Mieterhöhung

Mieterhöhung; Alliiertenwohnungen; Vergleichsmiete

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen ist ordnungsgemäß, wenn diese nach Anschrift, Lage, Größe und Quadratmeterpreis identifizierbar beschrieben worden sind.

2. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist bei ehemaligen Alliiertenwohnungen die in der entsprechenden Siedlung gezahlte Miete zugrunde zu legen. 3. Auch bei Vereinbarung einer vorläufigen Wohnfläche im Mietvertrag ist der Vermieter für eine dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegte größere Wohnfläche beweispflichtig.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.

Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines Mietvertrages vom 30.4.1991 zunächst ein Mietverhältnis über die im Hause Rue Jospeh le Brix 16, 1. OG., 13405 Berlin gelegene 4-Zimmerwohnung. Der Mietvertragsabschluß erfolgte dabei durch die französischen Streitkräfte mit Zustimmung der Kl. In § 6 Ziff. 1 heißt es: Nach Rückgabe der Wohnung durch die französischen Streitkräfte an die Eigentümerin (Bundesrepublik Deutschland) tritt diese in die Rechte und Pflichten des Vertrages ein. Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 123,2 m2 angegeben. § 6 Ziff. 6 des Vertrages lautet: Bei der im Vertrag genannten Wohnflache und der beheizten Fläche handelt es sich um vorläufige Angaben. Die Vermieterin behält sich vor, die tatsächlichen Flächen durch ein genaues Aufmaß zu ermitteln und zu einem von ihr festzusetzenden Zeitpunkt durch einseitige Erklärung für die Zukunft der Berechnung der Miete und der Betriebskosten zugrundezulegen. Das Gebäude wurde 1957 errichtet. Die Wohnung verfügt über ineinander übergehende Flure. (...) Im Jahre 1994 erfolgt die Rückgabe der Wohnung an die Kl. Sämtliche mietrechtliche Korrespondenz wurde im Anschluß mit dieser geführt.

Unter dem 16. September 1995 vereinbarten die Parteien, daß die Kl. den Bekl. nach Beendigung der Herrichtung des Wohngebäudes Rue Joseph le Brix 16 ab 16. September 1995 die Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoß rechts überlasse. In § 2 heißt es: Die vorläufige Wohnfläche beträgt 124,5 m2. In § 5 heißt es: Im übrigen gelten die Bestimmungen des Vertrages auch für diesen Nachtrag. (...)

Die Kl. ließ 1995 eine Wohnflächenberechnung durch das Bundesbauamt vornehmen. (...)

Mit Schreiben vom 16.5.2001 begehrte die Kl. Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 548,46 € ab 1.8.2001 und wies darauf hin, daß die Wohnfläche 126,20 m2 betrage. Beigefügt war eine Wohnflächenberechnung, in der u. a. Abstellräume mit 0,57 m2 sowie 1,07 m2 ebenso wie mehrere Flure aufgeführt waren. Die Nettokaltmiete ist seitdem unverändert.

Mit Schreiben vom 7.9.2004 begehrte die Kl. von den Bekl. die Erhöhung der Nettokaltmiete von derzeit 548,46 € auf 636,05 € ab dem 1.12.2004. Die Kl. bezog sich zur Begründung für das Erhöhungsverlangen mangels ausreichender Angaben im Mietspiegelfeld J 6 des Berliner Mietspiegels 2003 auf drei dort aufgeführte Vergleichswohnungen, und zwar Rue Josephl le Brix 34 Erdgeschoß links und Obergeschoß rechts sowie Rue Joseph 36 Obergeschoß rechts, welche Nettokaltmieten von 5,04 bis 5,29 €/m2 aufwiesen. (...)

Die Bekl. erteilten die begehrte Zustimmung nicht. Mit der am 13. Dezember 2004 eingegangenen Klage verfolgt die Kl. das Mieterhöhungsbegehren weiter.

Die Kl. behauptet, die Wohnflache betrage 126,20 m2. Es befänden sich drei Flure sowie zwei Abstellräume in der Wohnung. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage für die streitgegenständliche Wohnung 5,04 €/m2 per 1.12.2004, jedenfalls 4,93 €/m2, was sich aus dem Gutachten des Dipl.-Ing. B. ergebe. Das vom Gericht eingeholte Gutachten sei nicht verwendbar, da es nur Wohnungen aus der Cité Guynemer heranziehe.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 von derzeit 548,46 € auf 559 € gemäß §§ 558 ff. BGB zu. (...) Das Mieterhöhungsbegehren der Kl. vom 7.9.2004 ist nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB formell ordnungsgemäß. Soweit die Bekl. einwenden, dem stünden fehlende Angaben zur Ausstattung der 3 Vergleichswohnungen entgegen, geht dies fehl. Es genügt die Angabe von 3 identifizierbaren Vergleichswohnungen, wobei diese nach Geschoß, Quadratmeterzahl und Preis zu bezeichnen sind. Ob diese tatsächlich vergleichbar sind, ist eine Frage der Begründetheit (Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Auflage, § 558 a Rn. 11; LG Berlin GE 2002, 1061). Diesen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Mieterhöhungsbegehren, da die Vergleichswohnungen nach Anschrift, Lage, Größe und Quadratmeterpreis beschrieben wurden. (...)

