Mietereinbauten

Mietereinbauten; Gasetagenheizung; Modernisierung; Wertverbesserung

Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters eine eigene Gasetagenheizung an Stelle der vormals vorhandenen Heizung installiert, so ist er auch dann zur Reparatur der Gastherme berechtigt, wenn diese Reparatur bei Modernisierung der Heizungsanlage durch den Vermieter entbehrlich würde; dies gilt jedenfalls dann, wenn die Voraussetzungen für einen Duldungsanspruch des Vermieters mangels ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung noch nicht erfüllt sind.

I. (...)

1. Die Kl. haben ein schutzwürdiges Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der begehrten Feststellung der Berechtigung zur Erneuerung der Gastherme, da der Bekl. diese Berechtigung sowohl vorprozessual als auch im Prozeß selbst bestritten hat.

Die Kl. haben auf das Schreiben der Bekl. vom 4. Februar 1992, in dem die-se den Einbau neuer energiesparender Gasthermen angekündigt hatten, mit Schreiben vom 12. Februar 1992 unter 4. darauf hingewiesen, daß sie die Gastherme selbst erneuern würden, wenn dies erforderlich ist. Die Bekl. haben daraufhin mit Schreiben vom 18. März 1992 eine Zustimmung zur Erneuerung der Gastherme durch die Kl. verweigert. Auch nach aus-drücklicher Aufforderung der Kl. mit Schreiben vom 7. April 1992, ihnen zu bestätigen, daß sie berechtigt seien, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen an der Gasetagenheizung durchzuführen, insbesondere auch ei-ne Erneuerung der Gastherme, haben die Bekl. mit Schreiben vom 23. April 1992 die Auffassung vertreten, daß die Kl. nicht berechtigt seien, oh-ne ihre - der Bekl. - Genehmigung eine neue Gastherme zu installieren. Daraus ergibt sich eindeutig das Bestreiten des Rechts der Kl.

Diese haben - unabhängig davon, ob zum jetzigen Zeitpunkt eine Erneuerung der Gastherme im Rahmen von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten erforderlich ist - auch deswegen ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung, weil sie sonst bei Erneuerung der Gastherme ohne Einwilligung der Bekl. sich dem Vorwurf der eigenmächtigen Ver-änderung der Mietsache und damit dem kündigungsbegründenden Vorwurf des Vertragsverstoßes ausgesetzt sehen könnten. Dies gilt um so mehr, als die Bekl. auch noch bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung den Kl. ihre Berechtigung zur Erneuerung der Gastherme im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten bestritten haben. (...)

2. Die Klage ist auch begründet

2.1 Unstreitig haben die Kl. im Jahre 1969 mit Einwilligung der Voreigentü-merin der Bekl. und damaligen Vermieterin eine Gasetagenheizung an Stelle der damals vorhandenen Heizung auf eigene Kosten installiert. Die Voreigentümerin hat auch den entsprechenden Antrag an die GASAG in der dafür vorgesehenen Spalte unterzeichnet. Eine zeitliche Befristung ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Das bedeutet, daß die Gasetagenheizung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses von den Kl. betrieben werden darf. Soweit zum Betrieb der von ihnen eingebauten Gastherme Reparaturen an dieser erforderlich sind, sind auch diese zu-lässig. Soweit eine Erneuerung der Gastherme notwendig ist, ist auch die-se zulässig. Allerdings muß sich diese Erneuerung im Rahmen von In standsetzungsarbeiten halten, darf also nicht zu einer grundsätzlichen Veränderung der ursprünglichen Anlage führen. Insbesondere darf sich weder die Leistungskapazität noch der für ihren Betrieb erforderliche Rauminhalt von 18 m3 verändern. Ob und in welchem Umfang für die Er-neuerung der Gastherme eine Einwilligung der Bekl. erforderlich ist und ob die Kl. einen Anspruch darauf haben, kann hier dahingestellt bleiben, da diese Einwilligung nicht Streitgegenstand ist.

2.2 § 14 Nr. 1 des Mietvertrages ist nicht einschlägig, da diese Bestimmung nur die Veränderungen der Mietsache ohne Einwilligung betrifft.

2.3 Die Berechtigung der Kl. zur Erneuerung der Gastherme entfällt auch nicht deswegen, weil die Bekl. - wie aus dem Schreiben vom 4. Februar 1992 ersichtlich ist - neue energiesparende Gasthermen einbauen wollen. Dahinstehen kann, ob die Umstellung auf die energiesparende Gasetagenheizung auch dann als Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist, wenn der Mieter selbst eine Gasetagenheizung eingebaut hatte, aber zuvor nur eine Koksheizung vorhanden war; dies wird mit Rücksicht darauf bejaht, daß es beim Vergleich des Ausstattungsstandards allein auf den Vergleich der früheren und der jetzigen Vermieterleistung ankommt (VG Berlin vom 5.2.1981 - VG 3 A 40.80 - zitiert bei Blömeke/Blümmel, Die Mo-dernisierung und Instandsetzung von Wohnraum S. 136). Denn selbst wenn mit Rücksicht darauf die von den Bekl. beabsichtigte Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme einzustufen wäre, würde es zur Zeit an dem entsprechenden Duldungsanspruch (§ 541 b Abs. 1 BGB) fehlen. Denn das Schreiben der Bekl. vom 4. Februar 1992 entspricht nicht den Anfor derungen des § 541 b Abs. 2 BGB. Bezüglich des beabsichtigten Einbaues einer neuen Gastherme fehlt es insbesondere an näheren Angaben über den Standort, die Größe sowie die Leitungsverbindungen der Gastherme. Ferner ist nicht angegeben, wann die Arbeiten beginnen werden und wie lange sie voraussichtlich dauern werden. Schließlich ist auch die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses nicht angegeben. Solange aber mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 BGB noch kein Dul dungsanspruch des Vermieters auf Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen besteht - bei deren Durchführung die Gastherme möglicherweise zu ersetzen ist -, besteht der Anspruch des Mieters fort, die Gastherme, die er selbst eingebaut hat, selbst zu erneuern, um sie solange betriebsfähig zu halten.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 536 BGB gilt nicht für Einbauten des Mieters, auch wenn der Mieter diese mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat. Schäden, etwa an der vom Mieter eingebauten Gasheizung, hat er grundsätzlich zu beseitigen.

Mit einem Sonderfall, in dem der Vermieter diese Reparatur durch den Mieter verhindern wollte, hatte sich das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 19. März 1993 zu beschäftigen. Hintergrund der Entscheidung war, daß der Vermieter seinerseits energiesparende Gasthermen im Hause einbauen wollte mit der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (Modernisierungsmaßnahme).

Das Landgericht schloß nicht grundsätzlich aus, daß trotz der vorhandenen Gasetagenheizung die vom Vermieter geplante Maßnahme eine Modernisierung darstellte, wenn zuvor eine Koksheizung vorhanden war. Jedenfalls müsse sie mangels ordnungsgemäßer Ankündigung dieser Baumaßnahmen der Mieter nicht dulden und könne deshalb ungehindert seine Heizungsanlage instand setzen.