Mietereinbauten zugunsten des Vermieters bei der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen

Verfolgt der Mieter seine aus § 539 BGB herrührenden Ansprüche aus auf seine Kosten vorgenommenen Verbesserungen der Mietsache durch Einbauten und Einrichtungen innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB nicht aktiv, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Einbauten und Verbesserungen entschädigungslos auf ihn übergegangen und als Basis bei künftigen Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind; eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter vermag daran nichts zu ändern.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Der Kl. beruft sich u. a. auf mehrere wohnwerterhöhende Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Die Bekl. wenden ein, der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an sie sei zu großen Teilen nicht vom Kl., sondern vom Vormieter hergestellt worden. Der habe das Bad ausgebaut, die gesamte Elektrik in Küche und Bad und Wohnräumen bearbeitet, in der Küche neue Wasserleitungen verlegt, die Be- und Entwässerung verkoffert und Bodenplatten verlegt. In den Wohnräumen habe er den Stuck freigelegt und das Parkett abgeschliffen. Sie, die Bekl., hätten dem Vormieter dafür eine Ablöse in Höhe von 12.000 DM gezahlt. Der Kl. dürfe sich nicht den vom Vormieter geschaffene Zustand als eigene Leistung zurechnen, weshalb die ursprüngliche Elektroinstallation auf Putz wohnwertmindernd und das wohnwerterhöhende Merkmal hochwertige Deckenverkleidung nicht zu berücksichtigen sei. Das AG Charlottenburg hielt die Klage für begründet. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt und dabei den nach Vortrag der Bekl. von ihrem Vormieter freigelegten hochwertigen Stuck als wohnwerterhöhend sowie die Be- und Entwässerungsinstallation nicht als wohnwertmindernd berücksichtigt. Die von den Bekl. an den Vormieter geleistete Abstandszahlung ändert daran selbst dann nichts, wenn sie nach der zugrunde liegenden Vereinbarung zwischen den Bekl. und ihren Vormietern ausdrücklich auch zum Ausgleich der Aufbereitung des Stucks und der Verkleidung der Be- und Entwässerungsinstallation erfolgt sein sollte.

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich klargestellt, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis haben. So erwirbt ein Vermieter aus einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter, mit der der Mieter sich aus Anlass des Mietvertragsabschlusses verpflichtet, die den Vormieter aus dessen beendeten Mietervertrag treffenden Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu erfüllen, keine eigenen Ansprüche gegen den Mieter, und er kann aus einer solchen Vereinbarung grundsätzlich auch keine Verbesserung seiner Rechtsposition gegenüber dem Mieter ableiten (vgl. BGH, Urt. v. 22.8.2018 - VIII ZR 277/16 - GE 2018, 1214 f., zitiert nach juris). Kann der Vermieter sich schon zu seinen Gunsten nicht auf eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter berufen, kann eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter erst recht nicht verschlechtern. Das wäre aber der Fall, wenn die Bekl. sich gegenüber dem Kl. auf eine Vereinbarung mit dem Zeugen B. berufen könnten, wonach die von diesem in Bezug auf die Mietsache vorgenommenen Investitionen als von ihnen vorgenommen gelten sollen.

Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt oder Einrichtungen einbaut, ist bei Beendung des Mietverhältnisses mangels abweichender Vereinbarungen mit dem Vermieter nach dem Gesetz darauf beschränkt, von ihm eingebrachte Sachen auszubauen und wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); Ersatz von Aufwendungen kann er nur im Ausnahmefall verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorlagen (§ 539 Abs. 1 BGB). Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen sowie auf die Gestattung der Wegnahme von ihm eingebrachter Einrichtungen verjähren überdies gemäß § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten nach Beendung des Mietverhältnisses. Ein Vermieter darf also nach dem Gesetz, wenn der Mieter solche Ansprüche nicht aktiv verfolgt, spätestens sechs Monate nach Beendung eines Mietverhältnisses darauf vertrauen, dass von dem scheidenden Mieter vorgenommene Verbesserungen der Mietsache und eingebrachte Einbauten entschädigungslos auf ihn übergegangen sind.

