Mieter muß bei Schwammbefall Untersuchungen dulden

1. Besteht lediglich der Verdacht auf Schwammbefall der Mietwohnung, ist der Vermieter auf das Endoskopieverfahren zu verweisen.

2. Ist mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von Schwammbefall auszugehen, ist auch bei einer bewohnten Wohnung der Mieter verpflichtet, die Aufnahme des Fußbodens und vollständige Freilegung der Balken zu dulden.

Die Antragstellerin ist Vermieterin, der Antragsgegner Mieter einer Wohnung, in der ebenfalls - von der Antragstellerin genehmigt - vier Untermieter leben. Im Januar und Februar 2002 wurde festgestellt, daß eine Vielzahl der Balkenköpfe der Decken unter dem Erdgeschoß, dem 1. und 2. OG und dem Dachgeschoß starke Braunfäuleschäden aufweisen, was eine Zerstörung der Holzstruktur und eine Verminderung der Tragfähigkeit der Balken bedeutet. Weiterhin wurde an einigen Stellen echter Hausschwamm ausgemacht. Der stärkste Schwammbefall war im Bad- und Küchenbereich. Verhandlungen zwischen den Parteien über eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Untersuchung der Decken der streitgegenständlichen Wohnung führten nicht zu einer Einigung. Am 15. April 2002 erließ das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf einen Bescheid, nach dem die zimmerweise Begutachtung der Wände und Decken wegen des dringenden Verdachts auf Braunfäulebefall und echten Hausschwamm und der mangelnden Tragfähigkeit der Deckenbalken zu dulden war. Am 6. Juni 2002 erging bezüglich der Wohnung im 3. OG Widerspruchsbescheid, nach dem die erforderlichen Untersuchungen "endoskopisch durchzuführen (sind), soweit (bau-) technische Unwägbarkeiten dem nicht entgegenstehen. Nur dann, wenn diese endoskopischen Untersuchungen kein einwandfreies, vollständiges und abschließendes Gutachten-Ergebnis hinsichtlich des Hausschwammbefalls und einer damit einhergehenden Tragwerksgefährdung im Bereich der Mietwohnung aufliefern können, daß ggf. als Grundlage von Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden könnte, kann auch die unmittelbare Freilegung der Balkenlage verlangt werden." (...)

(...) Die Verfügungskl. kann von dem Verfügungsbekl. im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, die Überprüfung der Balkenköpfe auf Schimmelbefall (gemeint: Schwammbefall, die Redaktion) zu dulden, jedoch außer in Küche, Bad und angrenzendem Flur zunächst nur im Wege des Endoskopieverfahrens. Der Duldungsanspruch ergibt sich aus § 554 BGB. Da der Mieter die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen dulden muß und der Vermieter nach § 535 BGB zur Instandsetzung verpflichtet ist, setzt die Norm voraus, daß auch die Überprüfung von Gefahrenverdachten zur Ermittlung von Instandsetzungsbedürfnissen geduldet werden muß. Diese Vorverlagerung der Duldungspflicht erfordert jedoch, daß der Vermieter den Mieter in seiner vertragsgemäßen Wohnnutzung nur in einer dem Umfang des Gefahrenverdachtes entsprechenden Weise beeinträchtigen darf. Von mehreren in gleicher Weise geeigneten Untersuchungsmethoden ist die weniger in den Mietgebrauch eingreifende zu wählen. Je größer die Gefahr eines erheblichen Instandsetzungsbedürfnisses ist, desto eher ist der Mieter verpflichtet, auch erhebliche Beeinträchtigungen zur Überprüfung der Gefahr zu dulden.

Das bedeutet, daß die Kl. jedenfalls auf der Grundlage der in dem summarischen Verfahren auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung vorgetragenen Erkenntnisse zunächst grundsätzlich nur die Duldung des Endoskopieverfahrens mit Erfolg geltend machen kann. Der Verdacht, daß die Balken in der Wohnung des Bekl. mit Schwamm befallen sind und zur Vermeidung von Personen- und Sachschäden der Instandsetzung bedürfen, ergibt sich aus dem Umstand, daß Nässeschäden in allen anderen Stockwerken des Hauses festgestellt worden sind. Zur Überprüfung dieses Verdachtes bedarf es jedoch - mit den im Tenor genannten Ausnahmen - noch nicht der vollständigen Freilegung der Balken. Der Bekl. hat glaubhaft gemacht, daß auch das Endoskopieverfahren grundsätzlich geeignet ist, Feuchteschäden an Balken mit hinreichender Sicherheit festzustellen. (wird ausgeführt)

In Küche und Bad sowie in dem nach dem eingereichten Grundriß auf denselben Balken anliegenden Flur ist die Kl. nicht auf das Endoskopieverfahren zu beschränken, denn die Feststellungen in den anderen Stockwerken sowie die ersten Feststellungen in der Wohnung des Bekl. zeigen, daß dort mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit mit Nässeschäden zu rechnen ist. (...)

Bei Schwammbefall des Hauses muß der Mieter dulden, daß Untersuchungen vorgenommen werden. Je stärker die Verdachtsmomente sind, desto umfangreichere Eingriffe sind zumutbar und umgekehrt. Die Duldungsverpflichtung des Mieters reicht je nach Verdachtsintensität von der Duldung einer endoskopischen Untersuchung der Wohnung bis hin zum Aufreißen der Fußböden und vollständiger Freilegung der möglicherweise befallenen Balken.

In dem Altbau wurden an einer Vielzahl von Balkenköpfen unter dem Erdgeschoß, dem 1. und 2. OG und dem Dachgeschoß Braunfäuleschäden festgestellt und zusätzlich im Bereich der Naßräume echter Hausschwamm. Der Mieter im 4. Obergeschoß weigerte sich, eine Aufnahme des Fußbodens mit Freilegung der Balken zu dulden; Verhandlungen über eine Ersatzwohnung für die Dauer der Arbeiten scheiterten. Der Vermieter beantragte daraufhin den Erlaß einer einstweiligen Verfügung.

Mit Urteil vom 8. August 2002 meinte das Landgericht Berlin, es komme auf die Wahrscheinlichkeit des Schwammbefalls an. Bei den Feuchträumen (Küche und Bad) bestehe eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, so daß hier der Mieter ohne weiteres die Aufnahme des Fußbodens und Freilegung der Balken dulden müsse. Bei anderen Räumen reiche es jedoch zunächst aus, wenn im sogenannten Endoskopieverfahren an ausgewählten Stellen Bohrungen vorgenommen würden, um den Schwammbefall zu klären. Ein bloßer Verdacht reiche nicht aus, um eine vollständige Freilegung (mit der Folge der Unbewohnbarkeit der Wohnung) sofort zu verlangen.