Mieterhöhung

Mieterhöhung; Umrechnung von Bruttomiete auf Nettomiete mit zuletzt feststellbaren Betriebskosten; Betriebskostensabrechnung; Betriebskostenerhöhung

Um für ein Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines Netto-Mietspiegels eine vereinbarte Bruttokaltmiete um den Betriebskostenanteil zu bereinigen, sind die auf die Wohnung entfallenden zuletzt feststellbaren Betriebskosten zugrunde zu legen. Dafür genügt es, die zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung zuletzt bekannte Betriebskostenabrechnung zu verwenden. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn die entsprechende Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. hat von der Kl. die in der O.straße in B. gelegene Wohnung gemietet. Mietvertraglich ist eine Bruttokaltmiete geschuldet. Mit Schreiben vom 14.1.2008 begehrte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von derzeit 456,18 € um 22,81 € auf monatlich 478,99 €.

Die Kl. trägt vor, dass die monatlichen Betriebskosten gem. der Abrechnung vom 25.9.2007 für das Abrechnungsjahr 2006 1,26 € pro m2 betragen.

Auf dieser Grundlage sei das Mieterhöhungsverlangen berechnet, da die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 bei Ausspruch des Mieterhöhungsverlangens noch nicht berechnet gewesen seien. Die verlangte Miete läge noch unter dem im maßgeblichen Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert im Mietspiegelfeld I 2. [...]

Die zulässige Klage ist auch begründet.

Die Bekl. schuldet gem. § 558 BGB die von der Kl. mit Mieterhöhungsverlangen vom 14.1.2008 geltend gemachte Miete, da - dies ist zwischen den Parteien unstreitig - mit der verlangten Miete die ortsübliche Miete nicht überschritten wird. [...]

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen auch formwirksam erklärt worden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist insbesondere nicht unwirksam, weil ihm die Betriebskosten aus dem Jahr 2006 zugrunde liegen und nicht Betriebskosten aus dem Jahr 2007.

Die Kl. hat insoweit vorgetragen, dass die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 bei Ausspruch des Mieterhöhungsverlangens am 14.1.2008 noch nicht bekannt waren. Dem ist die Bekl. nicht mit substantiiertem Sachvortrag entgegengetreten.

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2007 enthaltenen Nettokaltmiete sind der ortsüblichen Nettokaltmiete die konkreten Betriebskosten hinzuzurechnen. Somit konnte die Kl. zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens nur die Betriebskosten ansetzen, die bis zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung bekannt waren.

Ein Erfordernis, dass der Vermieter abwarten muss, bis die Betriebskosten des dem Jahr der Abgabe der Mieterhöhungserklärung vorangegangenen Jahres berechnet sind, ergibt sich aus dem Gesetz nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht deshalb unwirksam, weil dem Schreiben vom 14.1.2008 die Betriebskostenaufstellung für das Jahr 2006 nicht beigefügt war.

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -, recherchiert in Juris; s. auch WuM 2006, 39 ff.). Den formalen Anforderungen des § 558 a BGB ist bereits dann Genüge getan, wenn der Mieter aufgrund der im Mieterhöhungsverlangen enthaltenen Daten entscheiden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt (Palandt zu § 558 a BGB Rn. 2). Die Frage, ob die im Mieterhöhungsverlangen enthaltenen Daten auch zutreffend sind, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.

Diesen formalen Anforderungen wird das streitgegenständliche Zustimmungsverlangen gerecht.

Denn daraus ist nachvollziehbar, dass die Vermieterin bei der Berechnung der erhöhten Miete die konkreten Betriebskosten in Höhe von 1,26 € pro m2 aus der Betriebskostenaufstellung vom 25.9.2007 zugrunde gelegt hat. Unklarheiten ergeben sich insoweit nicht. Die Frage, ob der dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten der Höhe nach zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung.

Denn der Vermieter hat gem. § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete. Daraus ergibt sich, dass es der Angabe des im Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttokaltmiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete bestimmen zu können.

