Mietergarten als Wohnwertmerkmal

Zur Auslegung des Merkmals „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel unter dem Gesichtspunkt denkbarer Varianten.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter hat auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels für 2019 eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend gemacht. Streitig war im Rahmen der Spanneneinordnung die Merkmalgruppe 5 und dort das Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“.

II. Die zulässige Berufung ist begründet.

1. Der klägerische Antrag ist sachdienlich dahingehend auszulegen, dass die Verurteilung beider Bekl. (also nicht als Gesamtschuldner) begehrt wird, da nur dies dem offenkundigen Klageziel entspricht und eine gesamtschuldnerische Verurteilung auch vor dem Hintergrund des § 894 ZPO keinen Sinn ergibt.

2. Die Klage ist begründet, da den Kl. auf Grundlage des Schreibens vom 12.6.2019 ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1.9.2019 zusteht. Denn die nach Maßgabe des Berliner Mietspiegels für 2019 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 8,67 €/m2. Dies entspricht bei einer Wohnungsgröße von 78,83 m2 einer Nettokaltmiete von 683,46 € monatlich.

Die Wohnung ist in das Rasterfeld H5 (mittlere Wohnlage, bezugsfertig zwischen 1973 und 1990) mit einem Mittelwert von 8,00 €/m2 und einer Spannenobergrenze von 9,11 €/m2 einzuordnen. Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig negativ, die Merkmalgruppen 2 bis 4 sind unstreitig positiv zu bewerten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nach Maßgabe des Mietspiegels jedoch bei 60 % über dem Mittelwert (= 8,67 €/m2), da auch die Merkmalgruppe 5 positiv zu bewerten ist. Es liegt jedenfalls das wohnwerterhöhende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ vor. Wie der Wortlaut des Wohnwertmerkmals und insbesondere die Abgrenzung zur Variante „Garten zur alleinigen Nutzung“ zeigen, kommt es bei der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen „Mietergarten“, dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann. Zudem liegt diese Variante anders als der „Garten zur alleinigen Nutzung“ nur vor, wenn kein gesondertes Entgelt für die Gartennutzung verlangt wird. Dass der Mietergarten nicht von der Allgemeinheit genutzt werden kann, ergibt sich vorliegend schon daraus, dass ein Zugang unstreitig nur über den Keller des Hauses durch eine gesondert abschließbare Tür möglich ist und der Garten entlang der Grundstücksgrenzen abgezäunt ist. Dass der Begriff „Garten“ im Mietvertrag gestrichen ist, ist insoweit unerheblich, da die dortige Formulierung ersichtlich nur einen zur Wohnung gehörenden Garten betrifft. Ob die Bekl. den Mietergarten tatsächlich nutzen, ist ebenfalls unerheblich, da das Nutzungsverhalten der Mieter nicht wertprägend für die Wohnung sein kann.

Auf die Frage einer besonders ruhigen Lage kam es vor diesem Hintergrund nicht mehr an.

Die übrigen Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1, 3, § 558b Abs. 2 BGB liegen ebenfalls vor.

„Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ lautet eines der Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Wie es unter dem Gesichtspunkt denkbarer Varianten auszulegen ist, machte das LG Berlin in einer neuen Entscheidung deutlich.

Der Vermieter hat auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels für 2019 eine Mieterhöhung geltend gemacht. Streitig war das Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“. Die Zustimmungsklage war erfolgreich.

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ lag in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ vor. Wie schon der Wortlaut, insbesondere aber die Abgrenzung zur Variante „Garten zur alleinigen Nutzung“ zeigt, kommt es bei der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen „Mietergarten“, dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann.

Zudem liegt diese Variante – anders als der „Garten zur alleinigen Nutzung“ – nur vor, wenn kein gesondertes Entgelt für die Gartennutzung verlangt wird. Dass der Mietergarten nicht von der Allgemeinheit genutzt werden kann, ergibt sich vorliegend schon daraus, dass ein Zugang unstreitig nur über den Keller des Hauses durch eine gesondert abschließbare Tür möglich ist und der Garten entlang der Grundstücksgrenzen abgezäunt ist.

Dass der Begriff „Garten“ im Mietvertrag gestrichen worden war, hielt das Gericht insoweit für unerheblich, da die dortige Formulierung ersichtlich nur einen zur Wohnung gehörenden Garten betreffe. Ob die Beklagten den Mietergarten tatsächlich nutzen, sei ebenfalls unerheblich, da das Nutzungsverhalten der Mieter nicht wertprägend für die Wohnung sein könne.