Mieterhöhung

Mieterhöhung; Hauswartleistungen; Dienstvertrag; ermäßigter Mietzins; Mietvergünstigung; Dienstmietwohnung

Erhält der Mieter eine Wohnung zu einem ermäßigten Mietzins, weil er Hauswartsarbeiten ausführt, richtet sich die Erhöhung des Mietzinses auch dann nach § 2 MHG, wenn die Vereinbarung über die Hauswartsarbeiten aufgehoben wird und der Mietzins lediglich dem nicht ermäßigten Mietzins angepaßt werden soll.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Gegenstand der Berufung sind die restlichen Mietzinsansprüche des Kl. für die Monate September 1987 bis Oktober 1988 in Höhe von jeweils 100 DM, insgesamt also 1.400 DM.

Zur Begründung hat der Kl. vorgetragen, daß der vereinbarte Grundmietzins 450 DM betrage. Darüber hinaus sei vereinbart worden, daß der Bekl. verschiedene Hauswartstätigkeiten verrichten solle, und daß er hierfür "die Wohnung für 350 DM monatlich kalt erhält". Der Hauswartsvertrag sei von dem Kl. Ende Mai 1987 gekündigt worden. Aus diesem Grunde sei der Bekl. verpflichtet, den Grundmietzins wieder in voller Höhe von 450 DM zu bezahlen.

Der Bekl. hat demgegenüber die Ansicht vertreten, daß als Grundmietzins lediglich 350 DM vereinbart worden sei, und daß sich der Mietzins auch in der Folgezeit nicht erhöht habe.

2. Die Ansicht des Bekl. ist zutreffend:

a) In dem Mietvertrag v. 22.9.1986 haben die Parteien unter § 3 vereinbart, daß der Bekl. eine Grundmiete von 350 DM, Vorauszahlungen auf die Heizkosten in Höhe von 70 DM und Vorauszahlungen auf die sonstigen Betriebskosten in Höhe von 30 DM zu bezahlen hat. In einer am gleichen Tage geschlossenen Zusatzvereinbarung ist darüber hinaus folgendes bestimmt:

"1. Herr D. erhält die im Mietvertrag bezeichnete Einliegerwohnung ... anstelle des aktuellen Grundmietpreises von 450 DM zu dem ermäßigten Mietpreis von 350 DM monatlich (kalt).

2. Herr D. verpflichtet sich, den Vermietern nebenberuflich Hauswartungsarbeiten zu leisten, die dann auf Nachweis mit 10 DM netto pro Stunde vergütet werden.

Die Wartungsarbeiten beinhalten im wesentlichen ...

f) Das für diese erbrachten Leistungen erarbeitete Entgelt wird nach Vereinbarung bar- und steuerfrei ausbezahlt. Eine Anrechnung auf die Miete ist aus rechtlichen Gründen nicht möglich.

g) Mit der Aufkündigung der Bereitschaft zur Mitarbeit entsteht für den Mieter die sofortige unverzügliche Verpflichtung der Zahlung des vollen Mietpreises in Höhe von 450 DM (kalt) monatlich, damit ist auch gleichzeitig die Kündigung der bezogenen Wohnung verbunden, die dann zweckgebunden weitervermietet werden muß."

b) Diese Vertragsgestaltung kann in rechtlicher Hinsicht unterschiedlich gewertet werden:

aa) Denkbar ist zum einen, daß der Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung eine rechtliche Einheit bilden sollen, und daß der Mieter das Grundentgelt für die Gebrauchsüberlassung teilweise in Geld (350 DM) und teilweise, nämlich in Höhe von 100 DM, durch Dienstleistung zu erbringen hat. In diesem Fall wäre nach Ziff. 2 f) der Zusatzvereinbarung davon auszugehen, daß der Bekl. bei Nichterbringung der Dienste das gesamte Entgelt in bar zu entrichten hätte.

Bei dieser Interpretation verstieße die Klausel nicht gegen § 10 Abs. 1 MHG, weil danach keine Mieterhöhung, sondern lediglich die Art und Weise der Leistungserbringung geregelt würde.

bb) Denkbar ist aber auch, daß der Mietvertrag einerseits und die Zusatzvereinbarung andererseits als rechtlich getrennte Verträge anzusehen sind. Nach dieser Betrachtungsweise würde durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über die Dienstmietwohnung i. S. v. § 565 b BGB begründet; die Zusatzvereinbarung stellt sich als Dienstvertrag dar, der Hauswartsarbeiten zum Gegenstand hat. In diesem Fall ist davon auszugehen, daß die Grundmiete auf 350 DM festgesetzt worden ist. Die Beendigung des Dienstverhältnisses hat dann nicht zur Folge, daß der Mieter statt der vereinbarten Grundmiete von 350 DM nunmehr eine erhöhte Miete von 450 DM zu zahlen hätte; vielmehr muß der Vermieter die dann erforderliche Vertragsanpassung nach § 2 MHG geltend machen (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 39 b m. w. N.).

Die Vereinbarung unter Ziff. 2 g) der Zusatzvereinbarung ändert an dieser Rechtsfolge nichts, weil diese Regelung bei der hier maßgeblichen Betrachtungsweise als Miethöhenregelung gegen § 10 Abs. 1 MHG verstößt.

Der Kl. hat in diesem Zusammenhang die Ansicht vertreten, daß der Verstoß gegen § 10 MHG die Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags zur Folge habe, der Bekl. schulde deshalb eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die mit 450 DM monatlich zu bemessen sei.

Diese Ansicht ist deshalb nicht zutreffend, weil der Verstoß gegen eine mieterschützende Vorschrift nicht zum Wegfall der gesamten Vertragsgrundlage führen kann. Andernfalls würde der Mieter durch die zu seinem Schutz geschaffenen Vorschriften benachteiligt; dies entspricht nicht dem Sinn der gesetzlichen Regelung.

cc) Das zwischen den Parteien vereinbarte Vertragswerk zeichnet sich dadurch aus, daß die Mietvergünstigung von 100 DM keinen Entgeltcharakter besitzt. Durch die Mietvergünstigung sollten keine besonderen Arbeiten abgegolten werden; vielmehr ist in der Zusatzvereinbarung ausdrücklich geregelt, daß sämtliche vom Bekl. zu erbringenden Arbeiten gesondert mit 10 DM pro Stunde zu vergüten sind. Daraus folgt, daß die 100 DM nicht als Teil der Grundmiete angesehen werden können; vielmehr ist davon auszugehen, daß der Kl. dem Bekl. die Wohnung mit Rücksicht auf die Hauswartsarbeiten zu einem günstigen Mietzins vermietet hat.

Auch das AG ist zutreffend davon ausgegangen, daß das Vertragswerk in dieser Weise zu interpretieren sei. Allerdings meint das AG, daß der Vermieter ohne weiteres die volle (nicht ermäßigte) Miete verlangen dürfe, wenn das Dienstverhältnis endet. Diese Ansicht ist aber aus den dargelegten Gründen nicht zutreffend.