Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; Kappungsgrenze; splitten

Nach Auslegung des § 13 MHRG ist es unzulässig, modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach § 3 MHRG, die auf vor dem 31.12.1997 abgeschlossenen Baumaßnahmen beruhen, dergestalt zu splitten, daß die Miete bis zu diesem Datum zunächst um bis zu 3 DM/qm und - durch eine weitere Erklärung nach dem 31.12.1997 - nochmals erhöht wird.

Die Kl. ist eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft, die als Vermieterin u. a. in dem Wohnblock, in dem sich die von der Bekl. gemietete Wohnung befindet, im Jahr 1996 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Insgesamt wurden dabei im Rahmen einer einheitlichen Baumaßnahme 22 Gewerke ausgeführt. Auf Grund der Modernisierungsmaßnahmen erhöhte sie im Dezember 1996 gem. § 3 MHRG die Miete um 3 DM/qm. Grundlage dieser Erhöhung waren die Kosten für fünf der ausgeführten Gewerke. Bei der Mieterhöhungserklärung behielt sie sich ausdrücklich vor, nach dem 1.1.1998 wegen der Modernisierungsmaßnahmen die Miete um weitere 2,52 DM zu erhöhen. Im Januar 1998 kam es dann zu der so angekündigten weiteren Mieterhöhungserklärung, die auf die Kosten von neun weiteren Gewerkengestützt war. Die übrigen Gewerke blieben als reine Instandsetzungsarbeiten unberücksichtigt.

Die Bekl. zahlte den sich nach dieser Mieterhöhungserklärung ergebenden Mehrbetrag nicht. Sie vertrat die Auffassung, die zweite Mieterhöhungserklärung verstoße gegen ein gesetzliches Verbot (§ 13 Abs. 1 MHRG) und sei zudem dem § 3 Abs. 3 S. 2 MHRG unwirksam. Weiter macht sie materielle Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Mieterhöhung geltend.

Mit der Klage begehrte die Kl. die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung der durch die Erklärung vom Januar 1998 erhöhten Miete. Das AG Gera hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Hiergegen wandte sich die Berufung der Bekl. mit Erfolg.

1. Die dem geltend gemachten Anspruch zugrunde liegende Mieterhöhungserklärung vom 30.1.1998 ist gem. § 134 BGB nichtig, da sie gegen ein durch § 13 Abs. 1 S. 1 MHRG angeordnetes gesetzliches Verbot verstößt. Die Kammer legt diese Norm dahingehend aus, daß es unzulässig ist, modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach § 3 MHRG, die auf vor dem 31.12.1997 abgeschlossenen Baumaßnahmen beruhen, dergestalt zu splitten, daß die Miete bis zu diesem Datum zunächst um bis zu 3 DM/qm und - durch eine weitere Erklärung nach dem 31.12.1997 - nochmals erhöht wird, so daß die Baumaßnahme insgesamt eine Mieterhöhung von mehr als 3 DM/qm auslöst.

Der Wortlaut der Norm ist insoweit allerdings nicht eindeutig. Sprachlich stellt er die Kappungsgrenze von 3 DM/qm lediglich einen Bezug zu "Mieterhöhungen, die bis zum 31.12.1997 erklärt werden ..." her. Eine sprachliche Beziehung zum Abschluß der Baumaßnahme ist nicht gegeben. Dieser sprachliche Bezug spricht zunächst eher für die Zulässigkeit einer Splittung, bei der durch eine zweite Mieterhöhungserklärung nach diesem Stichtag eine über die Kappungsgrenze hinausgehende Mieterhöhung erfolgt. Bezieht man aber die Entstehungsgeschichte und das Ziel der Norm in die Überlegungen ein, so scheidet eine "erhöhungsfreundliche" Auslegung aus.

Der systematische Zusammenhang innerhalb des § 13 MHRG spricht bereits eher gegen die Zulässigkeit des Splittings. durch § 13 Abs. 1 S. 2 MHRG wird die Abweichung von der Kappungsgrenze für den Fall einer Zustimmung des Mieters zu einer weitergehenden Mieterhöhung geregelt. Weiterhin ist die Geltung der Kappungsgrenze durch § 13 Nr. 2 MHRG auf Bauvorhaben beschränkt, die nach dem 30.6.1995 begonnen worden sind. Wenn man von der Zulässigkeit des Splittings ausginge, wäre daher die Bedeutung des § 13 Abs. 1 S. 2 MHRG darauf beschränkt, für einen Zeitraum von maximal achtzehn Monaten, von denen die Bauzeiten noch abzuziehen wären, eine einvernehmliche Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus zu ermöglichen. Dieser dann vergleichsweise geringe Nutzen spricht dagegen, daß der Gesetzgeber lediglich auf diesen Zweck eine besondere Regelung schaffen wollte.

Weiterhin steht die Einführung der Kappungsgrenze in einem systematischen Zusammenhang mit der Einführung des Vergleichsmietensystems (§ 2 MHRG) in den neuen Bundesländern. Die Regelung des § 13 Abs. 1 S. 1 MHRG diente der sozialen Abfederung der durch die Gesamtregelung erwarteten Mietsteigerungen. Dies ergibt sich aus der Analyse der Gesetzesmaterialien. In der Begründung des Gesetzentwurfs der CDU/CSU Fraktion zum MÜG (BT-Drs. 13/783) wird zu § 13 MHRG ausgeführt:

"Die Begrenzung der Modernisierungsumlage soll verhindern, daß die Mieter zu stark belastet werden. Andererseits soll aber auch die Modernisierung nicht zu stark beeinträchtigt werden." (Beuermann, MÜG u. MHRG, S. 351).

Im allgemeinen Teil der Begründung werden unter Abschnitt IV 2, 3 und 8 Überlegungen zur bis Ende 1995 prognostizierten Einkommensentwicklung in den neuen Bundesländern sowie Verlängerung des Wohngeldsondergesetzes (bis zu einer geplanten Vereinheitlichung des Wohngeldrechts) vorgetragen. Zielsetzung war es mithin, dem trotz erheblicher prozentualer Steigerung der Einkommen gegebenen realen Einkommensrückstand durch Begrenzung der Mieterhöhungen gem. § 3 MHRG vor dem Hintergrund der durch das Vergleichsmietensystem möglichen Steigerungen (§ 12 MHRG) Rechnung zu tragen. Vor dem Hintergrund des somit erkennbar beabsichtigten Interessenausgleichs zwischen Modernisierungsinteresse und Berücksichtigung des Einkommensrückstandes wäre es nicht nachvollziehbar, wollte man von der Zulässigkeit des o.g. Splittings ausgehen. Dies würde nämlich dazu führen, daß die Mieter in einem Zeitpunkt, in dem nach der damals zugrunde gelegten Planung die besondere Förderung durch das Wohngeldsondergesetz ausgelaufen gewesen wäre, durch nachholende Mieterhöhungserklärungen besonders belastet würden. In diese Richtung weist auch Abschnitt IV Nr. 8 ("Dauer der Übergangszeit") der Begründung des Gesetzentwurfs der CDU/CSU-Fraktion zum MÜG (Beuermann, S. 346). Dort heißt es:

".... Die Übergangszeit, in der die Mieten nur mit den Begrenzungen durch dieses Gesetz angehoben werden dürfen, soll bis Ende 1997 befristet werden. Am Ende dieser Zeit werden die Mieten in den neuen Bundesländern sich in einer Höhe bewegen und in einer Weise strukturiert sein, die einen nahtlosen Anschluß an das Vergleichsmietensystem zulassen. Durch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHRG wird sprunghaften Mieterhöhungen vorgebeugt. ..." (Hervorhebung durch die Kammer). Hieraus ergibt sich, daß am Ende des Kappungszeitraums des § 13 Abs. 1 S. 1 MHRG sprunghafte Mietsteigerungen gerade vermieden werden sollten. Nach dem Inhalt der Begründung sollte dies bereits durch die Kappungsgrenze des § 2 MHRG gewährleistet sein. Diese Äußerung des Entwurfs läßt aber letztlich nur den Rückschluß zu, durch § 2 MHRG gewährleistete Kappung nicht auf dem Umweg des § 3 MHRG ausgehebelt werden sollte. Weiterhin wird im Zusammenhang mit den Regelungen des § 13 MHRG in der Begründung des Entwurfs immer der Begriff der "Begrenzung" benutzt. Dies spricht ebenfalls gegen die Zulässigkeit des Splittings, da sonst die Verwendung eines zeitbezogenen Begriffs wie etwa "Aufschub" näher gelegen hätte.

