Mieteranspruch auf Elektrizitätsversorgung für haushaltsübliche Geräte

Mieteranspruch auf Elektrizitätsversorgung für haushaltsübliche Geräte; größere Haushaltsgeräte; gleichzeitiger Betrieb mehrerer elektrischer Haushaltsgeräte; Waschmaschine; Staubsauger; Beschaffenheitsvereinbarung für minderen Standard der elektrischen Versorgung; geschuldete Beschaffenheit der Mietsache; Aufwendungsersatz für Mangelbeseitigung; baufälliger Balkon; nicht nutzbarer Balkon; Austausch eines abgängigen Fußbodens; Verzug des Vermieter mit der Mangelbeseitigung; kein Zustimmungserfordernis zur Instandsetzung durch Mieter im Fall eigener Vertragsverletzung des Vermieters

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 -, GE 2004, 1090 = NJW 2004, 3174).

1 Der Bekl. mietete von der Rechtsvorgängerin der Kl. (im Folgenden: Kl.) im Mai 1985 eine Wohnung in N. Die Miete beträgt 563,47 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 117,23 €.

2 In § 7 Nr. 11 des Formularmietvertrags heißt es:

„Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

3 In § 10 Nr. 3 ist bestimmt:

„Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderung und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zu Aufrechnung oder Zurückbehaltung."

4 Der Bekl. hat die Miete wegen behaupteter Mängel in unterschiedlicher Höhe gemindert und die Aufrechnung mit (streitigen) Gegenforderungen erklärt. Die Kl. hat mit Schreiben vom 20. November 2006 wegen aufgelaufener Mietrückstände die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

5 Die Kl. hat den Bekl. zunächst auf Räumung der Mietwohnung und Zahlung rückständiger Miete ab Oktober 2005 in Höhe von 2.872 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Kl. die Zahlungsklage im Hinblick auf bis März 2008 aufgelaufene weitere Mietrückstände auf einen Betrag von 4.245,75 € erweitert. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der (erweiterten) Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils sowie die Abweisung auch der in der Berufungsinstanz erweiterten Klage.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: [...]

II. 16 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehreren Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder das Bestehen der vom Bekl. zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung von 3.000 € für durchgeführte Arbeiten zwecks Mangelbeseitigung noch die Berechtigung des Bekl. zur Minderung der Miete in dem von ihm geltend gemachten Umfang verneint werden. Die Verurteilung des Bekl. zur Zahlung rückständiger Miete und zur Räumung der Wohnung wegen Beendigung des Mietverhältnisses infolge einer auf Mietrückstände gestützten Kündigung kann daher keinen Bestand haben.

17 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Bekl. stehe der zur Aufrechnung gegen fällige Mietzahlungen gestellte Zahlungsanspruch in Höhe von 3.000 € weder aufgrund einer Vereinbarung vom 3. Mai 2005 noch als Aufwendungsersatz (§ 536 a Abs. 2 BGB) zu, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflusst.

18 a) Zu Recht rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die Aussagen der Zeugen Bu. und B. im Hinblick auf die vom Bekl. behauptete Vereinbarung anders bewertet hat als das Amtsgericht, ohne die Zeugen erneut zu hören. Dies verstößt gegen § 398 Abs. 1 ZPO.

19 Das Berufungsgericht muss die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO vernehmen, wenn es deren Aussagen anders würdigen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 24. November 1992 - XI ZR 86/92 -, NJW 1993, 668, unter III 4, sowie vom 28. November 1995 - XI ZR 37/95 -, NJW 1996, 663, unter III 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98 -, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; st. Rspr.). Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (Senatsurteil vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90 -, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; BGH, Urteil vom 10. März 1998 - VI ZR 30/97 -, NJW 1998, 2222, unter II 1 b). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. [...]

22 Gemäß § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel, mit dessen Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet, selbst beheben und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ein solcher Mangel liegt nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag des Bekl. vor. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht die Regelung in § 10 Nr. 3 des Mietvertrags einem Aufwendungsersatzanspruch des Bekl. nicht entgegen.

