Mieterhaftung

Mieterhaftung; Brandschaden; Gebäudeversicherung; Regreßverzicht

In der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung des Wohnungseigentümers zu zahlen, liegt die stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brandschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Die Kl. ist Feuerversicherer der Eigentümerin einer Wohnung, die der Bekl. zu 1) zusammen mit seiner Ehefrau gemietet hatte. Gemäß § 2 Abs. 4 des formularmäßigen Mietvertrages wurden die "Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ... umgelegt". Hierauf waren monatliche Vorauszahlungen zu leisten, darunter gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 i des Mietvertrages 1,47 DM für "Sach- und Haftpflichtversicherung". In Nr. 5 Abs. 4 der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen", die gemäß § 5 Abs. 2 Bestandteil des Mietvertrages waren, heißt es: "... Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, ... Er haftet auch für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter sowie von sonstigen Personen schuldhaft verursacht werden, die sich mit Willen des Mieters bei ihm aufhalten oder ihn aufsuchen. Der Mieter hat zu beweisen, daß ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat."

Am 28. April 1992 brannte die Wohnung, in der damals außer dem Bekl. zu 1), seiner Ehefrau und zwei seiner Kinder auch noch seine Schwiegertochter, die Bekl. zu 2), mit ihren damals drei Jahre und elf Monate bzw. zwei Jahre und acht Monate alten Kindern wohnte, aus. An dem betreffenden Tag verließ der Bekl. zu 1) die Wohnung um 8.30 Uhr. Der Brand entstand gegen 9.50 Uhr im Wohnzimmer in einem Eckelement der Sitzgarnitur, während sich die Bekl. zu 2) gerade im Bad aufhielt.

Die Kl. hat den Brandschaden der Wohnungseigentümerin in Höhe von 94.264,50 DM erstattet. Mit ihrer Klage hat sie die Bekl. aus gemäß § 67 Abs. 1 VVG übergegangenem Recht der Wohnungseigentümerin wegen positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages und unerlaubter Handlung (Bekl. zu 1) sowie Aufsichtspflichtverletzung (beide Bekl.) in Regreß genommen. Sie hat behauptet, der Brand sei offensichtlich durch eines der beiden Kinder der Bekl. zu 2) verursacht worden, die mit nicht ausreichend sicher verwahrten Streichhölzern gespielt hätten. Die Bekl. haben u. a. eingewandt, der Brand könne auch durch unbemerkt heruntergefallene Glut einer Zigarette entstanden sein, die der Bekl. zu 1) vor Verlassen der Wohnung geraucht habe. In rechtlicher Hinsicht haben die Parteien insbesondere darüber gestritten, ob der Bekl. zu 1) wegen der mietvertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der (anteiligen) Feuerversicherung in den Schutzbereich des Versicherungsvertrages einbezogen und ob seine mietvertragliche Haftung aus dem gleichen Grund auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt ist.

Das Landgericht hat letzteres bejaht, eine grobe Fahrlässigkeit des Bekl. zu 1) sowie eine Aufsichtspflichtverletzung der Bekl. zu 2) verneint und deswegen die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat die Kl. bezüglich der Bekl. zu 2) zurückgenommen. Hinsichtlich des Bekl. zu 1) hat das Berufungsgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und diesen antragsgemäß zur Zahlung von 94.264,50 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Revision des Bekl. zu 1) (im folgenden nur noch: Bekl.) führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß der Bekl. als Wohnungsmieter nicht in der Gebäudefeuerversicherung der Wohnungseigentümerin mitversichert, sondern "Dritter" im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG ist, so daß insoweit nach dieser Vorschrift der Übergang eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs der Wohnungseigentümerin auf die Kl. nicht ausgeschlossen ist. Nach der vom Berufungsgericht zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluß vom 18. Dezember 1991 - IV ZR 259/91 = VersR 1992, 311; noch offengelassen im Urteil vom 7. März 1990 - IV ZR 342/88 = VersR 1990, 625 unter II 1) deckt die Gebäudefeuerversicherung - wie die Leitungswasserversicherung (Urteil vom 23. Januar 1991 - IV ZR 284/89 = VersR 1991, 462 = ZMR 1991, 168 unter I 1) und die Fahrzeugversicherung (BGHZ 22, 109, 114; Urteil vom 27. Oktober 1993 - IV ZR 33/93 = VersR 1994, 85 unter II 2 a m.w.Nachw.) - als reine Sachversicherung regelmäßig nur das Interesse des Eigentümers an der Erhaltung der Sache, hingegen nicht das in dem Haftpflichtrisiko bestehende Sachersatzinteresse des Mieters, weil sie sonst in eine Haftpflichtversicherung umfunktioniert würde. Daran wird festgehalten.

