Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; öffentliche Förderung; Abzug von Fördermitteln; Kürzungsbeträge

Bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG sind keine Kürzungsbeträge gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung abzuziehen, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist.

Die Berufung hat Erfolg. Die Klage ist zulässig und begründet.

1. Die Klage ist zulässig. Das Mieterhöhungsbegehren ist formell wirksam.

1.1 Die Klagefrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist eingehalten. Die Klage ist zwar nicht rechtzeitig zugestellt worden. Es reicht jedoch, daß sie rechtzeitig anhängig gemacht wurde, weil die Zustellung demnächst erfolgt ist im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO. Es ist hier konkret noch unschädlich, daß zwischen dem Eingang der Kostenanforderung vom 7. Mai 1996 bei den Prozeßbevollmächtigten der Kl. und dem Geldeingang auf dem Konto des Gerichts am 20. Mai 1996 ein Zeitraum von 13 Tagen verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH, welcher die Kammer folgt, ist die Zustellung dann nicht mehr "demnächst" erfolgt, wenn nachlässiges Verhalten zu einer nicht nur ganz geringen Zustellungsverzögerung geführt hat. Noch geringfügig ist eine Verzögerung von 14 Tagen (BGH NJW 1996, 1060, 1061 m. w. N.). Hier ist die Überweisung jedoch bereits nach 13 Tagen auf dem Konto des Gerichts eingegangen. Die verzögerte Verbuchung ist der Gerichtssphäre zuzurechnen und kann nicht zu Lasten der Kl. gehen.

1.2 Das Mieterhöhungsbegehren ist ausreichend begründet. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG reicht es zur Begründung aus, wenn der geforderte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des Mietspiegelfeldes liegt. Das Mieterhöhungsbegehren nimmt Bezug auf das Mietspiegelfeld J 3 des Mietspiegels 1994. Der geforderte Mietzins von 8,32 DM brutto/kalt pro Quadratmeter liegt innerhalb der Spanne dieses Mietspiegelfeldes. Der Mietspiegel 1994 war zum Zeitpunkt der Absendung wie des Zugangs des Mieterhöhungsbegehrens der gültige Mietspiegel.

1.3 Das Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht deshalb unwirksam, weil im Mieterhöhungsbegehren selbst nicht ausdrücklich erklärt wird, daß die Hausverwaltung für den Eigentümer handelt. Dies ergibt sich bereits aus § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach es keinen Unterschied macht, ob eine Willenserklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder die Umstände ergeben, daß sie in dessen Namen erfolgen soll. Hier war klar, daß die Hausverwaltung der Kl. nicht im eigenen Namen handelte, weil sie als "Verwalterin" aufgetreten ist und eine Bevollmächtigung durch die Kl. den Bekl. aus früheren Verfahren bekannt war. Auf die unstreitige Anlage zum Mieterhöhungsbegehren, aus welchem sich ein ausdrückliches Handeln für die Eigentümer ergibt, kommt es also gar nicht an.

1.4 Das Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht zum Teil unwirksam, weil ein Überschreiten der Kappungsgrenze von 20 % nicht erläutert ist. Eine solche Erläuterung ist nicht nötig, da selbst der zu erhöhende Bruttokaltmietzins noch unter 8,00 DM/m2 gelegen hat und außerdem der Bruttokaltmietzins nicht auf 9,60 DM/m2 oder mehr ansteigt.

1.5 Das Mieterhöhungsbegehren mußte schließlich auch keine Abzüge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG aufführen. Ein Abzug nach dieser Vorschrift war nicht vorzunehmen.

Nach § 3 MHG kann ein Vermieter die Kosten für Modernisierungen, mit welchen der Gebrauchswert der vermieteten Sache nachhaltig erhöht wird, anteilig auf die Miete umlegen. Soweit er für die Maßnahmen jedoch öffentliche Mittel oder Mieterdarlehen oder ähnliche finanzielle Leistungen erhält, muß er diese Vorteile abziehen und darf nur seine tatsächlichen Kosten umlegen. Solche Vergünstigungen sollen den Mietern zugute kommen.

Modernisierungsmaßnahmen führen in der Regel auch dazu, daß die ortsübliche Vergleichsmiete nach durchgeführter Modernisierung höher liegt. Damit ein Vermieter Mieterhöhungen nicht anstelle nach § 3 MHG durch ein Zustimmungsbegehren nach § 2 MHG durchsetzen kann, obwohl er entsprechende Mittel in Anspruch genommen hat, bestimmt § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, daß diese Mittel auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 MHG zu berücksichtigen sind. Wie bei § 3 MHG ist jedoch Voraussetzung, daß es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. In einem bestehenden Mietverhältnis muß also der Mietgegenstand verändert werden. Daran fehlt es, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses eine bereits modernisierte Wohnung ist. Hier ist Gegenstand des Mietverhältnisses eine bereits modernisierte Wohnung. Unstreitig sind die Modernisierungsarbeiten im Jahre 1984 beendet worden. Über die Wohnung ist zwischen den Parteien 1986 ein (neuer) Mietvertrag begründet worden. Auch die Bekl. tragen jedenfalls nichts anderes vor.