So verhielt es sich auch im vorliegenden Fall, als das Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Vormieter der Bekl. im Jahre 1999 endete und das aktuelle Mietverhältnis zwischen den Parteien begründet wurde: Die von dem scheidenden Mieter vorgenommenen Verbesserungen und eingebrachten Einbauten gingen, da dieser sie weder wegnahm noch Aufwendungsersatz verlangte, ohne Entschädigung auf die Kl. als Vermieterin über. Diese ist daher gegenüber den Bekl. auch zur Unterhaltung und Instandhaltung der Wohnung in dem zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand verpflichtet, hat also beispielsweise Mängel an der von dem Vormieter eingebauten Badeinrichtung oder den Elektroleitungen zu beseitigen. Die Vereinbarung über eine Abstandszahlung vermag daran schon deswegen nichts zu ändern, weil die Kl. an ihr nicht beteiligt war; die Vereinbarung vermag an dem durch das Ende des Mietverhältnisses bedingten Erlöschen der Rechte des Vormieters nichts zu ändern und bleibt der Kl. gegenüber daher wirkungslos. Die Bekl. hätten sich die an den Einbauten und Verbesserungen bestehenden Rechte des Vormieters nur erhalten können, indem sie unter Austausch der Person des Mieters an dessen Stelle in das bestehende Mietverhältnis eingetreten wären, statt ein neues Mietverhältnis zu begründen (vgl. zu einem solchen Fall LG Hamburg, Urt. v. 2.5.1986 - 11 S 11/86 - WuM 1987, 126 f., Rn. 6, zitiert nach juris); auch dazu hätte es allerdings einer dreiseitigen Vereinbarung und einer Zustimmung der Kl. bedurft.

Aus den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses vom 27. Februar 2019 - 64 S 150/18 -

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23. Januar 2019 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest.

Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Berufungskl. mit Schriftsatz vom 6. Februar 2019. Es ist zwar richtig, dass eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibt (vgl. BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09 - WuM 2010, 569 f., Rn. 12, zitiert nach juris). „Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht“ (vgl. BGH, Urt. v. 24.10.2018 - VIII ZR 52/18 - WuM 2018, 771 ff., Rn. 17, zitiert nach juris).

Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt. Wie im Beschluss vom 23. Januar 2019 aufgezeigt, ist ein Mieter bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lässt er die Einrichtung zurück, so gehen die an ihr bestehenden Rechte auf den Vermieter über; das gilt jedenfalls für solche Ausstattungen, die - wie hier der hochwertige Stuck und die verkofferten Be- und Entwässerungsleitungen - ohne sie zu zerstören nicht von der Wohnung getrennt werden können, und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gemäß §§ 93, 94 BGB schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Der Mieter kann an dieser sachenrechtlichen, aus dem Eigentum an der Mietsache fließenden Zuordnung ohne Mitwirkung des Vermieters nichts ändern; er kann sich insbesondere gemäß §§ 539, 548 BGB über das Ende seines Mietverhältnisses hinaus gegenüber dem Vermieter keine Rechte an den von ihm eingebrachten und zurückgelassenen Einrichtungen vorbehalten und solche folglich auch nicht wirksam auf seinen Nachmieter übertragen.

Soweit daher vorliegend eine Abstandszahlung der Bekl. an ihren Vormieter gerade für die Freilegung des Stucks und die Verkofferung der Rohre geleistet worden sein sollte, könnte dies ohne Rechtsgrund geschehen sein, da der Vormieter den Bekl. gegenüber der Kl. durchsetzbare Rechte an den Einbauten nicht wirksam verschaffen konnte; die Kl. muss sich eine solche Vereinbarung mit dem Vormieter jedenfalls nicht entgegen halten lassen. Wie bereits im Beschluss vom 23. Januar 2019 ausgeführt, kann die Kl. sich für den Fall eines Mangels auch nicht umgekehrt darauf berufen, dass die Einrichtung vom Vormieter der Bekl. eingebracht worden und sie deswegen zur Gewährleistung nicht verpflichtet sei.