2. Im Ergebnis zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, daß die Haftung des Bekl. für die hier in Rede stehende Verursachung von Brandschäden nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist. Das folgt bereits aus Nr. 5 Abs. 4 Satz 2 der durch § 5 Abs. 2 in den Mietvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen. Danach haftet der Mieter ausdrücklich für "Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden ... Sorgfaltspflichten verursacht werden". Um nichts anderes geht es bei der hier in Rede stehenden Haftung des Bekl. aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages.

3. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht dagegen der Auffassung, aus dem Mietvertrag ergebe sich keine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Bekl. für die Verursachung von Brandschäden.

a) Gemäß § 2 Abs. 4 des Mietvertrages werden die "Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ... umgelegt". Hierauf sind monatliche Vorauszahlungen zu leisten, darunter gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 i des Mietvertrages 1,47 DM für "Sach- und Haftpflichtversicherung". Dazu gehören nach Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Aus der so begründeten Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung der (anteiligen) Kosten der Feuerversicherung ergibt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Bekl. für die Verursachung von Brandschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Der erkennende Senat kann diese Auslegung nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt z. B. Urteil vom 17. Februar 1993 - VIII ZR 37/92 = WM 1993, 955 = ZIP 1993, 436 unter I 2 a m.w.Nachw.) selbst vornehmen, weil es sich bei den Bestimmungen des formularmäßigen Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG handelt, die nicht nur im Bereich des Berufungsgerichts Anwendung finden und von mehreren Oberlandesgerichten beurteilt werden könnten. Letzteres folgt bereits daraus, daß das verwandte Vertragsformular von dem bundesweiten Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e. V. herausgegeben wird. b) Der Bundesgerichtshof hat (in BGHZ 22, 109, 113 ff.) entschieden, daß bei der Vermietung eines Kraftfahrzeugs der Mieter, der die Zahlung der Kaskoversicherungsprämie übernommen hat, dem Vermieter bei Beschädigung des Fahrzeugs nur in dem Umfang haftet, in dem er für den Schaden auch dann einzustehen hätte, wenn er selbst eine Kaskoversicherung für den ihm gehörenden Wagen abgeschlossen hätte. Danach haftet er gemäß § 61 VVG nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Es ist kein Grund ersichtlich, den hier vorliegenden Fall, daß der Mieter einer Wohnung mietvertraglich zur Zahlung der (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung verpflichtet ist, anders zu beurteilen (vgl. bereits BGH, Urteil vom 7. März 1990 - IV ZR 342/88 = VersR 1990, 625 unter II 2 in einem Fall, in dem sich der Vermieter vertraglich zum Abschluß der Gebäudefeuerversicherung verpflichtet hatte). In Übereinstimmung damit hat es schon das Reichsgericht (RGZ 122, 292, 293 f.) gebilligt, daß die Vorinstanz die vertragliche Verpflichtung eines gewerblichen Pächters zur Zahlung der Feuerversicherungsprämie als konkludente Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ausgelegt hat.