Feststellbar waren nach dem Vortrag der Kl. - dem die Bekl. nicht mit ausreichend substantiiertem Sachvortrag entgegengetreten ist - bei Abgabe des Mieterhöhungsverlangens am 14.1.2008 nur die Betriebskostenanteile aus dem Jahr 2006. Somit waren nur die Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2006 im Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens zur Erhöhung der Miete ersichtlich und auch berechenbar gewesen. Sofern die Bekl. Zweifel an der ordnungsgemäßen Berechnung des Betriebskostenanteils aus dem Abrechnungsjahr 2006 gehabt haben sollte, hätte es ihr oblegen, diese Betriebskostenabrechnung vom 25.9.2007 bei der Kl. anzufordern oder bei der Kl. diesbezüglich Einsicht zu verlangen. Gerade um dem Mieter eine etwaige Prüfung der im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Daten zu ermöglichen, hat der Gesetzgeber die zweimonatige Frist bestimmt.

Die Kl. hat die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 im Rechtsstreit vorgelegt, substantiierte Einwendungen gegen die Richtigkeit der dort vorgenommenen Berechnung hat die Bekl. nicht erhoben. [...]

Bei vereinbarter Bruttokaltmiete und einem Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines Netto-Mietspiegels müssen die zuletzt feststellbaren konkreten Betriebskosten herausgerechnet werden. Dabei ist die letzte bekannte Betriebskostenabrechnung zu verwenden; der Vermieter ist nicht gehalten, mit dem Mieterhöhungsverlangen abzuwarten, bis die Betriebskosten des dem Jahr der Abgabe der Mieterhöhungserklärung vorangegangenen Jahres berechnet sind. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formunwirksam, wenn die Betriebskostenabrechnung dem Verlangen nicht beigefügt war.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Schreiben vom 14. Januar 2008 zum 1. April 2008. Zur Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete zog er die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006 heran; eine Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erstellt. Die Betriebskostenabrechnung 2006 war dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt. Der Mieter meinte, das Erhöhungsverlangen sei schon formunwirksam, da die entsprechende Betriebskostenabrechnung nicht beigelegen habe. Im Übrigen hätte der Vermieter die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 zugrunde legen müssen.

Das AG Schöneberg verurteilte den Mieter zur Zustimmung der Erhöhung der Miete ab 1. April 2008. Das Mieterhöhungsverlangen sei formwirksam erklärt worden. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2007 enthaltenen Nettokaltmiete seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die konkreten Betriebskosten hinzuzurechnen. Somit habe der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens nur die Betriebskosten ansetzen können, die bis zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung bekannt gewesen seien. Ein Erfordernis, dass der Vermieter abwarten müsse, bis die Betriebskosten des dem Jahr der Abgabe der Mieterhöhungserklärung vorangegangenen Jahres berechnet seien, ergebe sich aus dem Gesetz nicht. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil dem entsprechenden Schreiben die Betriebskostenaufstellung für das Jahr 2006 nicht beigefügt gewesen sei.

Zunächst wird auf die Anmerkung zum Beschluss des BGH vom 8. Juli 2008 - VIII ZR 4/08 - (in diesem Heft Seite 1488) Bezug genommen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei einer Bruttokaltmiete dem Mieter naturgemäß keine Betriebskostenabrechnung vorliegt und er insofern den vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen angegebenen Betriebskostenanteil rechnerisch nicht nachprüfen kann. Das AG Schöneberg stellt sich insofern auf den Standpunkt, dass es dem Mieter bei Zweifeln an der ordnungsgemäßen Berechnung des Betriebskostenanteils oblegen hätte, die entsprechende Betriebskostenabrechnung bei dem Vermieter anzufordern oder bei diesem diesbezüglich Einsicht zu verlangen. Dem ist zuzustimmen. Unabhängig davon ist es jedoch einem Vermieter anzuraten, die entsprechende Betriebskostenabrechnung dem Mieter schon mit dem Mieterhöhungsverlangen zukommen zu lassen. Bei einem entsprechenden Bestreiten des Mieters müsste der Vermieter die Betriebskostenabrechnung ohnehin im Rechtsstreit vorlegen, damit das Gericht in die Lage versetzt wird, das Zahlenwerk entsprechend zu überprüfen.