Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; Kalkulationsgrundlage; Erläuterung der Modernisierungserhöhung; Berechnung der Modernisierungserhöhung; Mieterhöhungsberechnung; Mieterhöhungserläuterung

Mit der betragsmäßigen Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung genügt der Vermieter seiner Verpflichtung nach § 541 b Abs. 2 BGB in bezug auf die Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen; nicht erforderlich ist dagegen eine Berechnung und Erläuterung der Kalkulationsgrundlagen.

Die Kl. hat die Maßnahmen mit ihrem Schreiben vom 14. Februar 1989 angekündigt, die Art und den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen im einzelnen beschrieben und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses sowie auch die zu erwartende Erhöhung der Betriebskosten betragsmäßig auf den Monat bezogen angegeben. Die Kammer hält diese Ankündigung für ordnungsgemäß und vor allem bezüglich der Preisangaben für ausreichend. Sie folgt daher nicht der Ansicht des Amts-gerichts, nach der auch die Kalkulationsgrundlage nachvollziehbar begründet sein muß. Das hätte zur Folge, daß der Vermieter die Kosten der Arbeiten im einzelnen aufrechnet und erläutert, dementsprechend also den Kostenanschlag vorlegt und erläutert. Eine solche Forderung ist dem Gesetz nicht zu entnehmen, zumal der Mieter keine Möglichkeit hat, die Kalkulation anzugreifen und etwa darauf hinzuweisen, daß anderswo die Arbeiten kostengünstiger durchgeführt werden könnten. Die Ankündigung soll den Mieter nur in die Lage versetzen, die auf ihn zukommenden Folgen für Wohnung und Mietpreis zu überblicken, um notfalls Konsequenzen zu ziehen. So mögen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme im einzelnen für die Frage der tatsächlichen Mieterhöhung in einem Mieterhöhungsverfahren aufgrund der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften eine Rol-le spielen. Hier geht es jedoch nur um die Ankündigung, für die das Gesetz nur die Angabe der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses vorschreibt. Die Kammer folgt daher zu dieser Frage der schon in dem angefochtenen Urteil zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin zu 65 S 67/86 (MM 1987/31). Aus einer Entscheidung der ZK 64 vom 17. Februar 1987 zu 64 S 118/86 (GE 87/521) ergibt sich nichts anderes. Dort war in dem entspre-chenden Ankündigungsschreiben die zu erwartende Mieterhöhung lediglich pro Quadratmeter angegeben, während im Mietvertrag eine Quadratmeterzahl überhaupt nicht ersichtlich war.

D as hat die ZK 64 zu Recht als unzureichend angesehen und gefordert, daß die zu erwartende Mieterhöhung konkret ausgerechnet werden muß.

Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses bedeutet für die Bekl. und ihre Familie keine Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB. Hierbei sind die fi-nanziellen Verhältnisse des Mieters zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich. Wie die Bekl. mitteilt, beträgt das Familieneinkommen ab Januar 1990 3.413,20 DM. Dieses Einkommen in Relation zu dem zu erwartenden Mietzins läßt den Einbau der Heizungsanlage nicht als unzumutbar erscheinen.

Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist allerdings unterschiedlich, jedoch wird ein Satz von 20 % des monatlichen Nettoeinkommens allgemein noch als tragbar angesehen (vgl. dazu im einzelnen Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, § 541 b Rdnr. 9 a. m.w.N.). Dieser Prozentsatz ist vorliegend mit der neuen zu erwartenden Miete inklusive Heizungskosten nicht erreicht, wobei anzumerken bleibt, daß zu der derzeit geschuldeten Kalt-miete auch noch Heizungskosten (Brennstoffkosten) hinzugerechnet wer-den müßten. Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. einen Anspruch auf Wohngeld hat, das grundsätzlich bei der Beurteilung der Härte angerechnet werden müßte, unabhängig davon, ob der Anspruch tatsächlich geltend gemacht wird (vgl. Emmerich a.a.O. Rdnr. 9).

Anmerkung: Eine andere Auffassung bezüglich der notwendigen Angaben über die zu erwartende Mietzinserhöhung hat die ZK 29 des Landgerichts Berlin kürzlich in einer Berufungsverhandlung vertreten. Die ZK 29 ist offenbar der Auffassung, daß der Vermieter aufgrund von Kostenanschlägen sozusagen eine Mieterhöhungsberechnung und -erläuterung bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vorlegen müsse. Das Verfahren wurde allerdings durch einen Vergleich beendet. Sollte eine Kammer des LG jedoch anders als vorliegend die ZK 62 oder die von ihr zitierte ZK 65 entscheiden wollen, wäre zwingend - wegen Divergenzrechtsprechung - ein Rechtsentscheid einzuholen.