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 4,49 €/m2 nettokalt. Dies folgt aus dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S., welchem sich das Gericht vollumfänglich anschließt. Dieser hat unter ausführlicher Beschreibung des Gebäudes sowie des Wohnumfelds und des ihm zur Verfügung stehenden Datenpools ausgeführt, daß als Vergleichswohnungen nur solche in der City Guynemer gelegenen Mietwohnungen in Betracht kommen. Dies ist auch nachvollziehbar, da es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine ehemalige Alliiertenwohnung in besonderer Siedlungslage, nämlich der unmittelbaren Nähe zum Flughafen Berlin-Tegel handelt.

Soweit die Kl. einwendet, bei der ermittelten Vergleichsmiete handele es sich um eine sogenannte unzulässige Siedlungsmiete, greift sie damit nicht durch. Zum einen hat die Kl. selbst zur Begründung des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens ausschließlich Vergleichswohnungen aus dieser Siedlung, nämlich der in ihrem Bestand befindlichen Cité Guynemer aufgeführt, obwohl ihr andere - stadtweite - Vergleichswerte wie nunmehr mit Parteigutachten des Dipl.-Ing. B. eingereicht zur Verfügung standen. Zum anderen sind aus vorstehend aufgeführten Gründen die in letzterem herangezogenen berlinweiten Objekte wegen der fehlenden Sonderlage und Eigenschaft als Alliiertenwohnung nicht ohne weiteres vergleichbar. Vielmehr ist die alleinige Ermittlungsgrundlage des hiesigen Sachverständigen S. nachvollziehbar, zumal er allein die ihm von der Kl. selbst mitgeteilten gezahlten Mieten in den dortigen Wohnhäusern zugrundegelegt hat.

Multipliziert mit der maßgeblichen Wohnfläche von 124,5 m2 führt dies zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 559 € ab 1.12.2004. Die hinsichtlich einer von der vertraglichen Vereinbarung abweichenden Wohnfläche darlegungs- und beweispflichtige Kl. hat auch auf die gerichtlichen Hinweise vom 23.2. und 15.4.2005 die von ihr behauptete neue Wohnfläche von 126,2 m2 nicht nachvollziehbar dargetan und unter Beweis gestellt. (wird ausgeführt)

Das AG Wedding vertritt die Auffassung, bei Alliiertenwohnungen in besonderer Siedlungslage könne die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach den in Berlin insgesamt gezahlten Vergleichsmieten ermittelt werden, sondern nur nach den in dem entsprechenden Siedlungsgebiet gezahlten Mieten.

In dem mit den französischen Streitkräften abgeschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. OG eines Hauses in der City Guynemer in unmittelbarer Nähe zum Flughafen Tegel war eine Wohnfläche von 123,2 m2 angegeben. § 6 Ziff. 6 des Vertrages lautete: "Bei der im Vertrag angegebenen Wohnfläche und der beheizten Fläche handelt es sich um vorläufige Angaben. Die Vermieterin behält sich vor, die tatsächlichen Flächen durch Aufmaß zu ermitteln und zu einem von ihr festzusetzenden Zeitpunkt durch einseitige Erklärung für die Zukunft der Berechnung der Miete und der Betriebskosten zugrundezulegen." Im Jahre 1994 erfolgt die Rückgabe der Wohnung an die Bundesrepublik. Durch Nachtrag vom 16. September 1995 zum ursprünglichen Mietvertrag überließ diese den Mietern eine Wohnung im Erdgeschoß desselben Hauses. In § 2 des Mietvertrages heißt es: "Die vorläufige Wohnfläche beträgt 124,5 m2." In § 5 heißt es: "Im übrigen gelten die Bestimmungen des Vertrages auch für diesen Nachtrag." Nach der von der Vermieterin durchgeführten Berechnung betrug die Wohnfläche 126,20 m2. Diese Wohnfläche legte die Vermieterin ihrem Mieterhöhungsverlangen zugrunde; zur Begründung nahm sie ferner auf die Miete für drei Vergleichswohnungen aus derselben Siedlung Bezug und verklagte die Mieter auf Zustimmung zur dementsprechenden Mieterhöhung.

Das AG Wedding gab der Klage nur insoweit statt, als das von ihm eingeholte Sachverständigengutachten eine ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten der Siedlung ermittelt hatte, und legte eine Wohnfläche von 124,5 m2 zugrunde. Die in dem von der Vermieterin eingereichten Privatgutachten aus berlinweit zugrundegelegten Vergleichswohnungen ermittelte Miete hielt es nicht für maßgebend, da die zugrundegelegten Objekte wegen der fehlenden Sonderlage und Eigenschaft als Alliiertenwohnung nicht vergleichbar seien. Die von der Klägerin behauptete neue Wohnfläche hielt es nicht für nachvollziehbar dargetan und unter Beweis gestellt.

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Andere Faktoren dürfen nicht berücksichtigt werden. Daher finden im Rahmen des § 558 BGB sogenannte Teilmärkte für besonders privilegierte oder besonders benachteiligte Mietergruppen keine Anerkennung (Staudinger/Emmerich, § 558 BGB Rn. 19; Blank/Börstinghaus § 558 BGB Rn. 36 - jeweils m. w. Nachw.). Auch ein Sondermarkt für die Wohnungen der früheren gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ist abgelehnt worden (u. a. OLG Hamm NJW 1981, 2262). Daß allein die Lage der Wohnungen im Bereich der französischen Alliiertensiedlung gegen die Vergleichbarkeit der dort liegenden Wohnungen mit denjenigen im übrigen Berliner Stadtgebiet spricht, hat das AG Wedding jedenfalls mit dem Argument "Sonderlage" nicht ausreichend begründet. Die Entscheidung ist daher insoweit kritisch zu hinterfragen.