Eine Anrechnungspflicht könnte sich deshalb nur ergeben, wenn eine andere vertragliche Regelung oder andere Gesetze dies bestimmen würden. Der Modernisierungsvertrag zwischen der Kl. und der WBK enthielt eine entsprechende Vertragsklausel, die als Vertrag zugunsten Dritter, hier zugunsten der Bekl. als den Mietern eines neuen Mietvertrages, anzusehen war, § 7 Abs. 3 des Modernisierungsvertrages. Die Beschränkung der Kl. als Eigentümerin ist jedoch auf die "Dauer dieses Vertrages" begrenzt gewesen. Die Laufzeit des Vertrages ist in § 7 Abs. 4 des Modernisierungsvertrages auf 12 Jahre nach Beginn der mittleren Bezugsfertigkeit beschränkt worden. Dieser Zeitraum ist abgelaufen. Die mittlere Bezugsfertigkeit war hier unstreitig am 1. Mai 1982 gegeben. Gesetzliche Regelungen, aus welchen sich eine Verpflichtung der Kl. über den Zeitraum nach § 7 des Modernisierungsvertrages hinaus ergäbe, sind nicht ersichtlich.

2. Die Klage ist materiell-rechtlich begründet. Der geforderte Mietzins übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht.

Dieser beträgt hier mindestens die geforderten 8,32 DM/m2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Zuschlag für die Anmietbarkeit eines Tiefgara-ragenplatzes zu bejahen wäre und wie vorliegend die Küche in der streitgegenständlichen Wohnung den Vergleichsmietzins beeinflußt.

Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel 1996, da dieser das Mietniveau für den Stichtag 1. September 1995 angibt und das Zustimmungsbegehren den Bekl. danach zugegangen ist. Der Mietspiegelmittelwert beträgt 7,74 DM. Zu addieren sind 0,44 DM/m2 für das unstreitig vorliegende Sondermerkmal "Wohngebäude in Gebieten mit Einzelhandel- und/oder Kleingewerbetreibenden". Für einen Mietzins von 8,3222 DM reicht es aus, daß darüber hinaus für die Spanneneinordnung innerhalb des Mietspiegelfeldes für eine der Merkmalgruppen ein Zuschlag anzunehmen ist. Dies ist hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 (Wohnanlage/Wohnumfeld) angesichts eines vorhandenen Kabelanschlusses, verstärkter Elektrosteigeleitungen und Gegensprechanlage unstreitig. Die anderen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung führen jedenfalls nicht zu Abzügen. Allein der Zuschlag für die Merkmalgruppe 4 macht hier weitere (9,65 - 7,74 DM) 0,4775 DM/m2 aus.

Die Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG ist eingehalten (655,69 DM x 130 % = 852,397 DM).

Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen Zuschüsse von privater Seite, auch vom Mieter, oder aus Mitteln öffentlicher Haushalte bekommen, verringert sich die mögliche Mieterhöhung nach § 3 MHG. Damit der Vermieter dies nicht dadurch umgehen kann, daß er nach § 2 MHG die volle ortsübliche Miete für eine modernisierte Wohnung verlangt, ist eine Berücksichtigung dieser Kürzungsbeträge auch im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG vorgesehen. Bisher noch wenig geklärt sind jedoch Einzelfragen dazu, insbesondere, wie lange denn nun eine solche Anrechnung vorzunehmen ist.

In dem vom Landgericht Berlin am 24. Juni 1996 entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich gegenüber der WBK verpflichtet, vom Mieter nur eine genehmigte Durchschnittsmiete zu verlangen, die die öffentlichen Mittel für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen berücksichtigte. Obwohl der Bewilligungsbescheid schon aus dem Jahre 1981 stammte, meinte der Mieter, die Kürzungsbeträge müßten auch jetzt noch bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG berücksichtigt werden.

Die 62. Kammer des LG Berlin meinte, der Sinn der Kürzungsvorschrift des MHG sei schon dadurch erfüllt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel bei der genehmigten Durchschnittsmiete berücksichtigt worden sei und auch jetzt noch der begehrte Mietzins hinter der Kostenmiete abzüglich der Zuschüsse liege. In einem weiteren Urteil vom 2. Oktober 1996 wies das Gericht die Zustimmungsklage des Vermieters zum Teil ab, da die Kostenmiete nach Abzug der Fördermittel eine geringere Durchschnittsmiete ergab, als vom Vermieter mit Hilfe des Mietspiegels errechnet. Diese Entscheidung ist durch das grundlegende Urteil der Kammer vom 6. Januar 1997 überholt, wonach eine Anrechnung "auf Ewigkeit" auch aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidet. Jedenfalls nach Ablauf des Modernisierungsvertrages mit der WBK (jetzt IBB) müsse der Vermieter nicht mehr Kürzungsbeträge in seinem Mieterhöhungsverlangen berücksichtigen. Er müsse deshalb auch keine Angaben dazu machen.

Mit ihrem Urteil vom 17. Januar 1997 stellt auch die 65. Kammer des Landgerichts Berlin auf die Laufzeit des Modernisierungsvertrages ab. Die mieterschützenden Vereinbarungen mit der WBK/IBB binden den Vermieter nach Ablauf des Modernisierungsvertrages nicht mehr. Darüber hinaus meint die 65. Kammer, daß ein Abzug von Kürzungsbeträgen immer dann entfällt, wenn das Mietverhältnis erst nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen begründet wurde. Bei Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 MHG aus und damit auch die entsprechende Anwendung der Kürzungsbestimmungen in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG.