Mieterdarlehen bei Beendigung des Mietverhältnisses

Mieterdarlehen bei Beendigung des Mietverhältnisses; Mietvorauszahlung

Ein Mieterdarlehen, welches mit 3 % p. a. verzinst und mit 5 % p. a. getilgt wird, und bei dem keine Verrechnung der Darlehensraten auf die Mietforderung stattfindet, stellt keine verdeckte Mietvorauszahlung im Sinne von § 557 a BGB dar.

Die Bekl. sind Eigentümer und Gesellschafter des Grundstückes B.-Weg 80. Die Kl. mieteten beginnend ab dem 1.5.1994 eine in dem genannten Anwesen gelegene Wohnung und zahlten vor Beginn des Mietverhältnisses einen Baukostenvorschuß in Höhe von 15.000 DM. Grundlage dieser Zahlung war ein Vertrag über die Zahlung eines verlorenen Baukostenzuschusses vom 9.3.1994. Mit Vertrag vom 27.6.1996 wurde der geleistete Baukostenzuschuß in ein Mieterdarlehen umgewidmet. Die Parteien vereinbarten, daß der Vermieter das Darlehen jährlich in Höhe von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme tilgt und daß die jeweilige Restschuld mit 3 % Zinsen p. a. zu verzinsen ist. Die jeweils fällig werdenden Tilgungs- und Zinsbeträge sollten nicht mit der Miete verrechnet, sondern dem Mieter per Bankanweisung erstattet werden (§ 3 des Darlehensvertrages). Gem. § 4 des Vertrages wurde vereinbart, daß eine vom Vermieter nicht zu vertretende Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung vor Tilgung des Darlehens nicht die Fälligkeit der restlichen Darlehensforderung des Mieters zur Folge hat, sondern weiterhin mit 5 % jährlich zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres. Nur für den Fall, daß der Mieter einen Nachmieter findet, der dem Vermieter die restliche Darlehenssumme zahlt, sollte die Restsumme des Darlehens in einem Betrag an den Mieter zu erstatten sein. Die Bekl. tilgten insgesamt einen Betrag von 2.000 DM auf das Darlehen. In der Zeit von 1.5.1994 bis zum 31.12.1997 fielen aufgrund der Zinsvereinbarung insgesamt 1.612,50 DM an Zinsen an. Zum 30.11.1997 wurde das Mietverhältnis beendet.

Die Kl. machen einen Anspruch auf Rückzahlung des restlichen Darlehens einschließlich der berechneten Zinsen geltend; sie meinen, bei dem Mieterdarlehen handele es sich um Mietvorauszahlungen im Sinne des § 557 a BGB, die nach Beendigung des Mietverhältnisses zwingend in einer Summe zurückzuzahlen seien.

Die Kl. können nicht mit Erfolg gemäß § 557 a Abs. 1 BGB Rückzahlung des Darlehens verlangen. Denn hierbei handelt es sich nicht um im voraus entrichteten Mietzins im Sinne dieser Vorschrift. Zwar können auch Mieterdarlehen unter diese Vorschrift fallen (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 557 a Rn. 2). Voraussetzung ist jedoch eine Verknüpfung zwischen dieser Zahlung/Darlehensgewährung und der Verpflichtung zur Mietzinszahlung. Hierfür ist nichts ersichtlich, da gemäß § 3 des Vertrages gerade keine Verrechnung der Rückzahlungen (Zinsen/Tilgung) mit dem Mietzins erfolgen sollte. Die Parteien konnten in § 4 des Vertrages auch die Laufzeit insoweit vereinbaren, als eine Beendigung des Mietvertrages keinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens nach sich zieht, weil § 557 a Abs. 2 BGB keine Anwendung findet. Im übrigen kann auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Nach § 557 a BGB muß bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter den im voraus entrichteten Mietzins erstatten, da er sonst ungerechtfertigt bereichert wäre. Das gilt allerdings dann nicht, wenn die Leistung des Mieters keine Mietvorauszahlung war, sondern ein Darlehen, was angemessen verzinst und getilgt wird. Anderenfalls ist auch ein Mieterdarlehen eine verdeckte Auszahlung und muß sofort (und nicht wie im Darlehensvertrag vorgesehen) zurückgezahlt werden.

Mit Urteil vom 15. Oktober 1999 bestätigte das Landgericht Berlin ein Urteil des Amtsgerichts Neukölln, wonach bei einer Verzinsung von 3 % die Tilgung von 5 % ein echtes Mieterdarlehen und keine Mietvorauszahlung vorliegt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Tilgungsbeträge nicht mit den laufenden Mietzahlungen verrechnet werden sollten.