Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ist unwirksam, wenn aus ihr die Zusammensetzung des Erhöhungsbetrages nicht im einzelnen und spezifiziert in allen ihren wesentlichen Positionen nachvollziehbar hervorgeht. Das gilt insbesondere für die Instandsetzungsanteile der Arbeiten und für Kürzungsbeträge aufgrund öffentlicher Finanzierungshilfen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses gemäß §§ 535 Satz 2 BGB i. V. m. § 3 Abs. 1 MHG für die Monate April 1996 bis Januar 1998 (22 x 171,37 DM) in Höhe von insgesamt 3.770,14 DM.

Eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Bekl. besteht nicht, da die Erhöhungserklärung v. 12.2.1996 unwirksam ist. Die Kl. hat die Erhöhung nicht entsprechend den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 1 MHG erläutert.

Erläutern im Sinne von § 3 MHG heißt, dem Mieter den Grund der Erhöhung plausibel darzulegen, wobei die Berechnung für den Mieter verständlich sein muß. Eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages muß dem Erklärungsempfänger dabei ohne besondere Kenntnis auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsichtnahme in die Belege möglich sein. Dies erfordert, daß die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen angegeben wird. Eine nähere Erläuterung der Maßnahmen ist vor allem bei umfangreichen Arbeiten erforderlich, bei denen mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich Instandsetzungen vorgenommen worden sind.

In diesem Fall genügt nach der überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht insbesondere nicht eine stichwortartige Bezeichnung des Verwendungszweckes (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 676; Beuermann, MÜG und MHG, §§ 13, 3 MHG Rn. 111 ff.). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an.

Für die Erläuterung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten ist es erforderlich, daß auch die einzelnen wesentlichen Positionen der Kosten eines jeweiligen Gewerkes näher spezifiziert und erläutert werden. Auch ist die bloße Aufführung der Gewerke und der Rechnungsbeträge nicht ausreichend. Es muß dem Mieter möglich sein, nachzuvollziehen, wie der Modernisierungsanteil konkret ermittelt wurde.

Vielmehr müssen stets auch die einzelnen (wesentlichen) Positionen der Gesamtkosten des jeweiligen Gewerkes näher spezifiziert und erläutert werden. Das heißt, daß die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnet werden müssen, daß der Mieter prüfen kann, ob nicht bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht wurden. Zudem müssen die einzelnen Rechnungspositionen, jedenfalls soweit diese wertmäßig als erheblich einzustufen sind, aufgeführt werden. Soweit eine Differenzierung der Rechnungspositionen bezüglich Modernisierung und Instandsetzung möglich ist, hat eine entsprechende Aufteilung zu erfolgen. In diesem Falle ist der Vermieter vor allem gehalten, die wesentlichen Material- und Baukosten differenziert darzustellen (LG Dresden WM 1998, 216 ff. [(217)] m. w. N.).

Insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich bestehen erhöhte Erläuterungspflichten. Es hat eine Aufteilung des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Arbeiten zu erfolgen, damit die Mieter nachprüfen können, ob überhöhte Kosten umgelegt werden. (...)

Schließlich ist auch das Angebot der Kl. an die Mieter, in die Ordner mit den Rechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, keine Maßnahme, die eine ausführliche und nachvollziehbare Erläuterung des Mieterhöhungsbegehrens ersetzen kann.

Des weiteren hat es die Kl. unterlassen, die ersparte Zinsmarge anzugeben und die Kürzungsbeträge aufgrund der Finanzierung durch Darlehen aus dem öffentlichen Haushalt nachvollziehbar zu berechnen. Sie hat vielmehr nur das Ergebnis ihrer Berechnung angegeben, den Rechenweg dagegen nicht. Damit hat sie dem Mieter die Möglichkeit genommen, die Richtigkeit der Berechnungen zu überprüfen.

Die Kammer konnte aufgrund der Mängel der Erhöhungserklärung nicht mehr davon ausgehen, daß es sich nur um geringfügige Mängel handelt, die die Erhöhungserklärung nicht unwirksam machen, sondern eine Korrektur ausreichen lassen würden (Beuermann, MÜG und MHG, §§ 13, 3 MHG Rn. 123); denn bei der fehlenden Angabe der wesentlichen Rechnungspositionen handelt es sich nicht nur um das Fehlen einer Einzelerläuterung. Des weiteren ergeben sich über die amtsgerichtliche Entscheidung hinaus Bedenken hinsichtlich der Ansetzbarkeit der Modernisierungskosten für die Fenster in Höhe von 65 % und die Fassade mit Wärmedämmung in Höhe von 80 %, da insoweit in der Regel nur der Austausch von einfachverglasten Fenstern gegen doppelverglaste Fenster als Modernisierung zu betrachten ist, und bei Fassaden erfahrungsgemäß von einem erheblichen Instandsetzungsbedarf ausgegangen werden muß.