Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mieterhöhungserklärung; Wirksamkeit; Modernisierung

Zu den Anforderungen an die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung.

Das Amtsgericht hat in seiner angegriffenen Entscheidung zu Recht festgestellt, daß die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 30.11.1998 zum 1.1.1999 i. H. v. 233,33 DM nicht den formalen Anforderungen des § 3 MHG entspricht und deshalb unwirksam ist.

Gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 MHG ist die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Die Bekl. hat - wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - diesen Anforderungen in der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung nicht Genüge getan, da sich darin weder eine prüffähige Berechnung der Kosten noch eine nachvollziehbare Erläuterung findet.

Eine wirksame Mieterhöhungserklärung setzt voraus, daß der Vermieter die einzeln durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret bezeichnet, die dafür jeweils angefallenen Kosten nach Gewerken unterteilt - aufführt sowie den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angibt und erläutert. Für eine Berechnung i. S. d. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG genügt es grundsätzlich auch nicht, wenn lediglich ein Endbetrag angegeben wird. Vielmehr sind die einzelnen Rechnungspositionen mitzuteilen, denn bereits auf Grund der vom Vermieter mitzuteilenden Berechnung - und nicht erst auf Grund einer Einsichtnahme in die Belege - soll sich der Mieter schlüssig darüber werden, ob das Verlangen des Vermieters bei überschlägiger Berechnung nicht zu beanstanden ist (LG Köln in WM 1989, 579).

Insoweit mangelt es der Mieterhöhungserklärung der Bekl. bereits an einer Aufschlüsselung hinsichtlich der einzelnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, z. B. Arbeiten in der Wohnung, Arbeiten im Haus allgemein, Arbeiten außerhalb des Gebäudes. Die Bekl. hat insoweit lediglich eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken vorgenommen, ohne darzulegen, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt worden sind.

Auch ist der von der Bekl. angewendete Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar.

So sind beispielsweise die Kosten für den Einbau neuer Fenster grundsätzlich nach der Zahl der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Fenster auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Zwar kann der Vermieter im Einzelfall von diesem Verteilungsmaßstab abweichen, etwa wenn die Zahl der in den Wohnungen vorhandenen Fenster annähernd gleich oder eine Verteilung nach qm/Wohnfläche aus anderen Gründen notwendig ist (LG Halle in WM 1997, 628). Vorliegend hat die Bekl. die Kosten für das Abreißen der Fensterbänke und die Lieferung und den Einbau neuer Fenster in der Wohnung nach qm/Wohnfläche umgelegt, während die Kosten für den Einbau der Kellerfenster je genutztem Keller umgelegt worden sind. In diesem Fall hätte es jedoch einer Erläuterung der Gründe für die unterschiedliche Handhabung der Kostenverteilung bedurft, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Angemessenheit des Verteilungsschlüssels zu überprüfen.

Ebenso nicht nachvollziehbar und somit nicht prüffähig ist die Umlage der Kosten "Fliesen - Altbau" i. H. v. 2.384,32 DM. Zum einen ergibt sich aus der Mieterhöhungserklärung nicht, welche Modernisierungsmaßnahme mit dieser Rechnung konkret abgerechnet worden ist, da für die Maßnahme "Fliesen - Altbau" insgesamt vier Rechnungen erteilt worden sind. Zum anderen wurde dieser Rechnungsbetrag nach "Aufwand" umgelegt, ohne zu erläutern, worin dieser Aufwand bestand und wie dieser sich in den einzelnen Wohnungen gestaltet hat. Somit ist nicht nachvollziehbar, ob die insoweit auf die Kl. umgelegten Kosten angemessen und dem tatsächlichen Aufwand in ihrer Wohnung angepaßt sind.

Die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ergibt sich des weiteren daraus, daß die Bekl. die neben den Modernisierungskosten gleichzeitig angefallenen Instandsetzungskosten nicht nachvollziehbar abgegrenzt hat. Der Vermieter muß insoweit in der Mieterhöhungserklärung deutlich darlegen, daß und inwieweit ein Teil der angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht worden ist. Dabei ist ein pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung nicht hinreichend zur Berechnung des Mieterhöhungsanspruchs. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Vergleichsrechnung zwischen den Kosten einer bloßen Instandsetzung und den tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen. Die Abrechnung undefinierter Prozentsätze genügt den Anforderungen des § 3 MHG nicht, weil der Mieter über den Zweck des Absetzungsbetrages lediglich spekulieren und die Angemessenheit seiner Höhe nicht einmal überschlägig nachvollziehen kann (LG Halle WM 1997, 628).

