Mieterhöhung

Mieterhöhung; Anpassung an wirtschaftliche Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt

Die Vereinbarung im Formularmietvertrag, es bestehe die Möglichkeit der Mieterhöhung "zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt", berechtigt den Vermieter nur dann zur Mieterhöhung, wenn diese Änderung nach dem Vertragsschluß eingetreten ist.

Die Parteien vereinbarten in § 7 des Formularmietvertrages: "Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen."

Einer Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung durch die klagende Vermieterin kamen die Bekl. nicht nach.

Die Kl. ist der Auffassung, die von ihr mit der Mieterhöhung verlangte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Die Klage ist nicht begründet. Zwar hat das Gericht bei Säumnis der Bekl. von der Richtigkeit des Sachvortrags der Kl. auszugehen (§ 331 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage kann dennoch keinen Erfolg haben; denn auch dann, wenn die Richtigkeit sämtlichen Vorbringens der Kl. unterstellt wird, ist ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht gegeben.

Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung richten sich nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG). Zwar liegen die Voraussetzungen zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG - den Vortrag der Kl. unterstellt - an sich vor. Einer Mieterhöhung stehen vorliegend jedoch die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien im schriftlichen Mietvertrag entgegen; die im Mietvertrag ausdrücklich geregelten Voraussetzungen einer Erhöhung liegen nicht vor.

Gemäß § 1 Satz 3 MHG ist eine Mieterhöhung insbesondere dann ausgeschlossen, wenn sich dies aus dem Umständen ergibt, insbesondere der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins. Durch diese gesetzliche Regelung soll ein Mieter davor geschützt werden, daß er sich einerseits nicht gegen eine Mieterhöhung wehren kann und andererseits auch nicht (bei fester Mietzeit) die Wohnung wechseln kann, um woanders eine niedrigere Miete zu zahlen. Es kann dahinstehen, ob diese Voraussetzungen bereits durch § 2 b des Formularmietvertrages gegeben sind. (Hierfür spricht der Wortlaut des § 1 Satz 3 MHG; vgl. insbesondere Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., 1995, Rn. 647 ff.; anders - weniger überzeugend - OLG Stuttgart, RE v. 31. 5. 1994, ZMR 1994, 401). Diese Frage kann jedoch letztlich dahinstehen, weil jedenfalls eine andere Regelung des Mietvertrages der Erhöhung des Mietzinses entgegensteht.

Im Formularmietvertrag (§ 7) ist zwar die Möglichkeit einer Erhöhung des Mietzinses vorgesehen. Die Formulierung gibt jedoch nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung wieder. Die vertragliche Formulierung legt - über die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 2 MHG hinaus - zusätzlich fest, daß die Mieterhöhung "zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt" erfolgt. Diese Bestimmung ist dahingehend zu verstehen, daß nach dem Willen der Vertragsparteien eine Mieterhöhung nur dann in Betracht kommen sollte, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt nach Vertragsabschluß geändert haben. Das wäre nur dann anzunehmen, wenn die Mieten im hiesigen Bereich sich seit Beginn des Mietverhältnisses (1. 8.1994) insgesamt erhöht hätten, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete in der Zeit vom Beginn des Mietverhältnisses bis zum Erhöhungsverlangen entsprechend gestiegen wäre.

Eine derartige Interpretation der zitierten Klausel des Mietvertrages ist vorliegend auch interessengerecht. Die Einschränkung der Mieterhöhung in der geschilderten Art und Weise hat zur Konsequenz, daß einerseits das legitime Interesse des Vermieters an einer Mieterhöhung berücksichtigt wird, wenn sich die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt insgesamt entsprechend verändert haben. Andererseits wird durch diese Klausel - im Interesse des Mieters - die Vertragsgrundlage des Mietvertrages gewahrt: Das relative Niveau der vertraglich vereinbarten Miete darf durch eine Mieterhöhung durch die vorliegende Vertragsklausel nicht zu Lasten des Mieters verändert werden; d. h., daß insbesondere der Mieter, der sich zum Abschluß eines Mietvertrages wegen einer relativ günstigen Miete entschließt, sicher sein kann, daß die Relation der (günstigen) Miete zum allgemeinen Mietpreisniveau nicht zu seinem Nachteil verändert werden kann. Es liegt auf der Hand, daß dieser Schutz des Mieters besonders wichtig ist in einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis, aus dem der Mieter nicht vorzeitig ausscheiden kann. Gerade in Zeiten eines vermehrten Angebots von Wohnraum am Wohnungsmarkt wäre es nicht angängig, wenn ein Vermieter für seine Wohnung mit einem besonders günstigen Mietzins wirbt, einen Mietvertrag auf eine feste Zeit abschließt und anschließend nach einem Jahr die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG verlangt, obwohl das allgemeine Niveau der Mieten in der Zwischenzeit nicht gestiegen ist. (Diese Situation eines Überangebots auf dem Wohnungsmarkt dürfte im übrigen das OLG Stuttgart in seinem RE v. 31.5.1994, ZMR 1994, 401 nicht genügend berücksichtigt haben.)

Die Voraussetzungen einer allgemeinen Steigerung der Mieten bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem 1.8.1994 (Beginn des Mietverhältnisses) sind vorliegend nicht gegeben. Die Kl. hat eine derartige Veränderung auf dem Wohnungsmarkt nicht behauptet. Es ist im übrigen gerichtsbekannt, daß das allgemeine Mietpreisniveau im hiesigen Bereich in den letzten zwei Jahren eher gesunken als gestiegen ist. Die vertragliche Vereinbarung der Parteien schließt daher eine Anwendung der Erhöhungsvorschrift in § 2 MHG aus.