Mieteranspruch auf Untersagung von Hundehaltung in von ihm bewohntem Mietobjekt

Mieteranspruch auf Untersagung von Hundehaltung in von ihm bewohntem Mietobjekt; Tierhaltung

Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen seinen Vermieter, dass dieser (generell) Hundehaltung in dem Mietobjekt untersagt. Eine mietvertragliche Klausel, wonach jede Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen der Zustimmung des Vermieters bedarf, betrifft lediglich das Rechtsverhältnis zwischen tierhaltendem Mitmieter und Vermieter.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren von den Bekl. (Vermieter) die Untersagung der Hundehaltung in dem von ihnen bewohnten Mietobjekt. [...]

Nach § 8 Nr. 4 des gegenständlichen Wohnungsmietvertrages bedarf grundsätzlich jede Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen der Zustimmung des Vermieters. Die Kl. zu 1) leidet unter einer Hundeallergie, so dass den Kl. bei Abschluss des Mietvertrages die Regelung des § 8 Nr. 4 des Mietvertrages zur Tierhaltung sehr wichtig gewesen ist.

Zum Zeitpunkt des Bezuges ihrer Wohnung gab es im gesamten Wohnhaus keine Hunde.

Im November 2008 stellten die Kl. fest, dass sich in deren Aufgang sowie in Nebenaufgängen mehrere Hunde aufhielten. Im Jahr 2008, nachdem die gesundheitlichen Probleme der Kl. zu 1) im Zusammenhang mit Hunden bekannt wurden, hatten sich drei Mitmieter Hunde angeschafft. Dies teilten die Kl. der Bekl. zu 1) unter Hinweis auf die Hundeallergie der Kl. zu 1) mit, verbunden mit der Aufforderung, die Hundehaltung zu untersagen. Sie benannten gegenüber der Bekl. zu 1) die hundehaltenden Mieter. Die Bekl. zu 1) teilte den Kl. mit, dass sie bisher keine Genehmigungen zur Hundehaltung erteilt habe.

Die Kl. fühlen sich wegen der Hundeallergie der Kl. zu 1) durch die ungenehmigte Hundehaltung im Mietobjekt in ihrer Wohnqualität erheblich beeinträchtigt. Da sich ihre Wohnung im Erdgeschoss befindet, müssen sämtliche Hunde an ihrer Wohnung vorbei. Nach Angaben der Kl. stellt auch die regelmäßig stattfindende Treppenreinigung für die Kl. zu 1) eine erhebliche Belastung dar, da sämtliche im Treppenhaus befindlichen Hundehaare an ihrer Wohnungstür vorbeigefegt werden. Die Allergie der Kl. tritt hierbei verstärkt auf. Sie bekommt dabei geschwollene Augen. Ferner ist ihre gesamte Haut gerötet.

Die Kl. sind der Ansicht, die Bekl. zu 1) habe als Verwalterin die Pflicht, dafür zu sorgen, dass im gesamten Mietobjekt die Mieter die vertraglichen Regelungen einschließlich der Unterlassung der ungenehmigten Tierhaltung einhalten. Eine wechselseitige Verpflichtung aller Mieter hinsichtlich einer etwaigen Tierhaltung ergebe sich auch aus der Hausordnung, in der es heißt, dass vor der Anschaffung von Haustieren, soweit es sich bei diesen nicht um nicht störende Kleintiere handelt, unbedingt und in jedem Fall die vorherige schriftliche Zustimmung des Wohnungsunternehmens erforderlich ist. Spätestens nach Kenntniserlangung von der Hundeallergie der Kl. zu 1) seien die Bekl. verpflichtet gewesen, die ungenehmigte Hundehaltung zu untersagen. [...]

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Untersagung der Hundehaltung in dem von ihnen bewohnten Mietobjekt. Ein solcher ergibt sich aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht aus den vertraglichen Abreden der Parteien in Verbindung mit § 535 Abs. 1 BGB.

Die Bekl. zu 1) ist insoweit bereits nicht passivlegitimiert. Der Mietvertrag ist zwischen den Kl. und der Bekl. zu 2) zustande gekommen, so dass Ansprüche aus dem Mietvertrag grundsätzlich gegen die Bekl. zu 2) zu richten sind.

Vertragliche Ansprüche bestehen zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1) nicht. [...]

Unabhängig davon besteht auch kein Anspruch der Kl. als solcher und damit auch nicht gegen die Bekl. zu 2) als Vermieter, dass diese hier die Hundehaltung anderer Mieter diesen untersagt.

Eine vertragliche Vereinbarung oder sonstige Zusicherung, dass in dem gesamten Mietobjekt eine Hundehaltung nicht stattfinden soll und eine solche seitens des Vermieters auch nicht geduldet oder befürwortet wird, ist nicht vorhanden. Allein der Umstand, dass zunächst im Mietobjekt keine Hunde gehalten worden sind, begründet zugunsten der Kl. auch keinen Bestandsschutz, dass auch künftig keine Hunde gehalten werden. Vielmehr ergibt sich aus § 8 Nr. 4 des gegenständlichen Mietvertrages, dass grundsätzlich eine Tierhaltung mit Zustimmung des Vermieters im Mietobjekt zulässig ist. Eine Zusicherung des Vermieters, stets die Zustimmung zu versagen, ist nicht feststellbar. Die Motive und Erwartungen der Kl. bei Abschluss des Mietvertrages bzw. Einzug in die Wohnung, bezogen auf die Hundehaltung im Mietobjekt, zu denen keine weitere ausdrückliche Vertragsabrede getroffen worden ist, sind dabei unerheblich. Nach der Regelung in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages mussten die Kl. insoweit stets mit einer Zustimmung zu einer Hundehaltung anderer Mitmieter rechnen. Der Vermieter ist dabei lediglich verpflichtet, das ihm hiernach zustehende Ermessen bezogen auf die Erteilung der Zustimmung/Genehmigung zur Hundehaltung ordnungsgemäß auszuüben. Ihm bleibt letztlich grundsätzlich allein die Entscheidung überlassen, ob er einer Hundehaltung zustimmt oder nicht. Die Regelung des § 8 Nr. 4 des Mietvertrages betrifft insoweit vorrangig das Verhältnis zwischen hundehaltendem Mitmieter und Vermieter, der bei der Prüfung, ob eine Zustimmung erteilt wird oder nicht, in der von ihm vorzunehmenden Ermessensentscheidung auch die Interessen anderer Mitmieter zu berücksichtigen hat. Es besteht jedoch weder ein Recht des Vermieters noch ein Anspruch eines Mitmieters gegen den Vermieter auf die generelle Versagung der Hundehaltung. Vielmehr kann im Einzelfall die Verweigerung oder Untersagung der Hundehaltung durch den Vermieter selbst bei einem vertraglich geregelten Hundehaltungsverbot treu‑ und damit rechtswidrig sein. Sofern von dem jeweiligen Tier nicht eine allgemeine unverhältnismäßige Gefährdung oder Belästigung zu Lasten der Mietsache oder anderer Mitmieter ausgeht, ist der Vermieter unter Umständen gar verpflichtet, einer begehrten Hundehaltung zuzustimmen, da diese in gewissen Grenzen zum Leben und damit auch zum üblichen Gebrauch einer Mietwohnung gehört (vgl. z. B. LG Ulm, NJW‑RR 1991, 10; LG Hamburg, WuM 2002, 666, 667; AG Konstanz, WuM 2007, 315, 316, jeweils m. w. N.). Hierzu sind die einzelnen zu berücksichtigenden Interessen gegeneinander abzuwägen. Sinn und Zweck des vertraglich geregelten Zustimmungsvorbehalts ist der Schutz von Mietern und Mietsache vor von einzelnen Tieren ausgehenden typischen Tiergefahren, wie Angriffsgefahren im Hinblick auf zu befürchtende Bissigkeit/Gefährlichkeit des Hundes, Lärmbelästigungen, erhebliche Verunreinigungen, Beschädigung der Mietsache etc. Dass von den Hunden oder einem einzelnen Hund im hier gegenständlichen Mietobjekt derartige objektivierbare Störungen ausgehen, haben die Kl. nicht dargetan. Diesbezüglich haben die Kl. keine erheblichen Beeinträchtigungen, Belästigungen oder sonstige von den im Mietobjekt von Mitmietern gehaltenen Hunden ausgehende Gefahren, die über das subjektive Empfinden der Kl. hinausgehen, benannt. Allein der Umstand, dass die Kl. zu 1) an einer Hundehaarallergie leidet, reicht nicht aus. Die Hunde stellen im Hinblick darauf keine allgemeine Gefahr für die Mitmieter dar. Sie dringen auch

