Mieterhöhung

Mieterhöhung; zentralbefeuerte Koksetagenheizung; Vergleichbarkeit; Vergleichswohnung

Ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung genügt den gesetzlichen Anforderungen, wenn als Vergleichsobjekte zu der mit zentralbefeuerter Koksetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung solche mit moderner Zentralheizung benannt werden und der Unterschied durch Abschlag kenntlich gemacht wird.

Der Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die aufgeführten vier Vergleichswohnungen sind mit moderner Zentralheizung, die Wohnung der Bekl. mit einer zentralbefeuerten Koksetagenheizung ausgestattet. In dem Mieterhöhungsverlangen weist der Kl. darauf hin, daß vom ortsüblichen qm-Preis (6,29 DM) wegen der Beheizung mit festen Brennstoffen ein Abschlag von 6 % gemacht werde.

Zutreffend ist das AG davon ausgegangen, daß das Mieterhöhungsverlangen den gesetzlichen Anforderungen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 MHG genügt.

Wie auch die Bekl. nicht verkennen, ist an die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens kein strenger Maßstab anzulegen. Auszugehen ist von der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG, die darin besteht, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht (BVerfG NJW 1980,1617 f. [= WM 1980,123]; BGH WM 1982, 324, jew. m.w.N.). Der Vermieter, der das Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf Vergleichsmieten begründet, muß daher zumindest die einzelnen Vergleichswohnungen der Lage nach benennen und die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale umschreiben. Dabei dürfen jedoch an den Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BVerfG und BGH a. a. O.). Es wird nicht verlangt, daß die angegebenen Wohnungen in allen in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG generell normierten Merkmalen übereinstimmen (BVerfG a. a. O.). Eine ungefähre Vergleichbarkeit genügt, während eine völlige Unvergleichbarkeit zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führt (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 103 c und 104; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 680 ff).

Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt, daß das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Anders als in dem der von den Bekl. herangezogenen Entscheidung des LG München und dem dazu ergangenen Nichtannahmebeschluß des BVerfG (beide Entscheidungen abgedruckt in WM 1981, 52) zugrunde liegenden Sachverhalt ist die Wohnung der Bekl. nicht mit Einzelöfen, sondern mit einer zentralbefeuerten Koksetagenheizung ausgestattet. Wenn eine solche Heizung auch nicht dem Standard einer modernen Zentralheizung entspricht, so bietet sie jedoch aufgrund des Umstandes, daß die Wärme- und Energieversorgung der Wohnung zentral erfolgt, einen deutlich höheren Komfort. Von einer völligen Unvergleichbarkeit hinsichtlich dieses Ausstattungsmerkmales kann danach nicht ausgegangen werden. Zu berücksichtigen ist ferner, daß die Bekl. durch den Hinweis auf den wegen der Beheizung mit festen Brennstoffen vorgenommenen Abzug von der behaupteten ortsüblichen Miete nicht im unklaren darüber gelassen werden, daß die benannten Vergleichswohnungen nicht mit einer Koksheizung versehen sind. Aufgrund der im Mieterhöhungsverlangen enthaltenen Angaben ist daher ein Mieter in der Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht.