Mieterhöhung

Mieterhöhung; Ankündigung; Modernisierung; Außenfassade; Dämmung; Duldungspflicht

Eine einseitige Mieterhöhung nach Modernisierung (hier: Wärmedämmung der Außenfassade) setzt eine Duldungspflicht des Mieters voraus. Eine solche kann nur durch die schriftliche Mitteilung des Vermieters über die nicht unerhebliche, beabsichtigte Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung bewirkt werden.

Die Kl. ist die Vermieterin des Bekl. Sie verlangt von ihm die Zahlung erhöhten Mietzinses nach Durchführung von Wärmedämmaßnahmen am Haus, das die Parteien beide bewohnen. Der vom Bekl. derzeit geschuldete monatliche Mietzins beträgt 562,99 DM. Die Kl. verlangt von dem Bekl. die Zahlung von monatlich 83,26 DM für die Zeit von Juni 1996 bis Januar 1998, also 20 x 83,26 DM.

Im Laufe des Monats September 1995 ließ die Kl. von einer Firma Dämmputzarbeiten an der Außenfassade (Hofseite und Anbau) durchführen. Die Durchführung der Arbeiten wurde dem Bekl. nicht vorher, sondern mit Schreiben des Vereins Haus und Grund v. 18.9.1995 mitgeteilt. Der Durchführung der Arbeiten widersprach der Bekl. nicht.

Nach Durchführung forderte die Kl. mit Schreiben des Vereins Haus und Grund fruchtlos eine monatliche Mietzinszahlung von 646,26 DM.

Das AG Düsseldorf - 51 C 361/98 - hat die Klage abgewiesen, da die Kl. mit den Arbeiten im September 1995 begonnen und die Mitteilung erst am 18.9.1995 hat erfolgen lassen, so daß die Mitteilung verspätet im Sinne des § 541 b Abs. 2 BGB erfolgt sei. Das LG hat die Berufung der Kl. gegen das am 28.5.1998 verkündete Urteil des AG zurückgewiesen.

Das AG hat mit zutreffender Begründung, die sich die Kammer zu eigen macht, einen Anspruch der Kl. auf Zahlung erhöhten Mietzinses nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verneint.

Entgegen der Auffassung der Kl. hat das AG zu Recht den RE des KG vom 1.9.1988 (NJW-RR 1988, 1420 f. [= WM 1988, 389]) für anwendbar erachtet. Ebenso wie im zur Entscheidung stehenden Fall lag der Entscheidung des KG ein Fall der Außenmodernisierung (konkret: Wärmedämmung an der Fassade des Hauses) zugrunde.

Das KG geht in dem RE davon aus, daß Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG eine Duldungspflicht des Mieters nach § 541 b BGB ist, die ihrerseits grundsätzlich eine Mitteilung des Vermieters nach § 541 b Abs. 2 BGB voraussetzt.

Eine derartige schriftliche Ankündigung gemäß § 541 b Abs. 2 BGB ist unstreitig nicht erfolgt; eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 541 b Abs. 2 Satz 4 BGB liegt nicht vor. Eine mündliche Ankündigung reicht nach § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB grundsätzlich nicht.

Die Kl. kann die Duldung und damit die Zustimmung des Bekl. nicht daraus herleiten, daß, obgleich dem Bekl. die Arbeiten an der Fassade und damit der erfolgte Beginn des Modernisierungsvorhabens nicht verborgen geblieben sein können, dieser den Arbeiten nicht widersprochen, noch Maßnahmen ergriffen hat, um die Durchführung zu hindern. Die tatsächliche Duldung der Maßnahme ersetzt die Duldungspflicht vorliegend nicht. Die Dämmschutzarbeiten sind außerhalb der Beklagtenwohnung außen an einer Fassadenseite erfolgt. Anders als im Falle der Innenmodernisierung, in welchem der Mieter den Handwerkern z. B. die Tür öffnen und ihnen Zutritt zur Wohnung gewähren muß, oder - wie in dem der Entscheidung des KG v. 16.7.1992 in NJW-RR 1992, 1362 [= WM 1992, 514] zugrunde liegenden Fall - nach Einbau eine Aufzuges diesen benutzt, hat der Bekl. im zur Entscheidung stehenden Fall nichts getan; er hat sich passiv verhalten. Diese passive Verhaltensweise konnte die Kl. nicht so auffassen, daß der Bekl. die Modernisierungsarbeiten duldet, weil zudem für den Bekl. die durchgeführten Maßnahmen gar nicht zweifelsfrei als Modernisierungsmaßnahme, die sich auf die Höhe des Mietzinses auswirken konnte, erkennbar waren. Für jemanden, der sich nicht mit der genauen Ausgestaltung der Arbeiten zu beschäftigen hatte, konnten sich diese ebensogut auch als Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters darstellen, die die Miethöhe unberührt lassen. Im Falle der Außenrenovierung, wie z. B. Arbeiten an der Außenfassade, darf der Mieter nach Ansicht der Kammer grundsätzlich davon ausgehen, daß der Eigentümer (Vermieter) mit seinem Eigentum machen kann, was er will, sofern er nicht in Rechte des Mieters eingreift. Der Mieter kann nicht auf den bloßen Verdacht hin, daß die Arbeiten eine Mieterhöhung nach sich ziehen könnten, verpflichtet sein, den Baumaßnahmen zu widersprechen oder andere Maßnahmen zu ergreifen, um etwaige Modernisierungsarbeiten zu unterbinden. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Gesetzgeber das mit solchen Maßnahmen verbundene Kostenrisiko dem Mieter auferlegen wollte; vielmehr ist aus § 541 b BGB zu schließen, daß der Vermieter zunächst das Risiko tragen soll. Denn dem Vermieter obliegt grundsätzlich die Ankündigungspflicht.