en oder sonstige von den im Mietobjekt von Mitmietern gehaltenen Hunden ausgehende Gefahren, die über das subjektive Empfinden der Kl. hinausgehen, benannt. Allein der Umstand, dass die Kl. zu 1) an einer Hundehaarallergie leidet, reicht nicht aus. Die Hunde stellen im Hinblick darauf keine allgemeine Gefahr für die Mitmieter dar. Sie dringen auch nicht in die Wohnung der Kl. ein. Die zufälligen Begegnungen im Treppenhaus sind insoweit von den Kl. in Kauf zu nehmen. Die Gefahr des Eindringens von Hundehaaren in die Wohnung der Kl. ist durch eine regelmäßige Reinigung des Hausflurs oder durch geeignete sonstige Vorrichtungen oder Maßnahmen, wie zusätzliche Fußabtreter, gegebenenfalls auch das Anbringen eines weiteren Vorhangs vor der Tür, das Ausziehen von Schuhen etc. so weit wie möglich von den Kl. selbst zu minimieren. Allergische Reaktionen der Kl. zu 1) stellen letztlich ein nicht vermeidbares typisches allgemeines Lebensrisiko dar. Jeglicher Kontakt mit Hundehaaren wird von der Kl. generell nicht vermieden werden können. Sowohl im öffentlichen Straßenraum, in Geschäften, öffentlichen Einrichtungen etc. besteht stets die Gefahr, einem Hund zu begegnen. Wie andere Allergiker, die beispielsweise an einer Pollen‑ und Gräserallergie leiden, sind die allergenen Belastungen für die Kl. zu 1) nicht auszuschließen und unter Abwägung der Interessen der hundehaltenden Mitmieter, von deren Hunden keine objektiven nachhaltigen Störungen ausgehen, in Kauf zu nehmen. Insoweit besteht gegen die Bekl. weder ein Anspruch auf eine generelle Hundehaltungsuntersagung, noch ergibt sich ein Anspruch auf Versagung einer Hundehaltung in einem konkreten Einzelfall bezogen auf einen bestimmten Hund im hier gegenständlichen Mietobjekt.

Unerheblich ist auch, ob die Hunde im Mietobjekt der Kl. mit Zustimmung der Vermieter- und damit der Bekl.seite gehalten werden. Da die Bekl.seite keinen Anlass sieht, die entsprechenden Mieter, die ihr nunmehr nach Mitteilung durch die Kl. namentlich bekannt sind, in Anspruch zu nehmen oder ihnen die Hundehaltung zu untersagen, ist davon auszugehen, dass die Hundehaltung insoweit von dieser geduldet wird. Dies steht dem Vermieter auch frei. Ein Anspruch auf Untersagung der Hundehaltung wegen der nicht vorliegenden schriftlichen Zustimmung wird dadurch zugunsten der Kl. nicht begründet. Ferner ist der Vermieter auch nicht ohne Weiteres berechtigt, die Hundehaltung, auch wenn sie ohne vorherige Anzeige oder Zustimmung des Vermieters vorgenommen worden ist, zu untersagen. Voraussetzung wären stets von den Hunden ausgehende, allgemeine, nicht hinzunehmende Gefahren oder Belästigungen oder das Vorliegen sonstiger erheblicher sachlicher Gründe, die hier nicht feststellbar sind. Es wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. [...]

