Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietspiegel versus Gutachten

Ist dem Mieter die Mieterhöhungserklärung vor der Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels zugegangen, so gilt die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3, daß die darin aufgeführten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, gemäß Art. 229 § 3 Abs. 5 Satz 3 EGBGB nicht.

Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Ansicht, daß ein Gutachten dem Mietspiegel vorzuziehen ist, da das Gutachten besser als der Mietspiegel die Besonderheiten jeder Wohnung berücksichtigen kann und aufgrund der individuellen Auswahl der Vergleichswohnung eine bessere Vergleichbarkeit gewährleistet, weshalb auch im vorliegenden Fall ein Gutachten eingeholt worden ist. Die Frage, ob der Mietspiegel ein geeignetes Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt, ist nach wie vor eine Frage der Würdigung im Sinne von § 286 ZPO (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil I § 558 a Rn. 12 - a. E.). Daran ändert auch der Umstand nichts, daß es sich bei dem für den Stichtag geltenden Berliner Mietspiegel 2003 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB (n. F.) handelt. Zwar sieht § 558 d Abs. 3 BGB (n. F.) eine Vermutung dahingehend vor, daß der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergebe. Es ist aber fraglich, ob dem Mietspiegel 2003 hinreichende Anhaltspunkte entnommen werden können, um mit seiner Hilfe die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne zu finden. Dies braucht jedoch nicht abschließend erörtert zu werden. Die Vermutungswirkung entfaltet für den vorliegenden Fall aus einem anderen Grund keine Wirkung. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 5 S. 3 EGBGB ist § 558 d Abs. 3 BGB (n. F.) nicht auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, die dem Mieter vor der Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels zugegangen sind. Die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung vom 31. Juli 2002 ist der Bekl. noch am selben Tag zugegangen; der Mietspiegel 2003 mit Stichtag 1. März 2002 ist am 27. März 2003 veröffentlicht worden. Der Bekl. ist die Mieterhöhungserklärung vor Veröffentlichung des Mietspiegels zugegangen.

Die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin sind sich nicht einig, ob und wann statt des Mietspiegels ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden muß oder kann. Eine originelle Begründung hat jetzt die 64. Kammer für ihre Auffassung geliefert.

Das Mieterhöhungsverlangen war dem Mieter am 31. Juli 2002 zugegangen, also vor Veröffentlichung des Mietspiegels 2003, aber nach dessen Erhebungsstichtag vom 1. März 2002. Im Prozeß ging es um die Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel ermittelt werden könnte.

Die ZK 64 des Landgerichts Berlin verwies auf ihre ständige Rechtsprechung, daß ein Gutachten dem Mietspiegel vorzuziehen sei. Das gelte auch für den qualifizierten Mietspiegel 2003 im vorliegenden Fall, da nach der Überleitungsvorschrift zum Mietrechtsreformgesetz die Vermutungs- oder Beweisfunktion des qualifizierten Mietspiegels dann nicht eingreife, wenn das Erhöhungsverlangen vor der Veröffentlichung des Mietspiegels dem Mieter zugegangen war.

Das Urteil ist ein Beleg dafür, daß alle Menschen irren können, auch Richter, auch erfahrene Mietrichter. Zu Recht hat die 65. Kammer in ihrem Urteil vom 3. Februar 2004 in einem vergleichbaren Fall keine formellen Bedenken hinsichtlich der Anwendung des Berliner Mietspiegels gehabt. Die von der 64. Kammer zitierte Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 5 EGBGB ist nämlich nur auf Mietspiegel anwendbar, die vor dem 1. September 2001 erstellt wurden. Satz 3 dieser Vorschrift, den die Kammer allein zitiert, ist im Zusammenhang mit den Sätzen 1 und 2 zu lesen. Die Überleitungsvorschrift ist nicht etwa - sinnwidrig - so zu verstehen, daß auch in Zukunft bei allen Mietspiegeln, die nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens veröffentlicht wurden, die Vermutung des § 558 d BGB (qualifizierter Mietspiegel) entfallen müsse. Das widerspräche auch dem erklärten Willen des Gesetzgebers bei Einführung des qualifizierten Mietspiegels. Hier bleibt es dabei, daß formelle und materielle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens streng zu unterscheiden sind. Für die materielle Wirksamkeit (Begründetheit) kommt es darauf an, ob es dem Mieter nach dem Erhebungsstichtag zuging. Dieser ist auch dann maßgeblich, wenn der Mietspiegel selbst erst viel später veröffentlicht wird. Die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 5 EGBGB ist obsolet.