Mieteranspruch auf Eigenmodernisierung

Mieteranspruch auf Eigenmodernisierung, Einbau moderner Heizungsanlage durch Mieter

1. Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet.

2. Der Vermieter handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Mieter nicht gestattet, auf eigene Kosten eine Heizung einzubauen, wenn er das selbst im Zusammenhang mit einer Neuvermietung zur Erzielung einer höheren Miete tun will.

(zu 2. Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. als Mieter begehren vom Bekl. als Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung in ihre Altbauwohnung.

2 Die von den Kl. im Jahr 1995 angemietete Wohnung ist in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer ist nicht beheizbar. In der Toilette befindet sich ebenfalls keine Heizung, im Bad ist eine Elektroheizung installiert und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät. Die Kl. wollen, nachdem der Bekl. ihren Wunsch nach Einbau einer Gasetagenheizung ablehnte, diese nunmehr auf eigene Kosten und durch das bereits anderweitig vom Bekl. im Hause beauftragte Unternehmen einbauen lassen.

3 Der Bekl. stattete bereits mehrere Wohnungen im streitgegenständlichen Haus nach Auszug der Altmieter vor der Neuvermietung mit einer Gasetagenheizung aus. Er lehnt die von den Kl. begehrte Zustimmung mit dem Argument ab, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen.

4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen vom Bekl. eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 9 [...] Der Bekl. ist nicht verpflichtet, dem von den Kl. geplanten Einbau einer Gasetagenheizung in der von ihnen angemieteten Wohnung zuzustimmen.

10 1. Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (Senatsurteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480 = NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kinne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67).

11 Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteil vom 25. März 1964 - VIII ZR 211/62, WM 1964, 563; vgl. auch Senatsurteil vom 8. Mai 1963 - VIII ZR 252/61, WM 1963, 643 f.). Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Bekl. hier aber nicht vor.

12 2. Die Entscheidung des Bekl., die an die Kl. vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen - vertragsgemäßen - Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Vor diesem Hintergrund stellt es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Bekl. den Kl. nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Bekl. dabei den Interessen der Kl., den Komfort der - wegen der vergleichsweise günstigen Miete und einer inzwischen stärker nachgefragten Lage - attraktiven Wohnung ihrerseits durch eine Investition in deren baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gegenüber den eigenen finanziellen Interessen einräumt.

vgl. dazu die ausführliche Anmerkung von Schläger in ZMR 2012, 266

Ein Vermieter verhält sich nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er Mietern nicht gestattet, sich auf eigene Kosten eine moderne Heizungsanlage einzubauen. Damit sei sonst eine erhebliche Einschränkung der Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden. Der Vermieter/Eigentümer darf grundsätzlich den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Heizungseinbau deshalb selbst verwirklichen möchte, weil er sich angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage ausrechnet, bei einer Neuvermietung eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Der BGH setzt mit diesem Urteil die Akzente anders als die Instanzgerichte.

Die gemietete Wohnung der Kläger in Berlin-Mitte ist ofenbeheizt. Drei Zimmer sind mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer ist nicht beheizbar. In der Toilette befindet sich ebenfalls keine Heizung. Im Bad ist eine Elektroheizung installiert und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät. Nachdem der Vermieter den Wunsch der Kläger (Mieter) nach Einbau einer Gasetagenheizung abgelehnt hatte, wollten die Kläger nunmehr auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen. Der Vermieter lehnte die begehrte Zustimmung mit dem Argument ab, er könne bei der Neuvermietung und einem dann durchgeführten Heizungseinbau eine höhere Miete erzielen. Das Amtsgericht hatte der Zustimmungsklage des Mieters stattgegeben, in der Berufung wurde die Klage der Mieter abgewiesen (GE 2011, 201), was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der BGH wies die Revision zurück. Ein Vermieter sei – sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten – grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung der vermieteten Wohnung verpflichtet.

Der Mieter seinerseits habe auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestatte, selbst bauliche Veränderungen mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis stehe vielmehr im Ermessen des Vermieters. Der dürfe sein Ermessen nur nicht missbräuchlich ausüben – was hier aber nicht vorliege. Die Entscheidung des Vermieters halte sich vielmehr im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren.

Vor diesem Hintergrund stelle es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der beklagte Vermieter dem Kläger nicht gestatte, die Heizung auf eigene Kosten einbauen zu lassen. Mit einer derartigen Erlaubnis wäre nämlich eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime –Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Es verstoße nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter dabei den Interessen des Mieters, den Komfort der – wegen der vergleichsweise günstigen Miete und einer inzwischen stärker nachgefragten Lage – attraktiven Wohnung seinerseits durch eine Investition in deren baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gegenüber den eigenen finanziellen Interessen einräume.

Das ist deutlich. Es gibt keinen normierten Anspruch des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen selbst ohne Einverständnis des Vermieters oder gegen dessen Willen vorzunehmen. Er lässt sich lediglich aus Vereinbarungen der Parteien herleiten (vgl. Heilmann, GE 2005, 42 ff.). Dennoch hat die Rechtsprechung in Einzelfällen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einen solchen Anspruch bejaht (vgl. z. B. LG Berlin, GE 2003, 1429; AG Aachen, WM 1986, 88); nach dieser BGH-Entscheidung bestimmt allein die Grenze zum Rechtsmissbrauch darüber, ob der Vermieter eine Modernisierung durch den Mieter gestatten muss.