Aus der vorliegenden Baukostenzusammenstellung ergibt sich dagegen nicht, auf welcher Grundlage die Bekl. die insgesamt angefallenen Kosten auf Instandsetzung und auf Modernisierung verrechnet hat. Somit ist nicht nachprüfbar, ob die auf die Modernisierungsmaßnahmen umgelegten Kosten auch den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Bei der Mehrzahl der Positionen ist es sogar so, daß die Bekl. pauschal jeweils 50 % der Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in Ansatz gebracht hat. Erforderlich wäre jedoch eine Vergleichsrechnung hinsichtlich der für die bloße Instandsetzung anfallenden Kosten gewesen, um ermitteln zu können, welche Mehrkosten durch die gleichzeitige Modernisierung entstanden sind.

Neben der prüffähigen Berechnung der geltend gemachten Modernisierungskosten mangelt es der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung zudem an einer nachvollziehbaren und verständlichen Erläuterung der entstandenen Kosten. Eine solche Erläuterung ist erforderlich, um dem Mieter so die Informationen zu geben, die nötig sind, um qualifiziert nachprüfen zu können, ob der Anspruch berechtigt ist. Der Umfang der Erläuterung ist sowohl davon abhängig, wie umfangreich die durchgeführten Arbeiten waren, als auch davon, welche Informationen dem Mieter bereits vorliegen. Es ist anzugeben, welche baulichen Maßnahmen durchgeführt wurden und weshalb dies entweder eine Gebrauchserhöhung, eine Verbesserung der Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Heizenergie und Wasser darstellt.

Auch diesen Anforderungen hat die Bekl. vorliegend nicht genügt. Selbst wenn man zu ihren Gunsten die Modernisierungsankündigung vom 23.4.1998 und die Tatsache, daß die Kl. während der Bauarbeiten in der Wohnung war und diese somit verfolgen konnte, wertet, hat die Bekl. keine Auskunft über die tatsächliche Gebrauchswerterhöhung erteilt. In der Modernisierungsankündigung gibt es lediglich an einer Stelle - Fassade und Wärmeschutz - einen Hinweis auf die dadurch erreichte voraussichtliche Energieeinsparung. Ansonsten finden sich keine entsprechenden Erläuterungen, weder im Ankündigungsschreiben noch in der Mieterhöhungserklärung. Diese enthält lediglich den pauschalen Hinweis: "... haben wir folgende Modernisierungsmaßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswertes, der Verbesserung der Wohnverhältnisse und der Einsparung von Energie und Wasser vorgenommen ...". Diese Angaben genügen den Anforderungen des § 3 MHG jedoch nicht. Die Bekl. hätte vielmehr detailliert erläutern müssen, welche mengenmäßige Energieeinsparung durch die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen zu erwarten ist. Nur dann ist die Kl. in der Lage, zu beurteilen, ob die verlangte Mieterhöhung nicht unwirtschaftlich ist.

Eine Erläuterung der Kosten wäre auch insofern erforderlich gewesen, als die Bekl. Kosten, die in dem Ankündigungsschreiben noch als Instandsetzungskosten aufgeführt waren, nunmehr - zumindest teilweise - als Modernisierungskosten in die Mieterhöhung einbezogen hat (Reparatur Kellerfenster, neue Hausbriefkästen). Dazu hätte es einer nachvollziehbaren Erklärung bedurft.

Auch finden sich in der Mieterhöhungserklärung Modernisierungskosten, die nicht umlagefähig sind. Dabei handelt es sich zum einen um die Kosten für die Ausbesserung der Fußbodenbeläge. Diese Maßnahme ist als Instandsetzungsmaßnahme nach der Entfernung der vorher vorhandenen Öfen zu werten. Auch ist nicht ersichtlich, worin die Gebrauchswerterhöhung liegen soll. Die Kosten für das Betonsägen stellen ebenso keine Modernisierungskosten dar. Diese Maßnahme diente dem Anbau neuer Balkone. Dafür erhält die Bekl. jedoch fortan einen gesonderten Mietzins, mit dem auch die Kosten für den erfolgten Anbau abgegolten werden.

Auch die Gerichtskosten kann die Bekl. nicht als Modernisierungskosten umlegen. Soweit es sich dabei um Kosten für einen Grundbuchauszug und die Eintragung einer Hypothek handelt, sind diese als Finanzierungskosten zu werten, die nicht zu den anrechenbaren Modernisierungskosten gemäß § 3 MHG gehören.

Insgesamt betrachtet entspricht die vorliegende Mieterhöhungserklärung somit nicht den gesetzlichen Anforderungen und ist folglich unwirksam.