Mieterhöhung

Mieterhöhung; Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels; geleaster Kaltwasserzähler; Speisekammer als Abstellraum; unzureichende Elektroinstallation; gleichzeitiger Betrieb von Waschmaschine und Geschirrspüler; Einfluss von Betriebskosten auf Wohnwertmerkmale; keine schlechte Belichtung durch vor den Fenstern stehende Bäume; Belichtung einer Erdgeschosswohnung; Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad; abschließbarer Fahrradabstellraum; repräsentativer Eingangsbereich und verschlissener Teppich; Treppenläufer

1. Auch ein geleaster Kaltwasserzähler gilt als wohnwerterhöhend.

2. Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

3. Eine unzureichende Elektroinstallation bei einem Altbau liegt nicht vor, wenn die Waschmaschine und der Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden können.

4. Die Wohnräume sind nicht überwiegend schlecht belichtet, wenn nur das Berliner Zimmer in der Erdgeschosswohnung betroffen ist; der pauschale Hinweis auf vor dem Fenster stehende Bäume reicht nicht.

5. Eine Heizanlage, die vor 1984 eingebaut wurde, gilt als Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad und ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2005 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 103 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld K 2, das eine Spanne von 3,24 €/m2 bis 6,14 €/m2 und einen Mittelwert von 4,43 €/m2 ausweist.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete ist die im Vertrag vereinbarte Fläche von 103 m2 zugrunde zu legen. Dies ist vom Bundesgerichtshof nach Erlass des angefochtenen Urteils bestätigt worden (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046). Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung zur Mangelhaftigkeit bei einer Flächenabweichung entschieden, dass bei einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von bis zu 10 % die im Mietvertrag vereinbarte Fläche auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete anzusetzen sei.

Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweiligen Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Merkmalgruppe 1 (Bad/WC)

Diese Gruppe ist positiv zu werten.

Wohnwerterhöhend ist nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2005 der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es nicht darauf an, ob dieser vom Vermieter geleast oder gemietet ist und die Kosten hierfür umgelegt werden. Es ist nicht maßgeblich, dass die Einrichtungsgegenstände dem Mieter kostenfrei zur Verfügung gestellt werden. Dass auf den Mieter aufgrund eines Ausstattungsmerkmals höhere Betriebskosten zukommen, steht einer Berücksichtigung des höheren Wohnwerts grundsätzlich nicht entgegen (vgl. etwa Breitbandkabelanschluss, Sammelheizung mit Wärmecontracting). Entscheidend ist, dass das Ausstattungsmerkmal als vertragsgemäß vereinbart ist und der Mieter einen Anspruch auf entsprechende Erfüllung hat. Es steht danach nicht im Belieben des Vermieters, die Wasseruhren wieder auszubauen. Der Auffassung des AG Köpenick (GE 2006, 1409) ist aus den o. g. Gründen nicht zu folgen.

Merkmalgruppe 2 (Küche)

Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Wohnwertbildende Merkmale werden von keiner Partei vorgetragen.

Merkmalgruppe 3 (Wohnung)

Diese Gruppe ist negativ zu werten.

Wohnwerterhöhend ist die Speisekammer als Abstellraum (LG Berlin [ZK 63], Urteil vom 19. Juli 2005 - 63 S 86/05). Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Hinsichtlich der von der Kl. geltend gemachten Ausstattung mit Stuck ist ihr Vorbringen, das sich im Wiederholen der Orientierungshilfe erschöpft, nicht substantiiert. Es fehlen hinreichend konkrete Angaben über Art und Umfang des in den jeweiligen Räumen vorhandenen Stucks. Nur aufgrund solcher Angaben könnte nachvollzogen werden, ob der Stuck als aufwendige Deckenverkleidung in Sinne der Orientierungshilfe anzusehen ist.

Wohnwertmindernd sind die überwiegend auf Putz verlegten Elektroleitungen zu werten. Die Bekl. haben im Schriftsatz vom 12. April 2006 im Einzelnen zur Lage der Kabel in den einzelnen Räumen vorgetragen. Die Kl. ist diesem Vorbringen nicht substantiiert entgegengetreten. Eine unzureichende Elektroinstallation liegt hingegen nicht vor. Das Vorbringen der Bekl., Waschmaschine und Geschirrspüler könnten nicht gleichzeitig betrieben werden, genügt nicht. Für eine nach heutigen Maßstäben noch ausreichende Versorgung in einem Altbau reicht es aus, wenn neben einem elektrischen Großgerät ein weiteres (Nichtgroß-) Gerät betrieben werden kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090). Dass dies nicht der Fall ist, ist nicht ersichtlich. In Bezug auf eine schlechte Belichtung der Wohnung ist dies bei einer Lage im Erdgeschoss für das Berliner Zimmer durch die Angabe, dass sich die gegenüberliegende Hauswand in etwa 8 m Entfernung befinde, hinreichend vorgetragen. Das betrifft indes nur einen Wohnraum der 4-Zimmer-Wohnung. Der pauschale Hinweis auf vor den Fenstern stehende Bäume dürfte indes nicht für die Annahme einer insgesamt überwiegend schlechten Belichtung genügen.