23 aa) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass mangels konkreter Absprachen die nach dem Vertrag geschuldete Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln und dabei regelmäßig auf den Standard bei Vertragsschluss abzustellen ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 -, GE 2006, 903, NZM 2006, 582, Tz. 10, sowie vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 -, GE 2006, 967, NZM 2006, 626, Tz. 13). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei einem nicht sanierten Altbau nicht dieselbe Ausstattung erwartet werden kann wie bei einem Neubau. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Bekl. indes ausreichend dargetan, dass sich der Balkon und der PVC-Boden seiner Altbauwohnung in einem nicht (mehr) vertragsgemäßen und deshalb mangelhaften Zustand befanden.

24 bb) Wie die Revision unter Bezugnahme auf schriftsätzliches Vorbringen des Bekl. in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, hat der Bekl. vorgetragen, dass der Balkon im Laufe der Mietzeit baufällig („marode") geworden sei, sich bei dem PVC-Boden nach rund zwei Jahrzehnten Mietzeit die Ecken abgelöst hätten und eine völlige Abnutzung insbesondere im Bereich der „Hauptlaufstrecken" eingetreten sei. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es keiner näheren Darlegung des Bekl., inwieweit bei diesem Zustand von Balkon und Fußboden die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt war, denn dies lag auf der Hand. Anders als das Berufungsgericht meint, ist es insoweit unerheblich, dass es sich bei der vom Bekl. gemieteten Wohnung um einen Altbau handelt, denn ein baufälliger und damit praktisch nicht nutzbarer Balkon oder ein vollständig „abgängiger" Fußboden sind auch bei einem Altbau nicht vertragsgemäß. Zwar ist auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92 -, NJW-RR 1993, 522, unter II 2 b). Dafür, dass eine derartige vom Mindeststandard abweichende Vereinbarung getroffen wurde, trägt indes der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es daher nicht Sache des Bekl. darzulegen, in welch besserem Zustand sich der Balkon und der Fußboden bei seinem Einzug im Jahre 1985 befanden.

25 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Mangel im Hinblick auf den Fußboden ferner nicht deshalb zu verneinen, weil sich dieser - auch nach dem Vortrag des Bekl. - bereits bei Mietbeginn im Jahre 1985 in einem „schlechten Zustand" befunden hat. Dies schließt es nicht aus, dass nach Ablauf von rund 20 Jahren seit Mietbeginn ein vollständiger Verschleiß des Fußbodens und damit ein nicht mehr vertragsgemäßer Zustand eingetreten ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, einem Mieter, der eine Wohnung mit „gebrauchter Ausstattung" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, jegliche Gewährleistungsansprüche auch bei einem weiteren nach langjähriger Mietdauer eingetretenen (vollständigen) Verschleiß der Mietsache abzusprechen.

26 dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Mangel schließlich nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei dem Verschleiß um „normale Abnutzung" handele, die in der Natur der Sache liege und zu den stillschweigend bei Vertragsschluss vereinbarten Umständen gehöre. Zwar ist der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht grundsätzlich nicht zu einer laufenden Modernisierung verpflichtet und stellt nicht jede Abnutzung schon für sich genommen einen Mangel dar. Hier beruft sich der Bekl. indes darauf, dass der Balkon nach 20 Jahren Mietdauer baufällig geworden und ein vollständiger Verschleiß und damit Gebrauchsuntauglichkeit des Fußbodens eingetreten sei.

27 ee) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Anspruch des Bekl. auf Aufwendungsersatz wegen des Austausches des Fußbodens und der Beseitigung der Mängel des Balkons schließlich auch nicht daran, dass der Bekl. entgegen § 10 Nr. 3 des Mietvertrags vor der Durchführung der Instandsetzungsarbeiten nicht die schriftliche Erlaubnis der Kl. eingeholt hat. Zwar sieht diese Klausel für den Fall „eigenmächtigen Handelns" des Mieters vor, dass der Vermieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten verpflichtet und der Mieter weder zur Aufrechnung noch zur Zurückbehaltung berechtigt sei. Dies lässt die - von der Revisionserwiderung auch vertretene - Auslegung zu, dass damit auch die dem Mieter gemäß § 536 a Abs. 2 BGB zustehende Befugnis, Mängel, mit deren Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet oder deren umgehende Behebung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind, selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, zusätzlich von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden soll.

