Mieterhöhung

Mieterhöhung; Kappungsgrenze; Fehlbelegungsabgabe; Auskunft; Auskunftsanspruch

Der Vermieter darf bei einem Mieterhöhungsbegehren nach § 2 MHG die höchst zulässige Fehlbelegungsabgabe unterstellen, wenn der Mieter auf seine Aufforderung hin die Auskunft nach § 2 Abs. 1 a MHG nicht erteilt hat und der Vermieter bei seinem Auskunftsbegehren darauf hingewiesen hatte, daß er bei Nichterteilung der Auskunft die höchstzulässige Fehlbelegungsabgabe unterstellen würde.

Die Kl. haben mit der Klage eine Mieterhöhung nach Wegfall der Mietpreisbindung zum 1.1.1998 auf monatlich 1.375,16 DM geltend gemacht und bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine von den Bekl. bis zum 31.12.1997 zu zahlende Fehlbelegungsabgabe von 7 DM/qm unterstellt. Die Bekl. hatten weder das Schreiben der Kl. vom 18.9.1997 noch das Schreiben vom 9.10.1997 beantwortet, in welchem die Kl. um Auskunft über die von den Bekl. zu zahlende Fehlbelegungsabgabe gebeten hatten. Auch auf das Mieterhöhungsverlangen vom 29.10.1997, in welchem die Kl. den Höchstsatz der zu zahlenden Fehlbelegungsabgabe von 7 DM unterstellt haben, erfolgte keine Reaktion der Bekl., ebensowenig wie auf die Klage vom 28.1.1998. Das Amtsgericht Köln hat die Bekl. im Wege des Versäumnisurteils vom 1.4.1998 zur Zustimmung einer auf monatlich 1.064,64 DM erhöhten Grundmiete verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt, soweit die Klage abgewiesen worden ist. In der Berufungsinstanz haben die Bekl. dargetan, daß sie keine Fehlbelegungsabgabe zu zahlen haben. Daraufhin haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 15.7.1998 den Rechtsstreit, soweit Berufung eingelegt worden ist, übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.

Die übereinstimmende Erledigungserklärung nur des Rechtsmittels und nicht der Hauptsache insgesamt ist zulässig. Zwar ist in Rechtsprechung und Literatur streitig, ob in der Rechtsmittelinstanz auch lediglich das Rechtsmittel selbst für erledigt erklärt werden kann (vgl. Zöller-Vollkommer, § 91 a Rz. 19 m.w.N.; Thomas/Putzo, § 91 a Rz. 8 m.w.N.), die streitigen Auffassungen bedürfen vorliegend jedoch keiner weiteren Erörterung, denn für den Fall, daß die angefochtene Entscheidung nachträglich "richtig" wird, läßt auch die Gegenmeinung ausnahmsweise eine Erledigterklärung des Rechtsmittels in analoger Anwendung von § 91 a ZPO zu (Thomas/Putzo, § 91 a Rz. 8 und Rz. 42). Da die Bekl. erstmals in der Berufungsinstanz erklärt und dargelegt haben, daß sie in der Zeit der Wohnungsbindung keine Fehlbelegungsabgabe gezahlt haben, steht erst seit diesem Zeitpunkt fest, daß das Urteil des Amtsgerichts auch aus der Sicht der Kl. nicht zu beanstanden ist. Eine Erledigterklärung des Rechtsmittels ist daher in diesem Fall nach beiden Rechtsauffassungen zulässig. Die Rechtsmittelerledigung läßt den Bestand der angefochtenen Entscheidung unberührt; das Berufungsgericht hat nur noch über die Kosten des Rechtsmittels in entsprechender Anwendung von § 91 a ZPO zu entscheiden (vgl. Zöller-Vollkommer, § 91 a Rz. 19 a. E.).

Nach § 91 a ZPO ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kostenlast zu befinden. Neben den Erfolgsaussichten der Klage bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses sind auch Billigkeitserwägungen bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen. Dies führt dazu, daß die Bekl. die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen haben.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts im erstinstanzlichen Urteil konnten die Kl. eine von den Bekl. bis zum Ende der Bindungsfrist zu zahlende Fehlbelegungsabgabe von 7 DM (Höchstbetrag) bei der Berechnung der Kappungsgrenze unterstellen. Die Bekl. haben sowohl das Schreiben der Kl. vom 18.9.1997 als auch das Schreiben vom 9.10.1997 unbeantwortet gelassen, obwohl sie gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 MHG verpflichtet waren, dem Vermieter Auskunft über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe zu geben. Zwar wird im Schrifttum durchaus die Auffassung des Amtsgerichts vertreten, der Vermieter müsse Auskunftsklage erheben, wenn der Mieter einer Aufforderung zur Auskunftserteilung nicht nachkomme.

Dieses Verfahren ist jedoch sehr umständlich und für den Vermieter mit hohen Kosten verbunden, denn nach erfolgreicher Auskunftsklage hat die Vollstreckung durch Erzwingung von Zwangsgeld oder Zwangshaft (§ 888 ZPO) zu erfolgen. Besteht bei einer Auskunft der Verdacht, der Mieter habe die Unwahrheit gesagt, so hat der Vermieter wiederum einen Anspruch auf Versicherung der Richtigkeit der Angaben an Eides Statt nach den Grundsätzen der §§ 259 ff. BGB. Auch dies kann letztlich klageweise durchgesetzt werden. Da diese Prozesse Zeit brauchen, kann der Vermieter in der Zwischenzeit nur eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Ziff. 3 MHG durchsetzen. Stellt sich später heraus, daß der Vermieter wegen der Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe durch den Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete hätte geltend machen können, muß der Vermieter den Differenzbetrag wiederum in einem gesonderten Prozeß als Schadensersatzanspruch geltend machen.

Da dieses Verfahren sehr umständlich ist, erscheint es einfacher und zweckmäßiger, bei einem Mieter, der auf eine ordnungsgemäße Anfrage nach der Fehlbelegungsabgabe nicht antwortet, die Zahlung der höchstmöglichen Abgabe zu unterstellen. Vorliegend haben die Kl. in ihrem Schreiben vom 18.9.1997 und 9.10.1997 zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, daß bei einer Nichterteilung der Auskunft die höchstmögliche Fehlbelegungsabgabe unterstellt werde. Der Mieter wird durch dieses Verfahren auch nicht unberechtigt benachteiligt, da er nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens und zudem auch im Mieterhöhungsprozeß erklären und nachweisen kann, daß er keine Fehlbelegungsabgabe oder eine niedrigere Fehlbelegungsabgabe zu zahlen hatte (vgl. zu dieser Auffassung auch: Schilling/Meyer, Neues Mietrecht 1993 - eine Zwischenbilanz, ZMR 1994, 497; Münchener Kommentar - Voelskow, 3. Aufl., Band 3, § 2 MHG, Rz. 26). Ohne die von den Bekl. im Berufungsverfahren erteilte Auskunft über die von ihnen zu zahlende Fehlbelegungsabgabe wäre die Berufung der Kl. daher zulässig und begründet gewesen, so daß den Bekl. die Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen sind.

Dieses Ergebnis entspricht auch der Billigkeit, denn letztlich sind die Kosten des Berufungsverfahrens lediglich deshalb entstanden, weil die Bekl. es versäumt haben, rechtzeitig dem zulässigen Auskunftsverlangen der Kl. nachzukommen.