Mieterhöhung

Mieterhöhung; Betriebskostensteigerung; Pauschalmiete

Verlangt der Vermieter 1989 formell ordnungsgemäß für eine 1986 vermietete Wohnung mit Wirkung für die Zukunft eine preisrechtlich zulässige Mieterhöhung wegen der seit 1982 gestiegenen Betriebskosten, so ist der Mieter zur Zahlung des erhöhten Mietzinses verpflichtet, wenn ihm dies zumutbar ist (§ 242 BGB).

Die Parteien hatten 1986 einen Wohnungsmietvertrag ge-schlossen. Mit Formularschreiben vom 10. März 1989 hat die Verwalterin der Kl. von den Bekl. mit Wirkung ab 1. April 1989 eine Betriebskostenerhö-hung verlangt, die darauf basierte, daß seit 1982 keine Betriebskostenerhöhungen mehr durchgeführt worden waren. Dabei wurden die Betriebskosten nach dem Stand vom 1. April 1982 denen nach dem Stand vom 1. April 1989 gegenübergestellt. Das AG gab der Klage der Vermieter in vol-lem Umfang statt.

Die Klage ist aus § 535 Satz 2 BGB mit dem Zinsan-spruch aus §§ 288 Abs. 1 Satz 1, 284 Abs. 2 Satz 1 BGB (als Mittelzinswert) in vollem Umfang begründet. Die Bekl. ist verpflichtet, die Klageforderung an die Kl. als Restbetrag des als vereinbart geltenden Mietzinses für die Monate April bis Juli 1989 nachzuzahlen.

Die Mieterhöhungserklärung der Verwaltung der Kl. ist formell ordnungsgemäß. Sie erfüllt die formellen Voraussetzungen sowohl des § 4 XII. BMietG wie auch des § 4 MHRG. Eine Durchsicht dieses Schreibens zeigt, daß entgegen der Ansicht der Bekl. die Kl. auch hinreichend erläutert ha-ben, wie sich die einzelnen Betriebskostenarten erhöht haben. Die Verwalterin der Kl. hat nicht nur angegeben, daß der bisherige Ansatz sich nach dem Stand vom 1. April 1982 richtet und die einzelnen Positionen zahlenmäßig angegeben. Sie hat auch weiter auf der Vorderseite Gründe für die Erhöhung angegeben. Schließlich ist das Zahlenwerk rechnerisch richtig. Die Kl.

haben auch durch die eingereichten Durchschriften der Mieterhöhungserklärungen für den Zeitraum 2. Dezember 1981 bis 3. Dezember 1985 nachgewiesen, wie sich die Miete für die jetzige Wohnung der Bekl. ab 1. Januar 1982 entwickelt hat und daß die letzte Anforderung eines Mehrbelastungszuschlages durch Mieterhöhungserklärung vom 25. April 1982 erfolgt ist.

Die in dieser Mieterhöhungserklärung angegebenen neuen Betriebskostenbeträge entsprechen denjenigen, die in der Mieterhöhungserklärung vom 10. März 1989 als bisherige Ansätze nach dem Stand vom 1. April 1982 angegeben sind. Weiter ergibt eine Durchsicht dieser Durchschriften der Mieterhöhungserklärungen, daß sich die Miete für die jetzige Wohnung der Bekl. von Dezember 1981 bis Januar 1986 kontinuierlich auf den im Mietvertrag angegebenen Mietzins von 217,05 DM entwickelt hat. Damit liegt ein Verstoß gegen die Preisvorschriften nicht vor.

Entgegen der Ansicht der Bekl. waren die Kl. auch berechtigt, die nach dem 1. April 1982 eingetretenen Betriebskostenerhöhungen anteilig auf die Bekl. umzulegen.

Zwar wird die Ansicht vertreten, daß bei Vereinbarung einer Pauschalmiete eine Mieterhöhung nach § 4 MHRG ausgeschlossen ist (Beuermann, Rnr. 15 zu § 4 MHRG). Ob dies mit der gesetzlichen Regelung des § 4 Abs. 2 MHRG vereinbar ist, ist zweifelhaft. Es kann aber hier dahingestellt bleiben. Zwischen den Parteien ist nämlich unstreitig, daß es sich bei der von der Bekl. bewohnten Wohnung um eine bis zum 31. Dezember 1987 preisgebunden gewesene Altbauwohnung handelt. Für derartige Wohnungen konnte aber der Vermieter durch einseitige Erklärung den vereinbarten Mietzins auf den preisrechtlich zulässigen Mietzins erhöhen (§ 10 AMVO Berlin).