28 In dieser (kundenfeindlichsten) Auslegung ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Befindet sich der Vermieter bereits mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist es dem Mieter nicht zumutbar, vor der Selbstbeseitigung noch die Zustimmung des Vermieters einzuholen oder - wie die Revisionserwiderung meint - den Vermieter zunächst auf Zustimmung zur Mangelbeseitigung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solchen Zustimmungserfordernis im Fall eigener Vertragsverletzung ist nicht erkennbar. Vielmehr werden mit dieser Regelung die Rechte des Mieters aus § 536 a Abs. 2 BGB praktisch abbedungen; ein vollständiger formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte ist aber - jedenfalls bei der Wohnraummiete - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 a Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 a BGB Rdnr. 178; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 536 a Rdnr. 22; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 523; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 a Rdnr. 31). [...]

32 3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Bekl. habe die Miete nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung seiner Wohnung mindern dürfen, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.

33 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie z. B. eines Staubsaugers ermöglicht (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 -, GE 2004, 1090, NJW 2004, 3174, unter [II] A 2 b). Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Parteien einen darunter liegenden Standard vertraglich vereinbaren können. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Parteien mit den formularmäßigen Bestimmungen in § 7 Nr. 11 des Mietvertrages eine derartige Vereinbarung getroffen haben.

34 aa) Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nach der Rechtsprechung des Senats nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993, aaO.). Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus § 7 Nr. p11 des Mietvertrags - auch unter Berücksichtigung der von der Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang angeführten (günstigen) Kaltmiete von 563 € für die ca. 147 m2 große Wohnung des Bekl. - indes nicht.

35 bb) Gemäß § 7 Nr. 11 des Mietvertrags ist der Mieter zwar nur im Rahmen der Kapazität der elektrischen Installation zum Anschluss von Haushaltsmaschinen an die Stromversorgung berechtigt und darüber hinaus sogar verpflichtet, das Elektrizitätsnetz auf eigene Kosten zu verstärken, wenn es durch den Anschluss eines Haushaltsgerätes zu einer Netzüberlastung kommt. Angaben zur tatsächlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation in der dem Bekl. vermieteten Wohnung enthält die Klausel aber nicht. Insbesondere lässt sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grundsätzlich erwarten darf. Die Klausel kann deshalb nicht dahin verstanden werden, dass die Parteien einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand der Elektroanlage als vertragsgemäß angesehen hätten.

36 cc) Darüber hinaus ist die formularmäßige Regelung in § 7 Nr. 11 des Mietvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ohnehin gemäß § 307 BGB unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGHZ 108, 1, 8 ff.; 118, 194, 196). Die hier verwendete Klausel geht darüber weit hinaus, indem sie - jedenfalls bei der nach § 305 c Abs. 2 BGB maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung - eine vollständige Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der elektrischen Anlage vorsieht. Denn der Mieter muss nach § 7 Nr. 11 des Mietvertrags bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten für die Verstärkung des Netzes unbeschränkt tragen und hätte demnach selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter. [...]

III. 40 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es hierzu weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuweisen, wobei der Senat von § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht.

Eine Formularklausel, wonach der Mieter Haushaltsgeräte nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, stellt keine ausreichende Vereinbarung für eine unterhalb des Mindeststandards liegende Beschaffenheit dar.

In dem Mietvertrag des beklagten Mieters hieß es, dass der Mieter berechtigt sei, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, „wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht." Weiter hieß es: Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führten, sei der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung und sonstigen Änderung des Netzes einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten zu tragen. Ferner war vereinbart, dass zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen und sonstigen Änderungen und neuen Einrichtungen der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfe. Eigenmächtiges Handeln verpflichte den Vermieter nicht zur Übernahme der Kosten und berechtige den Mieter nicht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung.

Der Mieter minderte die Miete wegen behaupteter Mängel und erklärte die Aufrechnung mit streitigen Gegenforderungen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Vermieter ging in Berufung. Das Landgericht verurteilte den Mieter vollumfänglich. Das führte zur Revision des Mieters zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH hielt die Revision des Mieters für begründet, sah Veranlassung, dem Landgericht deutlich die „Leviten zu lesen" und verwies die Sache sogar an eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf zurück – das stellt sozusagen die Höchststrafe für eine Vorinstanz dar. Fast alle Begründungen des Landgerichts hielten der Überprüfung durch den BGH nicht stand.