Verfolgt der (bisherige) Mieter seine Ansprüche aus auf seine Kosten vorgenommenen Verbesserungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach Mietende nicht aktiv, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Einbauten und Verbesserungen entschädigungslos auf ihn übergegangen sind und als Basis bei künftigen Mieterhöhungen von ihm berücksichtigt werden dürfen; eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter und die Zahlung eines Abstandes vermögen daran nichts zu ändern. Zur Begründung dieser Auffassung verwies die ZK 64 des LG Berlin spiegelbildlich auf das BGH-Urteil zur Schönheitsreparaturvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter (GE 2018, 1214), wonach der Vermieter sich seinerseits bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung nicht darauf berufen kann, dass der Nachmieter die vom Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen übernommen habe.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung und beruft sich u. a. auf mehrere wohnwerterhöhende Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Die Beklagten wenden ein, so wie sie die Wohnung gemietet hätten, sei sie zu großen Teilen vom Vormieter hergestellt worden. Der habe das Bad ausgebaut, die gesamte Elektrik in Küche und Bad und Wohnräumen bearbeitet, in der Küche neue Wasserleitungen verlegt, die Be- und Entwässerung verkoffert und Bodenplatten verlegt. In den Wohnräumen habe er den Stuck freigelegt und das Parkett abgeschliffen. Sie, die Beklagten, hätten dem Vormieter dafür eine Ablöse in Höhe von 12.000 DM gezahlt. Der Kläger dürfe sich den vom Vormieter geschaffene Zustand nicht als eigene Leistung zurechnen. Das AG Charlottenburg sah das anders und hielt die Klage für begründet. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Dass der Vormieter den hochwertigen Stuck frei- und die Elektrik sowie die Be- und Entwässerungsinstallation unter Putz verlegt bzw. verkoffert habe, sei nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Daran ändere auch die von den Beklagten an den Vormieter geleistete Abstandszahlung selbst dann nichts, wenn sie nach der Vereinbarung zwischen den Beklagten und ihren Vormietern ausdrücklich auch zum Ausgleich der Aufbereitung des Stucks und der Verkleidung der Be- und Entwässerungsinstallation erfolgt sein sollte.

Der Bundesgerichtshof habe erst kürzlich klargestellt, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis haben. So wie ein Vermieter aus einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen keine Rechte herleiten könne, könne eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter auch nicht verschlechtern.

Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornehme oder Einrichtungen einbaue, könne bei Mietende, sofern nicht etwas anderes vereinbart sei, die von ihm eingebrachten Sachen ausbauen und wegnehmen. Dieser Anspruch verjähre binnen sechs Monaten nach Mietende. Ein Vermieter dürfe demnach, wenn der Mieter solche Ansprüche nicht aktiv verfolge, spätestens sechs Monate nach Mietende darauf vertrauen, dass von dem scheidenden Mieter vorgenommene Verbesserungen der Mietsache und eingebrachte Einbauten entschädigungslos auf ihn, den Vermieter, übergegangen seien.

So liege der Fall hier.

Die Vereinbarung über eine Abstandszahlung vermag daran schon deswegen nichts zu ändern, weil der Kläger an ihr nicht beteiligt war. Die Beklagten hätten sich die an den Einbauten und Verbesserungen bestehenden Rechte des Vormieters nur erhalten können, indem sie unter Austausch der Person des Mieters an dessen Stelle in das bestehende Mietverhältnis eingetreten wären, statt ein neues Mietverhältnis zu begründen; auch dazu hätte es allerdings einer dreiseitigen Vereinbarung und einer Zustimmung des Klägers bedurft.

Im Übrigen sei es zwar richtig, dass eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibe, doch gelte dies nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringe. Ein Mieter sei aber bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lasse er sie zurück, so gingen die an ihr bestehenden Rechte (aber auch die damit ggf. verbundenen Gewährleistungsansprüche des Nachfolgemieters) auf den Vermieter über; das gelte jedenfalls für solche Ausstattungen, die – wie hier der hochwertige Stuck und die verkofferten Be- und Entwässerungsleitungen –, ohne sie zu zerstören, nicht von der Wohnung getrennt werden könnten und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gemäß §§ 93, 94 BGB schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Der Mieter könne an dieser sachenrechtlichen, aus dem Eigentum an der Mietsache fließenden Zuordnung ohne Mitwirkung des Vermieters nichts ändern. Er könne über das Ende seines Mietverhältnisses hinaus gegenüber die von ihm eingebrachten und zurückgelassenen Einrichtungen auch nicht wirksam auf seinen Nachmieter übertragen.