Mieterhöhung

Mieterhöhung; Orientierungsmerkmale; Bad; Mietermodernisierung; Speisekammer; Elektroausstattung; Vorderhauswohnung; Heizungsmängel

1. Bei einer Mieterhöhung ist hinsichtlich des Ausstattungszustandes einer Wohnung auf denjenigen bei Vertragsbeginn abzustellen. Mietermodernisierungen sind nicht zu berücksichtigen.

2. Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändert nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit "Abstellraum". 3. Stoffummantelte Elektroleitungen stellen keine unzureichende Elektroinstallation dar.

4. Auch eine nach vorne gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume im Seitenflügel liegen, ist eine Wohnung im Vorderhaus.

5. Behebbare Mängel haben auf die Höhe der ortsüblichen Miete keinen Einfluss. (Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 22. Januar 2007 gem. § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von 342,12 € um 120,62 € auf 862,64 € bruttokalt ab 1. März 2007 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht. [...]

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 137,94 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld L 2, das eine Spanne von 3,67 €/m2 bis 6,89 €/m2 und einen Mittelwert von 5,28 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweiligen Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63], GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Merkmalgruppe 1 (Bad/WC): Diese Gruppe ist negativ zu werten.

Ohne Erfolg beanstandet der Kl., dass das Amtsgericht hierbei auf den Ausstattungszustand bei Vertragsbeginn ohne Wandfliesen, ohne Waschbecken und mit freistehender Wanne ohne Verblendung abgestellt hat. Der jetzige modernisierte Zustand stellt keine Vermieterleistung dar, denn sie stammt von dem Bekl. Entgegen der Auffassung des Kl. ist diese Leistung des Bekl. nicht nach den Grundsätzen eines abwohnbaren Baukostenzuschusses inzwischen als abgewohnt anzusehen. Denn allein durch Zeitablauf tritt eine Vertragsänderung in Bezug auf den von Seiten des Vermieters geschuldeten Ausstattungszustand nicht ein. Mangels entsprechender Absprachen der Parteien wird von dem Kl. nur der bei Vertragsbeginn vorhandene Ausstattungszustand geschuldet.

Merkmalgruppe 2 (Küche): Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Dies ist unstreitig. Wohnwertbildende Merkmale werden von den Parteien hierzu nicht vorgetragen.

Merkmalgruppe 3 (Wohnung): Diese Gruppe ist positiv zu werten.

Wohnwerterhöhend sind Speisekammer bzw. Mädchenkammer als Abstellraum zu werten. Dass der Bekl. die Speisekammer in das von ihm installierte Bad einbezogen hat, ändert an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit Speisekammer nichts. Im Mietvertrag ist ausdrücklich eine Kammer aufgeführt. Ob allein aufgrund der Ausrichtung der Wohnräume nach Süden und Osten anzunehmen ist, dass die Wohnung überwiegend gut belichtet oder besonnt ist, kann dahinstehen.

Wohnwertmindernde Merkmale liegen nämlich nicht vor.

Stoffummantelte Elektroleitungen stellen nicht schon als solche eine unzureichende Elektroausstattung dar. In Bezug auf die Nutzbarkeit der Elektroinstallation ist indes kein substantiierter Vortrag des Bekl. erfolgt, inwieweit sich dies durch eine nur eingeschränkte Belastbarkeit der Leitungen auch tatsächlich im Gebrauch auswirkt.

Ob die Leitungen für Be- und Entwässerung überwiegend auf Putz verlegt sind, kann dahinstehen, weil dieses Merkmal ausweislich der Orientierungshilfe nur für Neubauten einschlägig ist.

Die Einfachverglasung in Küche und Kammer ist ebenfalls nicht wohnwertmindernd. Zum einen handelt es sich nicht um Wohnräume, und zum anderen ist nicht ersichtlich, dass in der Fünf-Zimmer-Wohnung die Einfachverglasung überwiegt.

Merkmalgruppe 4 (Gebäude): Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor.

Die Wohnung des Bekl. liegt ausweislich der Beschreibung im Mietvertrag im Vorderhaus. Maßgeblich hierfür sind grundsätzlich Treppenhaus und Wohnungseingang. Dass zwei Räume der Wohnung der Fünf-Zimmer-Wohnung im Seitenflügel liegen, ändert an dieser Bewertung nichts. Dies ist vielmehr ein üblicher Schnitt einer großen Berliner Altbauwohnung.