Der Mieter hatte einen Aufwendungser­satzanspruch wegen einer von ihm vorgenommenen Sanierung des Balkons und Erneuerung des PVC-Bodens zur Aufrechnung gestellt. Dazu hatte das AG Zeugenbeweis erhoben, den das Berufungsgericht ohne erneute Vernehmung der Zeugen anders als das AG bewertet hatte. Das verstoße gegen § 398 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO). Das Berufungsgericht müsse die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals vernehmen, wenn es deren Aussagen anders würdigen wolle als die Vorinstanz. Das könne allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage beträfen. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor.

In der Sache selbst könne der Mieter gem. § 536 a Abs. 2 BGB einen Mangel selbst beheben und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter sich mit Mangelbeseitigung in Verzug befinde. Ein solcher Mangel liege nach dem Sachvortrag des Mieters vor.

Die formularmietvertraglich getroffene Regelung stehe dem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nicht entgegen. Grundsätzlich sei zwar regelmäßig auf den Wohnungsstandard bei Vertragsschluss abzustellen, wobei bei einem nicht sanierten Altbau nicht dieselbe Ausstattung erwartet werden könne wie bei einem Neubau. Der Mieter habe indes ausreichend dargetan, dass sich der Balkon und der PVC-Boden seiner Altbauwohnung in einem nicht (mehr) vertragsgemäßen und deshalb mangelhaften Zustand befunden habe. Auch bei einem Altbau sei ein baufälliger und damit nicht nutzbarer Balkon oder ein vollständig „abgängiger" Fußboden nicht vertragsgemäß.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei ein Mangel des Fußbodens nicht deshalb zu verneinen, weil sich dieser bereits bei Mietbeginn im Jahre 1985 in einem schlechten Zustand befunden habe. Das schließe es nicht aus, dass nach 20 Jahren Mietzeit ein vollständiger Verschleiß des Fußbodens und damit ein nicht mehr vertragsgemäßer Zustand eingetreten sei. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, einem Mieter, der eine Wohnung mit „gebrauchter Ausstattung" miete und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiere, jegliche Gewährleistungsansprüche auch bei einem weiteren nach langer Mietdauer eingetretenen (vollständigen) Verschleiß der Mietsache abzusprechen.

Der geltend gemachte Aufwendungsersatzanspruch scheitere nicht daran, dass der Mieter vor der Durchführung der Instandsetzungsarbeiten nicht die – vereinbarte – schriftliche Erlaubnis des Vermieters eingeholt habe, denn die Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Befinde sich der Vermieter bereits mit der Mangelbeseitigung in Verzug, sei es dem Mieter nicht zumutbar, vor der Selbstbeseitigung noch die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Mit dieser Regelung würden die Rechte des Mieters nach § 536 a Abs. 2 BGB praktisch abbedungen; ein vollständiger formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte sei aber – jedenfalls bei der Wohnraummiete – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, der Mieter habe im Hinblick auf die schwache Stromversorgung seiner Wohnung nicht mindern dürfen, sei „von Rechtsfehlern beeinflusst". Dazu verweist der BGH zunächst auf seine Rechtsprechung zum Mindeststandard der Elektrizitätsversorgung (GE 2004, 1090). Zwar könnten die Parteien einen darunterliegenden Standard vereinbaren. Dazu bedürfe es jedoch einer eindeutigen Regelung, die sich aus dem Mietvertrag nicht ergebe – auch nicht unter Berücksichtigung der von dem Vermieter angeführten (günstigen) Kaltmiete von 563 € für die ca. 147 m² große Wohnung.

Zu Eindeutigkeit fehlten der Vereinbarung Angaben zur tatsächlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation in der Wohnung. Insbesondere sei nicht zu erkennen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und somit nicht dem Mindeststandard genüge, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grundsätzlich erwarten dürfe.

Darüber hinaus sei die Regelung ohnehin nach § 307 BGB unwirksam. Reparaturklauseln in AGB seien nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt seien. Die vorliegende Klausel gehe darüber weit hinaus, indem sie – jedenfalls bei der nach § 305 c Abs. 2 BGB maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung – eine vollständige Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der elektrischen Anlage vorsehe. Der Mieter müsse nämlich bei der Überlastung der Elektroanlage die Kosten für die Verstärkung des Netzes unbeschränkt tragen und hätte demnach selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden könne, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.