Mieterhöhung

Mieterhöhung; Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist (formell) unwirksam, wenn mit ihm eine Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur verbunden ist (OLG Hamburg WuM 1983, 49 f.).

Die Umstellung einer Brutto- in eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorschüssen kann u. U. konkludent in der Weise geschehen, daß der Mieter Betriebskostennachforderungen bezahlt; ein entsprechender Erklärungswert liegt jedenfalls aber nicht in der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Der Kl. steht gegenüber der Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 MHG a. F. kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete zu. Zunächst richtet sich die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG a. F., da es vor dem 1. September 2001 zugegangen ist, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB.

Die Klage ist jedoch bereits unzulässig, denn das Erhöhungsverlangen vom 12. Mai 2000 hat weder die Überlegungs- noch die Klagefrist in Lauf gesetzt. Das Erhöhungsverlangen ist nämlich unwirksam. Gemäß § 2 Abs. 2 MHG a. F. ist ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, so daß der Mieter durch die Angaben im Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt ist, die Berechtigung der Forderung zu überprüfen. Vorliegend ist im Erhöhungsverlangen vom 12. Mai 2000 der Mietzins in einen Nettobetrag und gesonderte Betriebskosten aufgeteilt und damit die Mietzinsstruktur verändert worden. Wird ein solches Begehren des Vermieters dergestalt mit einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG a. F. verbunden, daß der Mieter zugleich der Änderung der Mietzinsstruktur zustimmen muß, ist das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam (Rechtsentscheid des OLG Hamburg, WuM 1983, 49). Die im Erhöhungsverlangen kommentarlos angegebene Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorschuß waren daher für die Bekl. nicht nachvollziehbar.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Mietzinsstruktur auch nicht vor diesem Schreiben einvernehmlich auf eine Nettokaltmiete verändert worden, wobei dahingestellt bleiben kann, ob zwischen den Parteien eine Bruttowarmmiete (so Bekl.

vortrag) oder eine Bruttokaltmiete (so Kl.

vortrag) vereinbart war. Zwar kann in der Zahlung des Mietzinses nach einem Angebot auf Änderung der Mietzinsstruktur die konkludente Annahme dieses Angebots seitens des Mieters gesehen werden (Urteil der Kammer vom 13. Februar 1996, 65 S 313/ 95), weil in der mehrmaligen vorbehaltslosen Zahlung des Erhöhungsbetrages eine Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen ist. Auch kann die Mietzinsstruktur dadurch verändert werden, daß der Mieter mehrfach der Mieterhöhung der Nettokaltmiete zustimmt und Betriebskostenabrechnungen akzeptiert (vgl. LG Berlin, ZK 64, GE 1998, 433; 1996, 1489). Derartiges ist vorliegend jedoch nicht geschehen. Allein die Verrechnungen des Guthabens aus den Heizkostenabrechnungen mit der Miete durch die Bekl. stellt keine Einverständniserklärung mit der Umstellung der Mietzinsstruktur dar, da die Bekl. damit nur erklärt hat, daß sie den Guthabensbetrag annimmt, und dies geschieht allein im Hinblick darauf, daß die Bekl. akzeptiert, daß die Kl. ihr einen Betrag gutschreiben will. Es wird damit keine Erklärung des Inhalts abgegeben, daß die Bekl. nunmehr damit einverstanden ist, daß die Mietzinsstruktur von einer Brutto(kalt)miete in eine Nettomiete umgewandelt wird. Mag der Zahlung von Betriebskostennachforderungen der Erklärungswert zukommen, daß die Umstellung der Mietzinsstruktur akzeptiert werde, so kann ein derartiger Erklärungswert der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens nicht entnommen werden.

Auch durch das Schreiben der Hausverwaltung vom 10. März 1999, mit dem die Miete neu berechnet wurde, ist die Mietzinsstruktur nicht geändert worden. Zwar hat die Bekl. den am Ende dieser Berechnung ausgeworfenen Betrag von 612,18 DM in der Folgezeit offensichtlich akzeptiert und zur Grundlage ihrer Minderungsberechnungen gemacht. Auch ist in diesem Schreiben von einer Änderung aufgrund einer Änderung der Umlagenvorauszahlungen die Rede, jedoch wird die eigentliche Nettomiete in diesem Schreiben gerade nicht benannt; vielmehr ist am Ende der zu zahlende Gesamtbetrag ausgeworfen und dieser besonders hervorgehoben worden. Auch wenn dann anschließend die einzelnen Umlagen eigens aufgeschlüsselt werden, läßt das Schreiben für sich genommen noch nicht erkennen, daß eine Umstellung der Mietzinsstruktur erfolgen soll. Im übrigen fällt auf, daß die Umlagen in diesem Schreiben anders als in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen aufgeschlüsselt worden sind.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf einer entsprechenden Anwendung des § 708 Nr. 10 ZPO.