Ein unzureichender Wirkungsgrad der Heizung folgt nicht daraus, dass diese nach dem Vortrag des Bekl. "ständig defekt" sei. Abgesehen davon, dass der Vortrag die notwendige Substantiierung vermissen lässt, handelte es sich ggf. um einen behebbaren Mangel, der auf die Höhe der ortsüblichen Miete grundsätzlich keinen Einfluss hat.

In Bezug auf die weiteren von dem Bekl. eingewandten wohnwertmindernden Merkmale, wie unzureichende Wärmedämmung und Durchfeuchtung des Kellermauerwerks, beschränken sich seine Angaben auf die Wiedergabe des Wortlauts der Orientierungshilfe. Eine Durchfeuchtung "insbesondere im gesamten Kellerbereich" lässt nicht erkennen, ob über in Altbauten übliche Kellerfeuchtigkeit hinausgehende Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind, welche zu Ausmaß und Intensität Anhaltspunkte für einen insgesamt schlechten Instandhaltungszustand erkennen lassen.

Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld): Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Wohnwertmindernde Merkmale werden von dem Bekl. hierzu nicht vorgetragen. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Lage in der Nähe der Schloßstraße als bevorzugte Citylage in guter Wohnlage im Sinne der Orientierungshilfe anzunehmen ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch bei einer nur neutralen Wertung dieser Merkmalgruppe begründet.

Danach liegen eine negative, eine positive und drei neutrale Merkmalgruppen vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert zugrunde zu legen ist.

Danach berechnet sich die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der tatsächlichen Betriebskosten von monatlich 137,32 € (139,02 € / 1,70 €) wie folgt:

Mietspiegel 2007

Rasterfeld L2 (Mittelwert) 5,28 €/m2

x 137,94 m2 Wohnungsgröße

ortsübliche Nettokaltmiete 728,32 €

Betriebskosten 137,32 €

865,64 €

Der Kl. verlangt indes nur Zustimmung zu Erhöhung auf 862,64 €. [...]

Modernisiert der Mieter ein Bad und bezieht er dabei eine vorhandene Speisekammer in das Bad ein, gilt die Wohnung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dennoch als mit einem Abstellraum (Speisekammer als Abstellraum) ausgestattet; maßgebend ist insoweit der vertragliche Ausstattungszustand. Stoffummantelte Elektroleitungen stellen keine unzureichende Elektroinstallation dar. Eine nach vorne gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume im Seitenflügel liegen, gilt als Wohnung im Vorderhaus, so das Landgericht Berlin im Rahmen einer Zustimmungsklage zur Mieterhöhung.

Der Vermieter verklagte den Wohnraummieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter wandte ein, er habe das Bad modernisiert, so dass auf den Ausstattungsstandard bei Vertragsbeginn ohne Wandfliesen, ohne Waschbecken und mit freistehender Wanne abzustellen sei. Da die bei Vertragsbeginn vorhandene Speisekammer von ihm in das in das von ihm installierte Badezimmer einbezogen worden sei, könne sie nicht mehr wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Da die Elektroleitungen nur stoffummantelt seien, sei die Elektroinstallation unzureichend. Da zwei Räume der Fünf-Zimmer-Wohnung im Seitenflügel lägen, sei die Wohnung nicht mehr als Vorderhaus-Wohnung einzustufen. Ferner sei der Wirkungsgrad der Heizung unzureichend.

Die ZK 63 des LG Berlin schloss sich lediglich hinsichtlich des Ausstattungsstandards des Bades dem Mieter an, hielt aber im Übrigen dessen Einwendungen für unerheblich. Beim Ausstattungsstandard des Bades sei auf den Zustand bei Vertragsbeginn ohne Wandfliesen, ohne Waschbecken und mit freistehender Wanne abzustellen, da Modernisierungen durch den (aktuellen) Mieter den Vermieter nicht zu einer besseren Einstufung im Rahmen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels berechtigen. Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändere jedoch nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit "Abstellraum", der für die Mieterhöhung maßgebend sei. Stoffummantelte Elektroleitungen stellten keine unzureichende Elektroinstallation dar. Eine nach vorne gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume im Seitenflügel liegen, sei weiterhin eine Wohnung im Vorderhaus. Der unzureichende Wirkungsgrad der Heizung sei unerheblich, da es sich um einen behebbaren Mangel handele, der auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keinen Einfluss habe.