Mietereinrichtung

Mietereinrichtung; Aufwendungsersatz

Entfernt der Vermieter im Zuge von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung des Mieters mit dessen Duldung eine genehmigte Einrichtung des Mieters (hier: Fensterkonstruktion eines Wintergartens an zuvor offener Loggia), so haftet er dem Mieter auf Ersatz der vormaligen Aufwendungen des Mieters für die Einrichtung grundsätzlich nicht.

Die Kl. (Mieterin) hatte mit Erlaubnis der Rechtsvorgängerin der Bekl. (Vermieterin) auf eigene Kosten in ihrer Wohnung die offene Loggia mit einer Fensterkonstruktion versehen und so eine Art Wintergarten geschaffen. Im Zuge von Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude (Plattenbau in der ehemaligen DDR) entfernte die Bekl. die Fensterkonstruktion mit Duldung der Kl. Diese nahm daraufhin die Bekl. auf Schadensersatz in Höhe der für die Erstellung der Fensterkonstruktion gehabten Aufwendungen abzüglich "neu für alt" in Anspruch.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung führte zur Klageabweisung.

Die gemäß §§ 511, 300 Abs. 1, 511 a Abs. 1, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung der Bekl. ist begründet. Die Bekl. ist nicht zur Zahlung der Klagesumme an die Kl. verpflichtet.

Ein Schadensersatzanspruch wegen verbotener Eigenmacht nach § 823 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit §§ 858, 249 BGB steht der Kl. nicht zu. Sie hat die von der Kl. mit den Umbauarbeiten beauftragten Bauarbeiter selbst in ihre Wohnung hineingelassen und diese noch ausdrücklich gebeten, vorsichtig bei der Demontage der Fenster zu sein, weil sie sie wieder verkaufen wolle. Dadurch hat sie sich mit der Demontage grundsätzlich einverstanden erklärt und sie somit geduldet.

Auch aus positiver Vertragsverletzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages kann die Kl. den geltend gemachten Schadensersatz nicht verlangen. Eine positive Vertragsverletzung könnte nur darin gesehen werden, daß die Vorgängerin der Bekl., der VEB KWV, die Zustimmung zu der Balkonverglasung gegeben hat, obwohl diese später im Zuge der Umbaumaßnahmen wieder beseitigt werden mußte. Durch die frühere Genehmigung hat die Vermieterin jedoch nicht schuldhaft gemäß §§ 276, 278 BGB einen Schaden verursacht. Das wäre nämlich nur dann der Fall, wenn zum damaligen Zeitpunkt, Anfang 1987, schon vorhersehbar gewesen wäre, daß in absehbarer Zeit die Balkone saniert werden müßten. Dazu hat die Kl. aber nichts Substantiiertes vorgetragen.

Auch § 547 BGB gibt der Kl. keinen Anspruch.

§ 547 Abs. 1 BGB scheitert daran, daß die Balkonverglasung keine notwendige Verwendung ist.

Aus § 547 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 677 ff. BGB, kann die Kl. nicht vorgehen, weil sie keinen Fremdgeschäftsführungswillen hatte, § 677 BGB. Sie wollte die Verglasung im Zweifel im eigenen Interesse (vgl. Bub/Treier, 2. Aufl., V.B, Rz. 398).

Eine Genehmigung im Sinne des § 684 Satz 2 BGB liegt nicht vor. In der Zustimmung zu den Baumaßnahmen liegt noch keine solche (vgl. Bub/Treier, aaO., Rz. 401).

Im Einzelfall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen Haftung für enttäuschtes Vertrauen nach § 242 BGB in Betracht (Bub/Treier, aaO., Rz. 411 a). Es verwirklicht sich aber ein allgemeines Lebensrisiko, wenn der Vermieter Instandhaltungsmaßnahmen durchführen will oder muß. Außerdem setzt eine solche Haftung auch Verschulden voraus, denn letztlich beruht diese Haftung auf positiver Vertragsverletzung. Verschulden ist aber nicht anzunehmen (s. o.).

Schließlich ergibt sich kein Schadensersatzanspruch aus einer analogen Anwendung des § 538 Abs. 1 Fall 2 BGB, denn daraus könnte die Kl. allenfalls einen Vorschuß für die Kosten der Wiederanbringung ihrer Balkonverglasung verlangen, was sie jedoch nicht getan hat.

Ein Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters die offene Loggia seiner Plattenbauwohnung verglast. Im Zuge umfangreicher Instandsetzungsmaßnahmen an der Fassade mußte die Verglasung entfernt werden; der Mieter verlangte Schadensersatz.

Das Amtsgericht Pankow-Weißensee hielt einen solchen Anspruch für begründet (MM 1995, 27); das Landgericht Berlin war in seinem Urteil vom 14. November 1994 aber anderer Meinung. Jetzt sei es das "allgemeine Lebensrisiko" des Mieters, wenn die Balkonverglasung entfernt werden mußte. Ein Verschulden des Vermieters vermochte das Gericht nicht zu erkennen.