Der Streitwert wurde gemäß § 3 ZPO entsprechend des von der Kl.seite angegebenen Interesses auf 1.000 € festgesetzt. Die Festsetzung eines höheren Streitwertes ist nicht veranlasst. Maßgebend für die Streitwertfestsetzung gemäß § 3 ZPO ist das Interesse der Kl. Dabei ist eine Gesamtbetrachtung ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Interessen darauf gerichtet vorzunehmen, ungestört, generell hundefrei in der gemieteten Wohnung zu leben. Dieses Interesse haben die Kl. mit 1.000 € angegeben. Ob sich das angestrebte Hundehaltungsverbot derzeit konkret auf fünf Mietvertragsparteien bezieht, ist dabei ebenso wie das Vermieterinteresse seitens der Bekl. unerheblich.

Die Kl. haben gegen die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts Beschwerde eingelegt. Das LG Potsdam hat die Beschwerde zurückgewiesen.

Aus den Gründen des landgerichtlichen Beschlusses (LG Potsdam, Streitwertbeschluss vom 1. Februar 2010 -13 T 5/10 -):

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Streitwert zutreffend mit 1.000 € bemessen.

Klagt ein Mieter auf Unterlassen oder Beseitigung der Tierhaltung eines anderen Mieters, ist sein auf Abwehr von Besitzstörungen gerichtetes Interesse maßgeblich. Dieses findet seine wertmäßige Bemessung in der Minderung des Mietzinses, wobei bei einer Tierhaltung von unbestimmter Dauer der 3,5fache Jahresbetrag anzusetzen ist. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass hier insgesamt drei weitere Mieter Tiere - insbesondere Hunde - halten, geht das Gericht von einer möglichen Mietminderung von insgesamt 5 % der Bruttowarmmiete aus. Insgesamt ergibt dies bei einer monatlichen Miete in Höhe von 479,29 € einen Betrag von ca. 1.000 €. Insofern bestand kein Anlass zur Abänderung des in der Entscheidung des Amtsgerichts festgesetzten Streitwertes.

Eine mietvertragliche Regelung, dass Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, gibt dem Mitmieter keinen Anspruch, dass der Vermieter einem anderen Mieter die Hundehaltung untersagt.

Ein Mieter, der unter einer Hundehaarallergie leidet, wollte mit der Klage gegen den Vermieter erreichen, dass dieser die Hundehaltung im Haus untersagt.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die mietvertragliche Regelung zur Tierhaltung betreffe das Verhältnis zwischen dem hundehaltenden Mitmieter und Vermieter. Der Vermieter habe nach pflichtgemäßem Ermessen zu prüfen, ob er im Einzelfall die Hundehaltung gestattet oder nicht. Der Umstand, dass ein Mieter bei Abschluss seines Mietvertrages keine Hundehaltung im Hause vorgefunden habe, führe nicht dazu, dass dieser Zustand auch beibehalten werden müsse. Eine Hundeallergie führe nicht dazu, dass ein Anspruch auf generelle Untersagung von Hundehaltung im Hause entstehe. Der entsprechende Mieter sei darauf angewiesen, sich anderweitig zu schützen.

Das Amtsgericht hat den Streitwert auf 1.000 € festgesetzt. Dagegen hat der klagende Mieter Beschwerde eingelegt und beantragt, den Streitwert auf mindestens 7.500 € festzusetzen. Immerhin wende er sich konkret gegen die Hundehaltung von fünf namentlich genannten Mietparteien. Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen.

Die mietvertragliche Regelung, wonach grundsätzlich jede Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen, der Zustimmung des Vermieters bedarf, dürfte unwirksam sein – vgl. BGH, GE 2008, 48. Dessen ungeachtet ist der Entscheidung des Amtsgerichts zuzustimmen. Zum Streitwert ist es in Berlin üblich, von einem Wert von 600 € auszugehen, wobei die Anzahl der Hunde nicht zu einer Werterhöhung führt. Zur Berufungsfähigkeit bedarf es daher einer Berufungszulassung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 ZPO. Eine Berufungszulassung ist für das Berufungsgericht bindend.