c) Die Interessenlage der Beteiligten ist - insbesondere auch entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Celle in der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung (VersR 1988, 27) - bei der Vermietung einer Wohnung nicht anders als bei der Vermietung eines Kraftfahrzeugs.

aa) In beiden Fällen ist die Abwälzung der Versicherungskosten auf den Mieter - unabhängig von deren Höhe - nur dann sachlich gerechtfertigt, wenn dem eine entsprechende Gegenleistung des Vermieters gegenübersteht. Diese kann nicht bereits darin gesehen werden, daß der Vermieter die Versicherung tatsächlich abschließt. Denn davon allein hat der Mieter mangels Mitversicherung (siehe oben unter II 1) noch keinen Vorteil. Vielmehr begründet die im Mietvertrag ausdrücklich geregelte Verpflichtung des Wohnungsmieters, die Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu tragen, nicht anders als die vertragliche Verpflichtung des Mieters eines Kraftfahrzeugs zur Übernahme der Kaskoversicherung (BGHZ 22, 109, 115) bei diesem die berechtigte Erwartung, daß ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen. Das ist mangels Mitversicherung des Mieters in der Kfz- wie der Gebäudefeuerversicherung nur möglich, indem der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Versicherungskosten eine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit entnommen wird, so daß der Mieter im Ergebnis nicht anders dasteht, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte (BGHZ 22, 109, 115 für die Kraftfahrzeugmiete). Der Mieter kann - entgegen der Ansicht der Kl. in der Revisionserwiderung - auch nicht auf den Abschluß einer eigenen Haftpflichtversicherung verwiesen werden. Denn dadurch würden ihm zusätzliche Kosten entstehen, obwohl er bereits die Kosten der Versicherung des Vermieters übernommen hat.

bb) Dem stehen berechtigte Belange des Vermieters und des Versicherers nicht entgegen. Der Vermieter einer Wohnung wie der eines Kraftfahrzeugs kann insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, kein vernünftiges Interesse daran haben, sich daneben auch noch Ansprüche gegen den Mieter unbeschränkt zu erhalten, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat (BGHZ 22, 109, 116). Aus § 67 Abs. 1 Satz 3 VVG, wonach der Versicherer dann, wenn der Versicherungsnehmer seinen Anspruch gegen einen Dritten aufgibt, von seiner Ersatzpflicht insoweit frei wird, als er aus dem Anspruch hätte Ersatz erlangen können, ergibt sich nichts anderes. Diese Vorschrift betrifft den Verzicht des Versicherungsnehmers auf bereits entstandene Ansprüche und regelt daher nicht unmittelbar den - hier vorliegenden - Fall, daß infolge eines zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Dritten (konkludent) vereinbarten Haftungsausschlusses Haftpflichtansprüche von vornherein gar nicht entstehen können. Soweit aufgrund einer solchen Abrede die Haftung des Dritten in dem verkehrsüblichen Umfang, also in der Regel für Zufall und leichte Fahrlässigkeit, entfällt, kann sich der Versicherer nicht darauf berufen, der Versicherungsnehmer habe zum Schaden des Versicherers ein Recht aufgegeben (BGHZ 22, 109, 119). So verhält es sich in bezug auf die Haftungsbeschränkung des Wohnungsmieters. Diese geht nicht über den verkehrsüblichen Umfang hinaus, da die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit unberührt bleibt. Schließlich wird auch der Versicherer durch eine Beschränkung der Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit nicht schlechter gestellt als bei einer Eigennutzung der Mietsache durch den Vermieter. Vielmehr würde er ohne sie besser dastehen, weil er gegenüber dem Vermieter selbst gemäß § 61 VVG nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit von der Leistung frei wird. Soweit durch die Vermietung einer Wohnung ausnahmsweise (BGH, Urteil vom 7. März 1990 - IV ZR 342/88 = VersR 1990, 625 unter II 1) eine Gefahrerhöhung eintreten sollte, wird diese bereits durch eine entsprechende Erhöhung der - vom Mieter zu tragenden - Versicherungsprämie ausgeglichen.

