Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietzins

Zu der Frage, von welchem Mietzins bei einer Mieterhöhung nach § 2 Absatz 1 Nummer 3 lit. b MHG auszugehen ist.

Die Bekl. ist gemäß schriftlichem Vertrag v. 15.11.1994 Mieterin einer Wohnung im Haus der Kl. Der Mietzins für die 46 qm große Wohnung betrug anfangs ohne Betriebskostenvorauszahlung und Satellitenzuschlag 349 DM pro Monat, also etwa 7,59 DM/qm pro Monat.

In der Folgezeit wurde der Mietzins auf 401 DM, also etwa 8,72 DM/qm mtl. angehoben.

Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Berg. Gladbach verlangte die Kl. mit Schreiben v. 23.9.1997 Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 442 DM, was einem Quadratmetermietzins von etwa 9,61 DM mtl. entspricht.

Die Bekl. stimmte unter Zugrundelegung einer Kappungsgrenze von 20 % einer Erhöhung auf 418,80 DM bzw. 9,10 DM pro qm mtl. ab dem 1.12.1997 zu und zahlt diese Miete seitdem an die Kl.

Die Klage ist nach Auffassung des Amtsgerichts unbegründet. Entgegen dem RE des OLG Hamburg v. 19.3.1996 (DWW 1996, 160 ff. = WM 1996, 322 ff. = ZMR 1996, 317 ff. = NJW RR 1996, 908) ist unter dem "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 3 b) MHG tatsächlich nur derjenige Mietzins zu verstehen, dessen Erhöhung im konkreten, vom Gericht aktuell zu entscheidenden Fall verlangt wird." Dies ergibt sich nach Auffassung des Amtsgerichts unmittelbar aus dem Wortlaut der Vorschrift. Wenn man einen einfachen Bürger, der nicht durch das Lesen juristischer Entscheidungen und Aufsätze voreingenommen ist - das OLG Hamburg spricht in diesem Zusammenhang von einem "unbefangenen Leser" -, danach fragen würde, was unter diesem Satzteil des Gesetzes zu verstehen ist, würde niemand auf die Idee kommen, es handele sich um den Mietzins, der drei Jahre vor dem jetzigen Mieterhöhungsverlangen gegolten hat und schon längst durch ein nachfolgendes Mieterhöhungsverlangen überholt ist, also zwischen den Parteien überhaupt nicht mehr gilt.

Angesichts des nach Auffassung des Amtsgerichts eindeutigen Wortlautes kommt es auf den vom OLG Hamburg angeführten "Sinnzusammenhang" nicht mehr an. Der Gesetzgeber hat in Nr. 3 der genannten Bestimmung für die Berechnung der sog. Kappungsgrenze auf den vor drei Jahren gültigen Mietzins abgestellt. Wenn er im folgenden Satz unter b) eben diesen Mietzins gemeint hätte, hätte nichts näher gelegen und wäre nichts einfacher gewesen, als dies genau so zu formulieren (z. B. der in Satz 1 Nr. 3 - oder: zuvor - genannte Mietzins), wie er dies im übrigen auch im nachfolgenden Satz ("Ist der Mietzins geringer und nicht "war ...") getan hat.

Zur weiteren Begründung und im übrigen wird Bezug genommen auf die Ausführungen von Börstinghaus (WM 1995, 242 ff. - zustimmend: OLG Celle WM 1996, 86, 89 - und DWW 1997, 292, 296 ff.), Asper (WM 1996, 684 ff.), de Riese (ZMR 1995, 342 ff.) und Heintzmann (in Soergel 12. Aufl. 1998, § 2 MHG Rn. 33 und Fn. 26).