Mieteranspruch auf veraltete Klingelanlage

Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter keine digitale Klingelanlage mit Videofunktion statt der analogen Anlage einbauen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, der Bekl. ist Mieter der aus dem Tenor zu 1. ersichtlichen Wohnung.

Mit Schreiben vom … kündigte der Bekl. dem Kl. an, dass die Klingelanlage des Mietshauses ausgetauscht und die Bedienung der Klingelanlage danach über ein Smartphone oder ein Festnetztelefon erfolgen würde.

Mit eMail vom … teilte der Kl. dem Bekl. mit, dass er der geplanten Klingelanlage so kurzfristig nicht zustimmen könne.

Der Bekl. ließ den Austausch sodann im April 2022 dennoch durchführen. Die neue Klingelanlage kann auch über einen Computer bedient werden. […]

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Wiederherstellung einer vollständigen und funktionstüchtigen Klingelanlage.

Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten.

Die Veränderung an der Klingelanlage hat dazu geführt, dass in der Wohnung des Kl. keine vollständige und funktionstüchtige Klingelanlage mehr zur Verfügung steht. Dabei ist es unerheblich, dass der Kl. eine vollständige und funktionstüchtige Klingelanlage gewissermaßen selbst herstellen könnte, indem er ein Smartphone, ein Festnetztelefon oder einen Laptop zur Verfügung stellt. Die Pflicht, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten, trifft nämlich allein den Vermieter, und dieser darf die Mieter nicht auf Mitwirkungsmaßnahmen verweisen.

Entgegen der Ansicht des Bekl. ist das Begehren des Kl. auch nicht rechtsmissbräuchlich. Der Kl. hat mit Schreiben vom 15.2.2021 mitgeteilt, dass er der Veränderung der Klingelanlage vorerst nicht zustimmen könne. Der Bekl. konnte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass der Kl. nicht gegen diese Maßnahme vorgehen würde.

Diesem Ergebnis steht auch nicht § 555d Abs. 1 BGB entgegen. Zwar besteht kein Mangelbeseitigungsanspruch, wenn der Mieter gleichzeitig zur Duldung der Veränderung der Mietsache verpflichtet ist. Eine Modernisierungsmaßnahme liegt aber bereits deswegen nicht vor, weil die vorgenommene Veränderung dazu geführt hat, dass keine funktionstüchtige und vollständige Klingelanlage mehr zur Verfügung steht.

Neue digitale Klingelanlagen mit Videofunktion sind über Telefon, Handy oder Laptop zu steuern. Das Amtsgericht Charlottenburg stellt sich gegen den großen Trend der Zeit, die Digitalisierung auch des Wohnens, und meint, der Mieter könne darauf bestehen, dass er wie bisher mit Knopfdruck und Summer die Haustür öffnen kann – eine äußerst fragwürdige Entscheidung.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte statt der defekten veralteten analogen Klingelanlage eine neue digitale Klingelanlage mit Videofunktion einbauen lassen. Der Mieter des Sondereigentümers hatte vorher per eMail mitgeteilt, er könne dem so kurzfristig nicht zustimmen. Er verklagte den Vermieter auf Instandsetzung dergestalt, dass ohne Nutzung eines Telefons ein hörbares Signal ertönt und wie bisher durch bloßen Knopfdruck die Haustür zu öffnen ist.

Das Amtsgericht Charlottenburg meinte, der Mieter habe einen Anspruch auf Wiederherstellung der analogen Anlage. Der vertraglich vereinbarte Zustand sei verändert worden, weil der Mieter nunmehr eine funktionstüchtige Anlage nur selbst mit Smartphone, Festnetztelefon oder einem Laptop herstellen könne. Es liege auch keine Modernisierungsmaßnahme vor, weil nunmehr eine funktionstüchtige Anlage nicht zur Verfügung stehe.

Das Urteil ist in mehrfacher Hinsicht angreifbar. Die digitale Klingelanlage stellte eine Modernisierung dar, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhte (§ 555b Nr. 4 BGB). Das Landgericht Berlin (GE 2021, 1265) hat das in einem vergleichbaren Fall angenommen mit folgendem Urteilstenor zur Duldungspflicht (abgedruckt bei BeckRS 2020, 51278): „Demontage der aktuell vorhandenen Wechselsprechanlage, – Montage eines Unterputzkastens für Videosprechanlage im Flur, – Installation der neuen Wechselsprechanlage, TYP II-Vetro Comfort, weiß 18 x 18 cm“.

Da es sich um eine Bagatellmaßnahme handelte, zumal auch keine Mieterhöhung dafür gefordert wurde, war eine Ankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB nicht erforderlich. Durch die zu duldende Modernisierung wurde der vom Vermieter geschuldete vertragliche Sollzustand geändert, so dass ein Anspruch auf Wiederherstellung der veralteten Anlage nach § 535 BGB entfiel (siehe im Einzelnen Beuermann, GE 2022, 936; Blank-Börstinghaus Miete Rn. 30a zu § 555d).

Darüber hinaus bestand kein Anspruch des Mieters gegen den vermietenden Sondereigentümer. Zwar hatte grundsätzlich ein Mieter auch in einer WEG-Anlage einen direkten Anspruch auf Instandsetzung gegen den Vermieter, selbst wenn dies Veränderungen des Gemeinschaftseigentums betrifft (BGH, GE 2005, 1348). Der Sondereigentümer hat sich dann um einen Beschluss der Gemeinschaft zu bemühen; Einzelfragen sind in der Vollstreckung gegen den Vermieter zu prüfen. Das gilt allerdings nicht, wenn die Veränderung am Gemeinschaftseigentum nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 18 WEG entspricht (Schmidt-Futterer, Rn. 575 zu § 536 BGB). Die Wiederherstellung einer veralteten analogen Klingelanlage neben einer digitalen Anlage entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Amtsgericht hat den Streitwert auf 500 € festgesetzt; eine Berufung ist damit nicht möglich, wenn das Landgericht die Beschwer für den Vermieter ebenso festgelegt hat. Der BGH (GE 2000, 886) hat auch die Beschwer des Vermieters nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Mietminderung berechnet (und nicht nach den Kosten der Mangelbeseitigung). Möglich wäre damit nur eine Verfassungsbeschwerde mit zweifelhafter Erfolgsaussicht.