Der Vermieter kann nicht in einem Aufwasch eine Mieterhöhung und die Änderung der Mietzinsstruktur verlangen, denn in dieser Kombination ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Die Umstellung einer Brutto- in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen kann allerdings durch schlüssiges Verhalten (konkludent) dadurch geschehen, daß der Mieter Betriebskostennachforderungen aufgrund einer Abrechnung bezahlt. Nicht so gewertet wird dagegen die bloße Annahme oder Verrechnung eines Betriebskostenguthabens durch den Mieter.

Zwischen den Parteien war eine Bruttomiete mietvertraglich vereinbart. Schon vor einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete hatte der Vermieter ein (angebliches) Guthaben des Mieters aus einer Heizkostenabrechnung mit der Miete verrechnet. Der Mieter hatte das hingenommen und damit den Guthabenbetrag akzeptiert. Ferner hatte der Vermieter die Miete neu berechnet und in dem Schreiben von einer Änderung der Umlagenvorauszahlungen gesprochen, jedoch die eigentliche Nettomiete nicht benannt. In dem Mieterhöhungsverlangen war der Vermieter dann von einer Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen ausgegangen und hatte die Mieterhöhung entsprechend berechnet. Der Mieter akzeptierte das nicht.

Die ZK 65 des LG Berlin hielt die Klage für bereits unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen weder die Überlegungs- noch die Klagefrist in Lauf gesetzt habe. Man könne nicht die Miete bei gleichzeitiger Veränderung der Mietzinsstruktur erhöhen wollen. In der früheren Korrespondenz zwischen den Mietvertragsparteien sei zwar der Vermieter auch schon einmal von einer Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen ausgegangen. Zu einer vertraglich vereinbarten Abänderung der Mietzinsstruktur sei es jedoch dadurch nicht gekommen. Eine vertragliche Vereinbarung könne zwar auch konkludent vorgenommen werden, z. B. durch mehrmalige Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung mit veränderter Mietzinsstruktur oder u. U. auch in der Bezahlung einer Betriebskostennachforderung. In der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens liege jedenfalls aber nicht die Zustimmung zur Veränderung einer Brutto- in eine Nettomiete.

Im Westteil Berlins sind noch viele Bruttomieten vereinbart, d. h. die Betriebskosten sind in der Miete enthalten, die tatsächlichen Betriebskosten werden nicht abgerechnet, sondern nur erhöht. Nachforderungsansprüche gegenüber dem Mieter gibt es nicht. Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgt mit der Bruttomiete, bei Betriebskostenerhöhungen kann es zu Schwierigkeiten kommen (vgl. zu dieser Berliner Besonderheit Schach in: Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 535 Rdn. 57, 58), weil die allgemeine Mieterhöhung gleichzeitig als die aktuelle betriebskostenabdeckende Handlung gilt. Deswegen versuchen viele Vermieter eine Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur herbeizuführen. Das geht aber nur, wenn der Mieter zustimmt. Hier setzt nun eine gewisse "Grauzone" ein, denn eine Willenserklärung muß nicht immer ausdrücklich abgegeben werden, sondern kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Jedenfalls muß aber aus dem Verhalten des Mieters eindeutig der Schluß gezogen werden können, er stimme nunmehr einer Vertragsänderung zu (vgl. dazu auch Kinne in: Kinne/Schach, aaO., § 556 BGB Rdn. 15 mit Rechtsprechungsnachweisen). Wann nun eine konkludente Zustimmung des Mieters angenommen werden kann, kann nicht generell beantwortet werden, sondern unterliegt der Einzelfallentscheidung. Einem Vermieter ist also anzuraten, vor einem Mieterhöhungsverlangen eine Klärung mit dem Mieter herbeizuführen. Tut er das nicht ausdrücklich, sondern geht in der Korrespondenz (einfach) von einer anderen Mietzinsstruktur aus, läuft er Gefahr, daß eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete scheitert - wie es die vorliegende Entscheidung zeigt, die in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg liegt, der auch in GE 1983, 269, 271 veröffentlicht ist. Im übrigen sei angemerkt, daß eine Umstellung der Mietzinsstruktur nicht immer von Vorteil sein muß. Denn bei einer Bruttomiete wird auf diese die Kappungsgrenze angerechnet, die bekanntlich zum 1. September 2001 von 30 auf 20 % gesenkt wurde. Im übrigen entfällt die Abrechnung von Betriebskostenvorschüssen, die auch nicht immer ohne Probleme vonstatten geht.