Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mieterhöhungsvereinbarung; Wohnfläche; Fehlen der Geschäftsgrundlage; Anpassung; Mietzins

Eine Mieterhöhungsvereinbarung ist nach den Grundsätzen über das Fehlen der Geschäftsgrundlage den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen, wenn die Vertragsparteien irrig eine zu große Wohnfläche angenommen haben. In diese Anpassung sind auch bereits erbrachte Leistungen des Mieters einzubeziehen.

(...) 2. Der von der Bekl. im noch streitigen Zeitraum geschuldete Mietzins ist zu ermitteln durch Multiplikation der tatsächlich festgestellten Fläche des Mietobjekts mit dem Mietzins pro Quadratmeter, der sich aus den jeweiligen Mieterhöhungsverlangen ergibt.

a) Der Anspruch der Bekl. folgt nicht aus § 10 Abs. 1 MHRG, §§ 134, 812, 818 BGB. Die Kammer hält hieran aus den im Vorlagebeschluß dargelegten Gründen fest. Auch der Ansicht, daß eine Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Verhältnisse über § 140 BGB i. V. mit § 10 Abs. 1 Halbs. 2 MHRG möglich sei (so Schläger, ZMR 2000, 612), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Voraussetzung für die Umdeutung nach § 140 BGB ist ein nichtiges Rechtsgeschäft. Hier könnte die Nichtigkeit daraus folgen, daß der Vermieter durch den Ansatz einer zu großen Mietfläche zu einer zusätzlichen, versteckten Mieterhöhung kommt, was durch § 2 MHRG nicht gedeckt ist. Dieser Argumentation ist indes wiederum entgegenzuhalten, daß § 10 Abs. 1 MHRG solche Vereinbarungen zur Miethöhe von der Unwirksamkeit ausnimmt, die auf einer Zustimmung des Mieters während des Mietverhältnisses beruhen. Insoweit gelten allein die Vorschriften des BGB, die Beschränkungen des MHRG finden keine Anwendung (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl. [1999], § 10 MHRG Rdnr. 47; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB, 13. Bearb. [1997], § 10 MHRG Rdnr. 27). Das MHRG bietet mithin keine Grundlage für die von § 140 BGB erforderte Nichtigkeit des Geschäfts.

b) Für Ansprüche aus culpa in contrahendo oder positiver Vertragsverletzung gibt es keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Beide Anspruchsgrundlagen setzen Verschulden des in Anspruch genommenen Vertragspartners voraus. (...)

c) Die von der Bekl. erstrebte Korrektur der Mieterhöhungsvereinbarungen ist indes nach den Grundsätzen möglich und geboten, die zum Fall eines rechtserheblichen gemeinsamen Irrtums der Parteien entwickelt worden sind. Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein derartiger gemeinsamer Irrtum als klassischer Unterfall des Instituts "Fehlen der Geschäftsgrundlage" zu behandeln (vgl. beispielhaft BGH, NJW 1958, 297; NJW 1967, 2155; 1976, 565; 1986, 1384; 1990, 367 [369]; 1995, 1425 [1428]). Das gilt insbesondere auch für den hier vorliegenden Fall eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums der Parteien, wenn nämlich eine Berechnung auf einer falschen Grundlage vorgenommen wurde (vgl. Bub, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl. [1999], II Rdnr. 645, Roth, in: MüKo. 3. Aufl. [1994], § 242 Rdnr. 669). Allerdings können nur schwerwiegende Umstände einen Eingriff in die Vertragsordnung rechtfertigen. Auf Grund des gemeinsamen Irrtums muß daher ein Festhalten am Vertrag Treu und Glauben widersprechen und zumindest einer Partei unzumutbar sein (vgl. Erman/Werner, BGB, 10. Aufl. [2000], § 242 Rdnr. 173 m. w. N.).

Nach Auffassung der Kammer ist die Unzumutbarkeit für die Bekl. jedenfalls bei der hier vorliegenden Größenabweichung von über 10 % zu bejahen. Sie zahlte im noch relevanten Zeitraum allmonatlich Miete für eine tatsächlich nicht vorhandene Fläche von 19,97 m2. Diese Fläche entspricht einem Zimmer respektabler Größe, das es nicht gab. Ihrer Leistung stand keinerlei Gegenleistung der Kl. gegenüber. Ein schwerwiegender Umstand im Sinne der eingangs genannten Voraussetzungen liegt damit ebenso vor wie ein Widerspruch zu den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, wenn die Bekl. an den Vereinbarungen festgehalten würde. Daß auch die Kl. als redliche Vermieterin im Zeitpunkt der Mieterhöhungsverlangen, als das Verhältnis der Parteien noch ungetrübt war, nur die richtige Fläche zugrunde gelegt hätte, steht für die Kammer außer Frage. Auch für sie ist daher nur das Ergebnis herzustellen, das die Parteien ohne ihren Irrtum getroffen hätten.

Als Rechtsfolge ist das Vertragsverhältnis der Parteien insoweit umzugestalten, wie es zur Behebung des ungerechtfertigten Ergebnisses ihrer Abrede erforderlich ist. Beim Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis kommt ersichtlich keine Abwicklung in Betracht, sondern nur die Anpassung. Zwar hat diese grundsätzlich nur für die Zukunft zu erfolgen. Es kommt jedoch die Anpassung auch schon erbrachter Leistungen in Betracht, wenn die Vertragsgrundlage von Anfang an gefehlt hat (vgl. Bub, in: Bub/Treier, II Rdnr. 645; Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl. [2000], § 242 Rdn. 131 f. m. w. N.). Vorliegend ist es offenbar allein sachgerecht und auch für die Kl. als Vermieterin, wie erwähnt, ohne weiteres zumutbar, die Mietzahlungspflicht entsprechend der tatsächlichen Mietfläche herabzusetzen. Auf eben diesen Mietzins hätten sich die Parteien bei Kenntnis der wahren Fläche im Rahmen der Mieterhöhungsverlangen ohnehin geeinigt.

(...)

Anmerkung: siehe Vorlagebeschluß vom 20.12.1999 (NZM 2000, 84) und negativer Rechtsentscheid des OLG Hamburg (NZM 2000, 654)