Mieterhöhung

Mieterhöhung; einvernehmlich; Modernisierung; Kappungsgrenze; Zustimmungsverlangen; Berücksichtigung einer einvernehmlichen Mieterhöhung bei Kappungsgrenze

Der Betrag einer früheren einvernehmlichen Mieterhöhung nach Modernisierung ist in die Berechnung der Kappungsgrenze im Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung einzubeziehen.

Der Bekl. ist seit 1.2.1996 Mieter in einer im Eigentum des Kl. stehenden Wohnung. Im Jahr 1997 wurde die ursprünglich vereinbarte Kaltmiete in Höhe von 559,64 DM einvernehmlich um 333,24 DM auf 892,88 DM erhöht. Der Erhöhung lag eine Modernisierung der Wohnanlage zugrunde. In einem Anschreiben hatte der Kl. dem Bekl. die einvernehmliche Mieterhöhung alternativ zu einem Verfahren nach § 3 MHG angeboten. Mit Schreiben vom 2.4.1999 verlangte der Kl. von dem Bekl. - im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG - die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Nettokaltmiete ab 1.7.1999 um 176,89 DM. Diesem Zustimmungsverlangen kam der Bekl. nicht nach.

Der Kl. war der Ansicht, die einvernehmliche Mieterhöhung von 1997 sei auf die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 MHG nicht anzuwenden.

Durch Urteil vom 13.12.1999 hat das Amtsgericht Potsdam die Klage abgewiesen und zur Begründung angeführt, eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung sei anders als eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auf die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 MHG anzurechnen. Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt.

Die Berufung ist nicht begründet. Dem Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung des Bekl. zur Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1.7.1999 zu. Das Amtsgericht hat zu Recht die einvernehmliche Mieterhöhung vom 26.8.1997 von 559,64 DM um 333,24 DM auf 892,88 DM, der eine Modernisierung der Wohnanlage zugrunde lag, in die Berechnung der Kappungsgrenze einbezogen. Eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung ist keine Mieterhöhung nach § 3 im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 darf sich der Mietzins durch die verlangte Erhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 30 vom Hundert erhöhen. Von der Berechnung der Kappungsgrenze ausgenommen sind Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5. Eine förmliche Erhöhung nach § 3 hat der Kl. nicht durchgeführt. Die einvernehmliche Erhöhung wegen Modernisierung ohne Durchführung des förmlichen Verfahrens ist einer Mieterhöhung nach § 3 nicht gleichzustellen (AG Bühl WM 1985, 329; AG Köln WM 1994, 216; AG Nidda WM 1994, 485; so auch Sternel III, Rn. 629; Börstinghaus in Schmidt-Futterer [7. Auflage], § 2 MHG, Rn. 214; Heitgreß, WM 1983, 44 [45]). Gegen die Gleichstellung einer Modernisierungsvereinbarung mit einer im förmlichen Verfahren nach § 3 durchgeführten Mieterhöhung im Rahmen der Berechnung der Kappungsgrenze für eine Erhöhung nach § 2 spricht zunächst schon der Wortlaut des § 2 Abs. 1 Nr. 3. Hier sind nur Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 genannt, ohne daß auf § 10 Abs. 1 2. Hs. Bezug genommen wird, der die Parteivereinbarung zuläßt. Eine Gleichstellung von Modernisierungsvereinbarungen im Rahmen der Mieterhöhung nach § 2 MHG ist auch nicht geboten. Entgegen der in der Literatur vorherrschenden und überwiegend nicht näher begründeten Meinung handelt es sich bei dem Festhalten an einer förmlichen Modernisierungserhöhung nicht bloß um eine "leere Förmelei" (vgl. Barthelmess, § 2 MHG, Rn. 19; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, § 2 MHRG, Rn. 19 c; Schultz in Bub/Treier, III.

A Rn. 353; Schmidt-Futterer/Blank [6. Auflage], C 80 k). Zwar besteht auf den ersten Blick wirtschaftlich kein Unterschied, ob der Vermieter Modernisierungskosten im Wege des § 3 auf die Miete umlegt oder sich aber - durch §§ 10, 17 ausdrücklich vorbehalten - im einvernehmlichen Wege mit dem Mieter verständigt. Nicht zu verkennen ist jedoch, daß der Mieter Gefahr läuft, sich von einer mit den tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen nicht übereinstimmenden Kalkulation des Vermieters zu einer vermeintlich günstigen Regelung und damit einem Verzicht der Überprüfungsmöglichkeit des § 3 verleiten zu lassen, u. U. also mit einem im förmlichen Verfahren nach § 3 nicht erzielbaren Erhöhungsbetrag belastet wird. Es liegt auf der Hand, daß die Nichtberücksichtigung einer derartigen Modernisierungserhöhung im Rahmen einer innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums erklärten (weiteren) Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2, die ihrerseits die 30 %ige Kappungsgrenze voll ausschöpft, mit der mieterschützenden Zielvorstellung dieser Vorschrift nicht vereinbar und daher abzulehnen ist. Das Argument des Kl., die Anrechnung der Modernisierungsvereinbarung widerspreche dem Grundgedanken der §§ 10, 17, nach denen der Mieter zu seinem Nachteil von den Schutzvorschriften abweichen könne, verfängt ebenfalls nicht. Denn es bleibt dem Mieter unbenommen, jeweils in der konkreten Situation - wie auch vorliegend bei der Modernisierung geschehen - einem entsprechenden Angebot des Vermieters zuzustimmen. Eine derartige Erhöhungsvereinbarung ist und bleibt wirksam. Der Schutzzweck der §§ 1-9 verbietet es aber, damit schon ein Präjudiz für weitere Erhöhungen zu schaffen. Vielmehr ist ein erneutes Erhöhungsverlangen des Vermieters innerhalb des 3-Jahreszeitraums nach § 2 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 wieder von dem Einverständnis des Mieters oder aber dem Vorliegen aller von Gesetzes wegen vorgesehenen Voraussetzungen für eine einseitige Erhöhung abhängig zu machen. Damit werden auch nicht - wie vom Kl. gerügt - de facto freie Vereinbarungen unmöglich gemacht. Vielmehr können sich Vermieter und Mieter noch weitergehend dahin einigen, daß eine einvernehmliche Mieterhöhung in gleicher Weise wie die förmliche Mieterhöhung nach § 3 nicht unter die Kappungsgrenze des § 2 fallen soll. Dadurch wird dem Mieter das Risiko einer nochmaligen Mieterhöhung aufgezeigt und zugleich ausgeschlossen, daß er sich bei seiner Zustimmung von der Hoffnung leiten läßt, in der nächsten Zeit keine Mieterhöhung mehr erwarten zu müssen. Ist eine derartige Einigung nicht erzielbar, steht dem Vermieter immer noch der Weg des § 3 zur Durchsetzung der Mieterhöhung offen (vgl. AG Bühl a. a. O.).

Etwas anderes gilt auch nicht, wenn im Einzelfall die materiellen Voraussetzungen für eine Erhöhung nach § 3 nachweislich gegeben sind. Soweit sich in der oben zitierten Literatur eine Tendenz abzeichnet, jedenfalls solche Erhöhungen von der Berechnung der Kappungsgrenze ausnehmen zu wollen, die materiell den Voraussetzungen des § 3 genügen, ist auch dies abzulehnen. Das Gericht folgt insoweit der Argumentation von Sternel a. a. O. Danach gebieten es Rechtsklarheit und -sicherheit, das Verfahren bei einem Streit um eine Erhöhung nach § 2 nicht mit der oft Jahre zurückliegenden Frage zu verlängern und zu komplizieren, ob damals die Voraussetzungen einer Erhöhung vorlagen, zumal die Parteien dieser Frage gerade aus dem Weg gehen wollten. Es kann daher dahinstehen, ob die vorliegende Vereinbarung der Höhe nach von § 3 gerechtfertigt war.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze von 30 % werden Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht mitgerechnet. Anders ist es, wenn eine Modernisierungsmieterhöhung vereinbart wird.

Nach einer Modernisierung hatte der Vermieter dem Mieter angeboten, statt des förmlichen Mieterhöhungsverfahrens gemäß § 3 MHG einer einvernehmlichen Mieterhöhung zuzustimmen. Das tat der Mieter. Zwei Jahre später verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG und meinte, der Modernisierungszuschlag sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern.

Mit Urteil vom 30. November 2000 wies das Landgericht Potsdam die Klage ab und meinte, nach Wortlaut und Sinn des § 2 MHG seien nur einseitige Mieterhöhungen nach § 3 MHG bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern. Bei Vereinbarungen treffe das nicht zu, zumal hier ja auch der Mieter das Risiko eingehe, einen nicht berechtigten Modernisierungszuschlag zu zahlen. Ob eine einseitige Mieterhöhung nach § 3 MHG materiell zulässig gewesen wäre, sei nicht zu prüfen. Dagegen spreche schon das Gebot der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit.

Nach dem Urteil kann man Vermieter nur davor warnen, eine einvernehmliche Regelung mit dem Mieter zu treffen, obwohl dies nicht zuletzt dem Hausfrieden dienlich wäre. Auch ein gerichtlicher Vergleich bei einer Zahlungsklage nach Mieterhöhung wegen Modernisierung müßte vermieden werden (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 59 b zu § 2 MHG). Ob das denn so sinnvoll ist, muß bezweifelt werden. Die Rechtsprechung sieht das freilich bisher anders.