Nach alledem ist die Gruppe bei einem positiven und einem negativen Merkmal als neutral zu werten.

Sie kann aber zugunsten der Bekl. als negativ unterstellt werden.

Merkmalgruppe 4 (Gebäude) Diese Gruppe ist positiv zu werten.

Wohnwertmindernd ist eine Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad zu berücksichtigen, weil diese nach dem Vortrag der Bekl. vor 1984 eingebaut worden ist. Das pauschale Bestreiten der Kl. ist ohne Angabe eines abweichenden Einbauzeitpunkts unbeachtlich. Eine unzureichende Wärmedämmung ist nach der Orientierungshilfe daneben nicht zusätzlich wohnwertmindernd zu berücksichtigen, abgesehen davon, dass die Bekl. hierzu keine konkreten tatsächlichen Anhaltspunkte vortragen. Entgegen der Auffassung der Bekl. liegt ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes nicht vor. Ein Feuchtigkeitsschaden in der Küche in der Größe eines DIN A 4- Blatts mag einen von der Kl. zu beseitigenden Mangel darstellen. Dieser begründet indes nicht einen insgesamt schlechten Instandhaltungszustand des Hauses. Dieser ergibt sich auch nicht aus der Angabe, der Keller sei dauerhaft durchfeuchtet. Keller in Altbauten weisen aufgrund der früheren Bauweise stets eine gewisse Feuchtigkeit auf und können insoweit nicht mit Neubaukellern verglichen werden. Dass der Zustand des Kellers des Hauses unter diesem Gesichtspunkt von anderen vergleichbaren Kellern in so erheblichem Maße negativ abweicht, dass eine deutliche Vernachlässigung der Instandhaltungsverpflichtung der Kl. anzunehmen sei, lässt sich dem Vorbringen der Bekl. nicht entnehmen.

Wohnwerterhöhend ist neben dem unstreitig vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum auch ein repräsentativer Eingangsbereich. Die Kl. hat hierzu vorgetragen, dass der Eingangsbereich mit Marmor an den Wänden, Läufer auf den Treppen und einem Kronleuchter ausgestattet sei. Die Bekl. beanstanden zwar zu Recht, dass ihnen dieser Schriftsatz der Kl. erst nach dem Urteil im Verfahren betreffend die Tatbestandsberichtigung abschriftlich übersandt worden ist. Das ändert aber nichts daran, dass ihr Bestreiten auch in der Berufungsinstanz nicht als ausreichend substantiiert anzusehen ist. Denn sie beschränken sich auch in der Berufungsbegründung darauf, dass Marmor an den Wänden nicht existiere und der Eingangsbereich nicht über einen Kronleuchter verfüge. Ein Bestreiten wird nicht dadurch substantiiert, dass die jeweiligen einzelnen Behauptungen jeweils wieder nur mit Nichtwissen bestritten werden. Erforderlich ist vielmehr, dass die nach dem Wissen der Bekl. vorhandene Ausstattung mitgeteilt wird. Hierzu sind sie aufgrund eigener Kenntnisse vom Zustand des Eingangsbereichs in der Lage oder können sich diese Kenntnisse durch Besichtigung unschwer verschaffen. Die Angabe, dass der zugestandene Treppenläufer 2007 ausgetauscht worden sei, steht der Annahme eines repräsentativen Eingangsbereichs nicht entgegen. Sie sagt zum einen nichts zum Zustand im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im April 2005 aus. Zum anderen unterliegt ein Teppich einer Abnutzung und ist nicht stets neuwertig. Dass dessen Zustand im April 2005 so zerschlissen gewesen ist, dass schon deswegen die Annahme eines insgesamt repräsentativen Eingangsbereichs ausscheidet, lässt sich dem Vortrag der Bekl. nicht entnehmen. Es kann dahinstehen, ob sich das Haus in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand befindet. Daran bestehen angesichts der schon recht lange zurückliegenden Modernisierung in den Jahren 1991/92 durchaus Zweifel. Hierauf kommt es aber nicht an, weil nur ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt. [...]

Die Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel kann im Einzelnen zweifelhaft sein. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin nimmt zu mehreren Punkten Stellung.

Der Mieter hatte die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen verweigert und sich dabei auf zahlreiche wohnwertmindernde Merkmale berufen. Dem trat die Vermieterin unter Berufung auf wohnwerterhöhende Merkmale entgegen.

Mit Urteil vom 3. November 2007 folgte das Landgericht Berlin der Rechtsprechung, wonach auch ein geleaster Kaltwasserzähler wohnwerterhöhend ist. Wohnwerterhöhend sei auch eine Speisekammer, die als Abstellraum gelte. Eine unzureichende Elektroinstallation liege bei einem Altbau nicht vor, wenn eine Geschirrspülmaschine und eine Waschmaschine nicht gleichzeitig betrieben werden könnten. Auch eine schlechte Belichtung der Wohnung sei nicht ersichtlich, wenn bei der Vier-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss nur das Berliner Zimmer davon betroffen sei. Der pauschale Hinweis auf vor den Fenstern stehende Bäume reiche nicht. Wohnwertmindernd sei allerdings der Umstand, dass die Heizung vor 1984 eingebaut worden sei. Dann sei eine Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad anzunehmen.