Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundener Altbauwohnraum; Zinserhöhung; Kapitalmehrkosten

Eine vertraglich vereinbarte Zinssenkung mit späterer Erhöhung auf den ursprünglichen Darlehenszins berechtigt nicht zur Mieterhöhung nach § 5 MHG.

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in einem Neubau, dessen Preisbindung zum 31.12.1985 endete. Der Kl. verlangt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Zinsen nach § 5 MHG und behauptet, er habe am 5.5.1984 ein Darlehen für diese Wohnung in Höhe von 300.000,-- DM aufgenommen zu einem Zinssatz von 9,75%. Dabei sei er in Übereinstimmung mit dem Darlehensgeber irrtümlicherweise davon ausgegangen, daß die Wohnung preisfrei sei. Nachdem sich dieser Irrtum herausgestellt habe, sei der Gläubiger mit seinem Zinssatz auf 0,75 % heruntergegangen und habe erst zum Ende der Preisbindung am 22.12.1985 den ursprünglichen Zinssatz von 9,75 % verlangt. Mit Erhöhungserklärung vom 29.5.1986 macht der Kl. diese erhöhten Zinsen als Kapitalmehrkosten in Höhe von 225,-- DM monatlich geltend und verlangt diesen Betrag für Juli 1986 bis März 1987.

Die Klage ist unbegründet, da die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 5 MHG nicht vorliegen. Die Vorschrift des § 5 MHG gibt dem Vermieter die Möglichkeit, auf einfachere Art im Vergleich zu § 2 MHG gestiegene Kapitalmehrkosten an den Mieter weiterzugeben. Der Vermieter soll bei einer unerwarteten Hochzinsphase nicht diese Kosten allein tragen müssen.

Davon abzugrenzen sind jedoch Kapitalmehrkosten, die schon bei Vertragsabschluß vereinbart waren und die durch den Wegfall einer vertraglichen Zinsverbilligung entstehen (OLG Karlsruhe RiM 464). Solche vorhersehbaren Kapitalmehrkosten können daher nicht im vereinfachten Wege des § 5 zu einer Mieterhöhung führen. Diese Vorschrift soll nur den Vermieter begünstigen, "wo er durch nichtkalkulierbare Fremdkostensteigerungen in erhöhtem Maße belastet ist" (OLG Karlsruhe a.a.O.).

Das trifft auch hier zu. Die "Zinserhöhung" auf 9,75 % war schon ursprünglich im Darlehensvertrag vereinbart; eine zwischenzeitliche Zinssenkung - aufgrund welcher Umstände auch immer - führt zu keinem anderen Ergebnis. Anderenfalls hätten es Vermieter und Darlehensgläubiger in der Hand, durch spätere Änderungen des Darlehensvertrages einen Mieterhöhungsgrund nach § 5 MHG zu schaffen.

Für den Ausschluß der Mieterhöhung spricht auch der Vortrag des Kl., er sei bei Darlehensaufnahme von der Preisfreiheit der Wohnung ausgegangen und habe erwartet, eine angemessene Miete durch Mieterhöhung durch § 2 MHG zu erzielen. Eben diese Möglichkeit hat er jetzt nach Aufhebung der Preisbindung. Wenn die Wohnung bei Darlehensaufnahme preisfrei gewesen wäre, hätte der Kl. auch nur die Erhöhungsmöglichkeit nach § 2 MHG gehabt; denn der Irrtum des Kl. über die Preisbindung schafft für ihn keinen zusätzlichen Mieterhöhungsgrund.