Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mieterhöhungsverlangen; Mietvertragsangebot; Vertragsangebot; Sonderkündigungsrecht

Einem Mieterhöhungsverlangen steht es gleich, wenn der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit höherer Mietzinsvereinbarung anträgt.

Der Auffassung des Kl., das Anbieten eines neuen Mietvertrages stelle kein Mieterhöhungsverlangen dar, das zur Kündigung nach § 9 MHG berechtigte, kann nicht gefolgt werden. Da es auf die formelle und materielle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht ankommt, ist auch das Angebot auf Abschluß eines neuen Mietvertrages ein Mieterhöhungsverlangen, wenn der Erklärung des Vermieters der ernstgemeinte Wille zu entnehmen ist, eine Erhöhung des bisherigen Mietzinses zu verlangen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rdnr. C 455). Damit ist ohne Bedeutung, daß durch das Vertragsangebot eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht bewirkt werden konnte, weil das Vertragsangebot den Anforderungen des § 2 MHG, insbesondere den Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht entspricht. Das Vertragsangebot enthält jedenfalls auch das Verlangen nach einer höheren Miete, da die Kaltmiete ausweislich des ursprünglichen Mietvertrags 950 DM betrug und nach dem Vertragsangebot des Kl. zunächst 1.149,50 DM betragen sollte. Der Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, den Bekl. habe ein Schutzbedürfnis gefehlt, weil sie nicht damit hätten rechnen müssen, auch gegen ihren Willen einen höheren Mietzins zahlen zu müssen. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 9 Abs. 1 MHG soll gerade nicht von der Beurteilung der Rechtslage durch die Mieter abhängig gemacht werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., m. w. N.). Als Gestaltungsrecht kann die Kündigung nicht mit der Ungewißheit darüber belastet werden, ob eine vorausgegangene Erklärung der anderen Partei wirksam ist (Münchener Kommentar/Voelskow, MHG, § 9, Rdnr. 4). Dem Mieter ist es in der Regel nicht möglich, die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens innerhalb angemessener Zeit gerichtlich überprüfen zu lassen. Er wäre zu einer vorsorglichen Kündigung gezwungen, deren Wirksamkeit ihrerseits in der Schwebe bliebe und häufig nicht einmal bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und dem an sich gebotenen Auszug des Mieters zu klären wäre. Diese Rechtsunsicherheit ist für den Mieter unzumutbar (Staudinger-Sonnenschein/Weitemeyer, Art. 3 WKSchG II § 9 MHRG, Rdnr. 8). Eine Ausnahme ist allerdings dann zu machen, wenn der Mieter weiß, daß das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist (Staudinger-Sonnenschein/Weitemeyer, a. a. O.; Münchener Kommentar/Voelskow a. a. O.). Soweit der Kl. vorträgt, die Bekl. hätten die Unwirksamkeit erkannt, deshalb hätten sie das Ansinnen des Kl. zurückgewiesen, ist dieser Schluß nicht gerechtfertigt. Allein aus der Ausübung des Kündigungsrechts nach § 9 MHG im nicht datierten Kündigungsschreiben kann nicht geschlossen werden, daß die Bekl. die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sicher erkannt hatten, da das Kündigungsrecht gerade auch im Fall des wirksamen Mieterhöhungsverlangens besteht.