Mieter trägt Beweislast für Mietzahlung

Mieter trägt Beweislast für Mietzahlung; Besitzverschaffung durch verbotene Eigenmacht und Herausgabeanspruch

1. Den Mieter trifft die Darlegungs- und Beweislast für die Erfüllung der geschuldeten Miete.

2. Ist das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters beendet, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungs- und Herausgabeklage nicht bereits deshalb, weil sich der Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht den Besitz an den Mieträumen verschafft hat.

[...] Die Bekl. war bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses gemäß § 546 Abs. 1 BGB im in der Klageschrift beantragten Umfang zur Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Ladenlokals an die Kl. verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 12.2.2006 mit sofortiger Wirkung beendet worden, da die Bekl. sich i. S. des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB mit der Mietzahlung in Verzug befand. Nach dem insoweit maßgeblichen Klägervorbringen bestand im Zeitpunkt der Kündigung per Saldo 31.12.2005 ein Zahlungsrückstand der Bekl. in Höhe von mindestens 3.714,24 €. Dies entspricht einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten. Die Bekl. ist der ihr gemäß § 362 Abs. 1 BGB für die Erfüllung der geschuldeten Miete obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen. Ihr Bestreiten des dargelegten Mietrückstands ist substanzlos.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage ist auch nicht durch die angebliche verbotene Eigenmacht der Kl. entfallen. Die gegen den Willen der Bekl. erfolgte Inbesitznahme des Ladenlokals durch die Kl. ließ das Rechtsschutzbedürfnis für die von der Kl. erhobene Räumungs- und Herausgabeklage nicht entfallen. Weder liegt in der Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht eine Erfüllung des Räumungsanspruchs noch hatte die Bekl. vor Eintritt der Rechtshängigkeit auf ihren Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes verzichtet. Daß die Bekl. das streitgegenständliche Ladenlokal bereits vor Anhängigkeit der Klage geräumt und an die Kl. herausgegeben hat, behauptet sie selbst nicht.

Die Bekl. hat vielmehr bei der gebotenen verständigen Auslegung ihrer Klageerwiderung erstmals nach Rechtshängigkeit der Klage auf etwaige Besitzschutzansprüche verzichtet und ihrerseits konkludent die Auffassung vertreten, in der Inbesitznahme durch die Kl. liege eine das Rechtsschutzbedürfnis der Klage entfallen lassende Erfüllung des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruchs. Bei dieser Sachlage entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, der Bekl. die Verfahrenskosten aufzuerlegen.

Daß die Miete bezahlt worden ist, muß der Mieter beweisen, so das OLG Düsseldorf. Hat der Vermieter fristlos gekündigt und sich gegen den Willen des Mieters der Mieträume bemächtigt (verbotene Eigenmacht), kann er dennoch auf Räumung und Herausgabe klagen, wenn der Mieter nicht auf seinen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes verzichtet.

Dem Mieter war wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt worden, der Vermieter hatte - gegen den Willen des Mieters - von den Ladenräumen Besitz ergriffen, aber dennoch Räumungs- und Herausgabeklage erhoben. Die Parteien hatten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, das OLG Düsseldorf legte dem Mieter die Verfahrenskosten auf.

Weil der Mieter erst nach Klageerhebung auf Besitzschutzansprüche verzichtet hatte, sei das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters nicht entfallen, obwohl er bereits im Besitz der Mieträume war - aber eben nicht in Form einer rechtlich gesicherten Position, sondern lediglich aufgrund verbotener Eigenmacht.