Mietereinbauten

Mietereinbauten; Beseitigungsinteresse des Vermieters

Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Beseitigung von nichtgenehmigten Umbauten nur verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat.

Ein Anspruch der Kl. auf Beseitigung der seitens der Bekl. nachträglich im Berliner Zimmer eingebauten "Wohnküche", gestützt auf die vertragliche Pflicht der Bekl., die Mietsache nur wie im Vertrag beschrieben zu nutzen (§ 550 BGB), greift im vorliegenden Falle nicht durch. Zwar dürfen Mieter ohne Genehmigung des Vermieters grundsätzlich keine Eingriffe in die Substanz der Mietsache vornehmen, und ein solcher liegt fraglos vor, wenn wie hier Wasserinstallationen und eine gesamte Küche von einem Zimmer in ein anderes verlegt werden. Doch reicht hier der bloß formelle Verstoß gegen das Zustimmungserfordernis nicht aus, um ein Beseitigungsverlangen des Vermieters zu begründen. Es ist nämlich stets auf die Besonderheiten des Einzelfalles abzustellen und zwischen den berechtigten Interessen der Vertragsparteien abzuwägen.

Es ist anerkannt und folgt aus dem Schikaneverbot (§ 242 BGB), daß der Vermieter dem Mieter Umbauten, die eine (für den Mieter) verbesserte Wohnnutzung ermöglichen, nicht ohne Grund versagen darf (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II. Rdnr. 215).

Die Besonderheit des Falles liegt hier darin, daß der "vertragsgemäße Zustand" ebenfalls eine Abweichung vom baulichen Ausgangszustand darstellt, da die Küche vor dem Einzug der Bekl. ebenfalls in einem als Wohnraum konzipierten Zimmer mit über Putz liegenden Abwasserrohren unter-gebracht war, so daß eine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes keineswegs zu einer sachgerechteren Lösung in bautechnischer Hinsicht führen würde.

Während vorliegend die Bekl. dargelegt haben, welche Verbesserungen die vorgenommenen Umbauten für sie mit sich bringen, beschränken sich die Einwände der Kl. im wesentlichen darauf, die veränderte Lage der Küche führe dazu, daß Essensschwaden durch das geöffnete Fenster der Bekl. in ihr oberhalb gelegenes offenes Fenster drängen, weshalb sie ihr als Wohnzimmer genutztes Berliner Zimmer nicht mehr lüften könne, ohne fremde Küchendämpfe einzuatmen.

Daß es sich dabei tatsächlich um erhebliche Störungen handelt, ist schon deshalb unwahrscheinlich, weil die fraglichen Umbauten unbestritten bereits aus dem Jahre 1990 stammen, ohne daß vor den Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Wasserschaden im Sommer 1992 eine Beendigung der Störungen angemahnt worden ist.

Im übrigen erscheint es nach der Lage des zuvor als Küche genutzten Raumes ausgeschlossen, daß die Herstellung des "vertragsgemäßen Zustandes" ein Veränderung im Hinblick auf die angeblich ausgetretenen Essensdämpfe bewirken könnte, denn das zugehörige Fenster liegt in einem Win-kel unmittelbar neben dem des Berliner Zimmers.

Soweit die Kl. behauptet, bei den Umbauten handele es sich um schwerwiegende, die Substanz des Hauses beeinträchtigende Eingriffe, ist ihr Vortrag ebensowenig substantiiert. Dagegen spricht neben der Lage der Umbauten auch die von den Bekl. eingeholte Auskunft eines Fachbetriebes, nach der der Rückbau der vorgenommenen (und als ordnungsgemäß bestätigten) Umbauten mit wenig Aufwand in ungefähr drei Arbeitsstunden jederzeit möglich ist.

Nach allem geht im vorliegenden Fall das Interesse der Bekl. am Fortbestand der vorliegenden Änderungen (während der Dauer des Mietverhältnisses) dem Anspruch der Kl. auf Wiederherstellung des bei Vertragsschluß bestehenden Zustandes ausnahmsweise vor.

Eigentlich ist alles ganz klar: Der vertragsgerechte Zustand einer Wohnung ist im Zweifel der Zustand bei Abschluß des Mietvertrages. Diesen Zustand haben die Parteien zu erhalten; der Mieter ist nicht berechtigt, wesentliche Eingriffe ohne Genehmigung des Vermieters vorzunehmen. Häufig geschieht in der Praxis aber folgendes, wie in dem vom Landgericht Berlin am 4. November 1993 entschiedenen Fall.

Der Mieter hatte einen bei Einzug als Küche genutzten Raum dafür ungeeignet gehalten. In dem Mietvertrag hatte es auch ausdrücklich geheißen: "Küchenmöbel werden auf eigenen Wunsch entfernt". Nachdem der Mieter die Küche nunmehr im Berliner Zimmer eingerichtet hatte, verlangte der Vermieter erfolglos Wiederherstellung des früheren Zustandes.

Das Landgericht Berlin meinte, dies verstoße gegen Treu und Glauben. Die Versorgungsleitungen in der alten Küche waren vom Mieter nicht entfernt worden; eine Rückverlegung sei in wenigen Arbeitsstunden jederzeit möglich. Das Beseitigungsverlangen des Vermieters sei dann eine Schikane.

Das Urteil ist vergleichbar mit der Entscheidung des Landgerichts Berlin (in MM 1993, 289). Interessant, aber nicht erörtert ist die Frage, ob diese Erwägungen auch dann gelten, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Man wird das verneinen müssen, denn die Interessenabwägung führt dann dazu, daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine endgültige Veränderung der Mietsache zu dulden.