d) Aus der vom Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich nichts anders. Richtig ist, daß der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (durch Beschluß vom 24. Februar 1987 - VI ZA 14/86) dem dort betroffenen Mieter die Gewährung von Prozeßkostenhilfe für die Revision gegen das oben genannte Urteil des Oberlandesgerichts Celle mangels Erfolgsaussicht versagt hat. Worauf die nicht weiter begründete Entscheidung letztlich beruht, ist indessen nicht ersichtlich. Jedenfalls kommt ihr eine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung nicht zu. Auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Januar 1991 - IV ZR 284/89 (= VersR 1991, 462 = ZMR 1991, 168) stützt sich das Berufungsgericht zu Unrecht. Danach kann allein in dem Umstand, daß der Vermieter die Prämien für die (Leitungswasser-) Versicherung in den Mietzins einkalkuliert, kein Anhaltspunkt für eine konkludente Haftungsbeschränkung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen (aaO. unter I 2 a) und ohne einen solchen Anhaltspunkt nicht allgemein davon ausgegangen werden, daß der Vermieter durch einen Regreßverzicht, der ausschließlich dem Mieter nützt, eine rechtliche Position ohne weiteres aufgeben will (aaO. unter I 2 b). Damit ist nichts darüber gesagt, wie es sich verhält, wenn der Mieter - wie hier - im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet wird, die Kosten der (Gebäudefeuer )Versicherung zu tragen.

4. Ist nach alledem die Haftung des Bekl. auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, kann das angefochtene Urteil bereits deswegen keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das dem Bekl. alternativ angelastete Verhalten - nicht ausreichend sichere Verwahrung von Streichhölzern vor den Enkelkindern, Verletzung der Aufsichtspflicht, unachtsames Fallenlassen von Zigarettenglut - lediglich leicht fahrlässig ist, und deswegen hiervon in der Revisionsinstanz zugunsten des Bekl. auszugehen ist.

Die Sache ist nicht zur Entscheidung reif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Der erkennende Senat kann die Frage, wie das Verhalten des Bekl. zu bewerten ist, nicht selbst entscheiden, weil die Abgrenzung zwischen einfacher und grober Fahrlässigkeit im Einzelfall in erster Linie dem Tatrichter obliegt und von der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden kann, ob der Rechtsbegriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder wesentliche Umstände außer Betracht gelassen worden sind (BGH, Urteil vom 15. Juni 1983 - VIII ZR 78/82 = WM 1983, 1009 unter II 2; Urteil vom 12. Januar 1988 - VI ZR 158/87 = NJW 1988, 1265 unter II, jeweils m.w.Nachw.).

Die Wohnung der Mieter war ausgebrannt; Brandursache waren entweder die zündelnden Kinder oder eine Zigarette. Die Versicherung entschädigte die Eigentümerin und wandte sich dann mit einem Regreßanspruch an die Mieter. Diese meinten, sie zahlten als Betriebskosten schon eine anteilige Feuerversicherung und müßten deshalb in den Schutzbereich der von der Eigentümerin abgeschlossenen Versicherung einbezogen werden.

Mit Urteil vom 13. Dezember 1995 gab der Bundesgerichtshof den Mietern im Ergebnis Recht. Aus der Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter folge, daß sie auch anteilige Prämien für die Feuerversicherung zahlten. Darin liege eine stillschweigende Beschränkung ihrer eigenen Haftung gegenüber dem Vermieter auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Ähnlich wie im Falle des Mieters eines Kraftfahrzeugs, der bei Zahlung einer Kaskoprämie für leichte Fahrlässigkeit nicht hafte, müsse auch bei einem Wohnungsmieter angenommen werden, daß er für leichte Fahrlässigkeit dann nicht hafte, wenn er die Feuerversicherungsprämie anteilig zahle.