Mieterhöhung

Mieterhöhung; vertraglicher Ausschluß; Modernisierung

Ein vertraglicher Ausschluß der Mieterhöhung ergreift auch ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 3 MHG.

Dem Vermieter steht das Recht zur Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Dies ist vorliegend der Fall. Denn die Parteien haben sich im Prozeßvergleich vom 9.1.1996 (AG Siegburg 2 a C 313/95) dahingehend geeinigt, daß eine (weitere) Mieterhöhung nicht vor dem 1.1.1998 erfolgen kann. Dieser Ausschluß ergreift auch Mieterhöhungsverlangen gemäß § 3 MHG (Erhöhungen aufgrund Modernisierungsmaßnahmen). Denn ist nur allgemein von der Erhöhung "der Miete" die Rede, sind neben dem § 2 MHG auch die spezielleren Erhöhungsverfahren ausgeschlossen (vgl. Barthelmess, WKSchG u. MHG, 5. Aufl., § 1 MHG Rn. 45 m. w. N.). Hierfür spricht vorliegend auch, daß nach dem unwidersprochenen Vortrag der Bekl. mit dem Vergleich vom 9.1.1996 bezweckt worden sei, den Bekl. eine sichere Perspektive über die zukünftig zu erwartende Miethöhe zu geben.

Soweit bei größeren wertverbessernden Baumaßnahmen eine Anpassung der Ausschlußvereinbarung nach § 242 BGB in Betracht gezogen wird (vgl. Barthelmess, a. a. O.), ist dies nicht einschlägig. Es bestehen bereits Zweifel, daß es sich um eine "größere" wertverbessernde Maßnahme handelt. Dies hat sich nach dem Wert des Objekts und dem Umfang der Modernisierung zu bemessen. Zudem bestand zu einer Modernisierung der Heizungsanlage kein zwingender Anlaß mit der Folge, daß für die Kl. die Geschäftsgrundlage für den Vergleich entfallen wäre. Mag die Modernisierung der Heizungsanlage aus ökologischen und ökonomischen Gründen sinnvoll gewesen sein, ihre Funktionsfähigkeit war nach dem Vortrag der Kl. nicht beeinträchtigt. So attestiert die Meßbescheinigung des Bezirksschornsteinfegers vom 1.2.1996 auch, daß die ermittelten Meßergebnisse den verordnungsrechtlichen Vorgaben entsprachen.

Die trotz eines Mieterhöhungsausschlusses abgegebene Mieterhöhungserklärung ist jedoch unwirksam. Denn erstreckt sich der Ausschluß auf einen bestimmten Zeitraum, so kann eine Erhöhungserklärung wirksam erst nach Ablauf dieser Zeit abgegeben werden, nicht schon vorher mit Wirkung auf den Ablauf der Ausschlußzeit (Barthelmess, a. a. O., m. w. N.).