Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; Duldung; Heizkessel; Einbau; Mitteilung; Ankündigung

Kommt es zu einer Modernisierungsmieterhöhung um ca. 7,5 %, so ist die Maßnahme als nicht unerheblich anzusehen, und sie ist dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines monatlichen Betrages von 38,07 DM wegen des Einbaus eines neuen Heizkessels (§ 3 MHG).

Zwar ist es inzwischen durch RE des OLG Hamm v. 27.4.1981 [= WM 1981, 129] und des OLG Hamburg v. 22.4.1981 [= WM 1981, 127] sowie des KG Berlin v. 1.9.1988 entschieden worden, daß für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 3 MHG die Zustimmung des Mieters zu der Modernisierungsmaßnahme nicht erforderlich ist, so daß auch hier die fehlende Zustimmung der Bekl. zum Einbau des neuen Heizungskessels nicht erforderlich war. Es ist aber im Rahmen des § 3 MHG erforderlich, daß der Mieter zur Duldung der Maßnahme gemäß § 541 b BGB verpflichtet ist (vgl. RE des KG Berlin v. 1.9.1988, WM 1988, 389 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 782). Nach § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB ist für die Duldungspflicht des Mieters aber erforderlich, daß diesem zwei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitgeteilt wird. Dies ist hier nicht erfolgt, da die Bekl. erst mit Schreiben v. 9.10.1987 von der Modernisierungsmaßnahme in Kenntnis gesetzt wurden. Die Arbeiten wurden schon in der darauffolgenden Woche durchgeführt.

Die rechtzeitige Mitteilung wäre nur dann entbehrlich gewesen, wenn es sich um eine Bagatellmaßnahme i. S. von § 541 b Abs. 2 S. 4 BGB gehandelt hätte. Zwar ist hier durch die Modernisierungsmaßnahme nur ein Teil des Heizungskellers in Anspruch genommen worden, so daß - wenn überhaupt - nur eine unerhebliche Einwirkung auf die den Bekl. überlassene Mietsache vorlag. Die Modernisierungsmaßnahme hat aber nicht nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung geführt. Die Grenze für eine erhebliche Mieterhöhung wird von der Rechtsprechung bei höchstens 5 % gezogen (vgl. Palandt-Putzo, 46. Aufl., Anm. 2 d zu § 541 b BGB). Die hier vorgenommene Mieterhöhung liegt bei etwa 7,5 % und ist somit nicht mehr als unerheblich anzusehen.

Die Bekl. wären hier zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet gewesen, so daß auch das Mieterhöhungsverlangen nach § 3 MHG unberechtigt war.