Auch die Entstehungsgeschichte der übrigen Regeln des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6.6.1995 (BGBl. I, 748), durch das auch § 13 Abs. 1 MHRG eingeführt wurde, spricht gegen die Zulässigkeit des o.g. Splittings. In der Begründung zum Gesetzentwurf der CDU/CSU Fraktion (vgl. Beuermann, S. 351) wird ausdrücklich ausgeführt, daß bei Zugrundelegung einer Mieterhöhung von 3 DM/qm durchschnittlich ein Modernisierungsaufwand von 20.000 DM pro Wohnung abgedeckt sei. Die Höhe der Kappungsgrenze wurde ebenfalls ausdrücklich als ausreichend angesehen, um dem Interesse an der weiteren Modernisierung des Wohnungsbestandes Rechnung zu tragen. Dies spricht dafür, daß eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze neben den durch die Vergleichsmiete gegebenen Möglichkeiten der einzige Anreiz für Modernisierungsmaßnahmen sein sollte. Wenn eine spätere Nachholung weiterer Mieterhöhungen hätte möglich sein sollen, hätte es derartiger Überlegungen nicht bedurft. Dabei kann dahinstehen, ob die Überlegungen realistisch waren. Gegen die hier vorgenommene Auslegung spricht auch nicht der Umstand, daß ein Änderungsvorschlag des Bundesrates letztlich nicht in das Gesetz einfloß. Der Bundesrat hatte folgende Formulierung vorgeschlagen:

Bei Anwendung des § 3 MHRG auf Wohnraum ... dürfen Mieterhöhungen für bauliche Maßnahmen, die in der Zeit vom 1.7.1995 bis zum 31.12.1997 begonnen werden, insgesamt 3 Deutsche Markt ..." (Hervorhebung durch die Kammer, Nr. 7 der Stellungnahme des Bundesrats vom 31.3.1995; Beuermann, S. 360).

Daraufhin erfolgte eine Gegenäußerung der Bundesregierung folgenden Inhalts:

"Dem Vorschlag wird nicht zugestimmt. Der Gesetzentwurf sieht eine Übergangszeit bis Ende 1997 vor. Nur innerhalb dieses Zeitraums soll die Mietzinskappung wirksam sein. Bei der vom Bundesrat vorgesehenen Regelung würde die Kappung weit über die eigentliche Übergangszeit hinausreichen, da vor Ablauf dieser Zeit begonnene Modernisierungsarbeiten sich auch über das Jahr 1998 hinausziehen können." (Hervorhebungen durch die Kammer; Beuermann, S. 364)

Zwar spricht die Formulierung "nur in diesem Zeitraum" zunächst gegen jede Fortwirkung, aber der Bezug auf die Maßnahme läßt erkennen, daß lediglich Maßnahmen, die nicht bis Ende 1997 abgeschlossen waren, von der Kappung ausgenommen werden sollten. Gegenstand der Ablehnung des Änderungsvorschlags war damit nicht die Frage der Nachholbarkeit von Mieterhöhungen gem. § 3 MHRG, sondern lediglich der Umfang der durch die Regelung betroffenen Bauvorhaben.

Nach Auffassung der Kammer kommt es auf Grund der oben festgestellten sozialpolitischen Zielsetzung des § 13 Abs. 1 S. 1 MHRG auch nicht darauf an, ob die Baumaßnahme "teilbar" oder "abtrennbar" ist, d. ob auch eine isolierte Durchführung einzelner Teile der Modernisierungsmaßnahme möglich gewesen wäre, sofern sie - wie hier - tatsächlich als einheitliche Maßnahme durchgeführt wurde (so auch Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., A Rdnrn. 463 ff.; Börstinghaus, WuM 1995, 467 [473]; Schultz, in: Bub/Treier, Hdb.

d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 711 h; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 13 MHRG Rdnr. 16).

Die insoweit abweichende Auffassung von Eisenschmid (WuM 1995, 363) vermochte die Kammer nicht zu überzeugen, soweit dabei auf die bloße Abtrennbarkeit abgestellt wird. Zwar würde dadurch vermieden, daß Kosten, die bei einheitlicher Durchführung der Modernisierung nur einmal entstehen würden, mehrfach entstehen und damit den Mieter belasten. Der Sache nach würde es sich dabei aber lediglich um eine modifizierte Form des Splittings handeln, die aus den o. g. Gründen unzulässig ist. Das dies letztlich im Einzelfall zu einer Erhöhung der Belastung der Mieter hätte führen können, stellt eine Ungereimtheit der Regelung dar. Derartige Regelungsbrüche sind aber bei Stichtagsregelungen häufig nicht zu vermeiden und müssen hingenommen werden. ...