Soweit es sich dabei um Betriebskostenerhöhungen handelte, war diese Erhöhung auch dann durch einseitige Erklärung zulässig, wenn nach dem Mietvertrag eine Pauschalmiete vereinbart war (§ 4 Abs. 1 XII BMietG). Zwar sind die genannten Vorschriften mit Ablauf des 31. Dezember 1987 außer Kraft getreten (§ 8 Abs. 2 Nr. 8 und 12 GVW). Gerade für diesen Be reich ist aber ausdrücklich vorgesehen, daß Betriebskostenerhöhungen, die bis zum 31. Dezember 1987 nicht geltend gemacht worden waren, auch nach dem 1. Januar 1988 angefordert werden können (§ 7 Abs. 3 GVW). Deshalb kommt es insoweit auf die vertragliche Vereinbarung nicht an (Beuermann, a.a.O., Rnr. 21 zu § MHRG).

Da der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag unstreitig im Jahre 1986 abgeschlossen worden ist, als die Mietpreisvorschriften für Altbauwohnungen in Berlin noch galten, hätten die Kl. nach Abschluß des Miet-vertrages die zwischenzeitlich eingetretenen Betriebskostenerhöhungen, soweit sie bei der Bemessung des Mietzinses nicht berücksichtigt waren, durch einseitige Erklärung anfordern können. Aufgrund der Sonderregelung des § 7 Abs. 3 GVW können sie dies auch nach dem 31. Dezember 1987 noch wirksam durch einseitige Erklärung tun, die sie unstreitig abge-geben haben. Das Problem der Rückwirkung stellt sich nicht, da die Kl. die erhöhte Miete erst ab 1. April 1989 verlangt haben.

Steht somit fest, daß die Mieterhöhung nicht gegen Mietpreisvorschriften verstößt und die Mieterhöhungserklärung formell ordnungsgemäß und materiell berechtigt ist, so bleibt nur noch die Frage zu entscheiden, ob das Verlangen der Kl. auf die Zahlung eines erhöhten Mietzinses teilweise ge-gen Treu und Glauben verstößt.

Diese Frage ist zu verneinen. Zwar kann sich grundsätzlich der Mieter ei-ner Wohnung darauf verlassen, daß der vereinbarte Mietzins sich nur auf-grund von Umständen erhöhen kann, die nach Abschluß des Mietvertrages eintreten. Bei preisgebundenen Wohnungen bedeutet das, daß der Mieter sich grundsätzlich darauf verlassen kann, daß der vereinbarte Miet-zins auch der preisrechtlich höchstzulässige im Zeitpunkt des Abschluß des Mietvertrages ist. Die Bekl. mußte also nicht damit rechnen, daß die Kl. eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund von Umständen fordern würden, die vor Abschluß des Mietvertrages gelegen haben. Dem entspricht auch die in § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages enthaltene Mietpreisgleitklausel. Diese bezieht sich ausdrücklich nur auf Mieterhöhungen durch Mehrbelastungen des Vermieters, die durch Erhöhung der Grundstückskosten eintreten. Das kann nur dahin verstanden werden, daß es sich um Erhö-hung von Betriebskosten handelt, die nach Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind. Indessen kann - jedenfalls bei nur für die Zukunft gefor-derten Mieterhöhungen ohne Rückwirkung - dieser Grundsatz nicht uneingeschränkt gelten. Gerade bei Anwendung des § 242 BGB kann nicht un-berücksichtigt bleiben, in welchem Umfang die Miete sich durch die Miet erhöhung erhöht. Der von den Kl. geforderte Mieterhöhungsbetrag für die Wohnung der Bekl. macht 6,2 % der bisherigen Miete aus. Dabei ist noch zu berücksichtigen, daß die Mieterhöhung nicht nur die ab 1982 bis zum Abschluß des Mietvertrages unterlassenen Mieterhöhungen wegen Erhöhung der Betriebskosten umfaßt, sondern auch die nach Abschluß des Mietvertrages eingetretenen Betriebskostenerhöhungen. Insoweit räumt die Bekl. selbst ein, daß sie bei ordnungsgemäßer Berechnung dieser Mieterhöhung verpflichtet gewesen wäre, die anteilige Mieterhöhung zu bezahlen. Unter diesen Umständen ist wegen des relativ geringen Ausmaßes der eingetretenen Mieterhöhung dem Interesse der Kl. an der Erzielung der ihnen zustehenden und preisrechtlich zulässigen Miete der Vor rang zu geben gegenüber dem Vertrauensschutz der Bekl. darauf, daß der 1986 vereinbarte Mietzins auch dem damals preisrechtlich höchstzulässigen Mietzins entsprach.