Mieter einer Eigentumswohnung

Mieter einer Eigentumswohnung; Anspruch auf Mängelbeseitigung auch ohne Beschluss der WEG-Versammlung

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und - soweit erforderlich - ein zustimmender Beschluß der Wohnungseigentümerversamlung noch nicht vorliegt.

I. Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin einer Eigentumswohnung in dem Hause W-straße, deren Mieterin die Bekl. ist.

Die Wohnung weist unstreitig folgende Mängel auf: Der Fensterrahmen des Badezimmerfensters ist alt und morsch, der Gips bröckelt ab, die Farbe blättert ab, das Fenster schließt nicht mehr dicht ab, so daß Zugluft und Kälte in das Badezimmer eindringen können.

An der zum Treppenhaus hin gelegenen Küchenwand hat sich infolge Feuchtigkeit, die auf einer Durchfeuchtung der Wand beruht, schwarzer Schimmel gebildet, der sich ständig weiter ausbreitet. Es handelt sich um eine tragende Innenwand.

Die Briefklappe des zur Wohnung des Bekl. gehörenden Briefkastens ist verbogen. Der Briefkasten ist Bestandteil einer Briefkastenanlage des Hauses, in der die einzelnen zu den Wohnungen gehörenden Einzelbehälter über eine fest mit der Hauswand verbundene Stange miteinander verschweißt sind.

Nach Anzeige der Mängel durch die Bekl. forderte die Kl. die jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeblich zur Beseitigung der Mängel auf.

Die Bekl. hat die Kl. widerklagend im Rahmen einer Mieterhöhungsklage der Kl.

auf Beseitigung der Mängel in Anspruch genommen. Ein zugunsten der Bekl. ergangenes Versäumnisurteil ist vom Amtsgericht Neukölln, nachdem die Kl. Einspruch eingelegt hat, im wesentlichen mit der Begründung aufrechterhalten worden, die Kl. sei ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum in der Lage, die von der Bekl. beanstandeten Mängel zu beseitigen.

Mit der Berufung wendet sich die Kl. gegen die Ausführungen des Amtsgerichts über die Ausführbarkeit der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen.

Die Bekl. hält die Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für erforderlich und verteidigt die Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Berufungskammer des Landgerichts hat dem Kammergericht wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen und ein entsprechender Beschluß der Eigentümerversammlung fehlt?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Der vorliegende Rechtsstreit werfe die grundsätzliche Frage auf, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auf Instandsetzung in Anspruch genommen werden könne, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen in das Gemeinschaftseigentum eingreifen würden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. und den Ausführungen des amtsgerichtlichen Urteils würde die von der Bekl. begehrte Instandsetzung des Badezimmerfensters, der Küchenwand und des Briefkastens ihrer Wohnung Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich machen.

Die Kl. könne die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Wege der Notmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG durchführen, weil die vorliegend zu beseitigenden Schäden nicht so gravierend seien, daß die vorherige Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Verwalters nicht mehr möglich wäre.

Die zur Herbeiführung eines Rechtsentscheides gestellte Frage werde bisher in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet:

Zum Teil werde die Ansicht vertreten, der Vermieter einer Eigentumswohnung könne bei erforderlichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nicht auf Instandsetzung in Anspruch genommen werden. Das werde damit begründet, daß der Vermieter aufgrund der Verfügungsbeschränkungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehindert sei, die Maßnahme selbst durchzuführen.

Demgegenüber werde aber auch die Meinung vertreten, das Erfordernis der Beschlußfassung und der gemeinschaftlichen Ausführung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum begründeten lediglich ein einer Verurteilung des Vermieters nicht entgegenstehendes vorübergehendes Leistungshindernis. Der Fall sei vergleichbar mit den Fällen, in denen für eine Handlung die Zustimmung eines privaten Dritten erforderlich sei. Die Verpflichtung, die für die Herbeiführung der Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, sei von der Instandsetzungspflicht mit erfaßt und im Wege der Zwangsvollstreckung, die nach § 888 ZPO zu erfolgen habe, durchzusetzen.

Die Kammer sei der Ansicht, daß das Mitwirkungserfordernis der Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum nicht zu einer der Instandsetzungsverpflichtung des einzelnen Eigentümers gegenüber dem Mieter seiner Eigentumswohnung entgegenstehenden Unmöglichkeit der Leistungsverpflichtung im Sinne von § 275 führe.

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zulässig.

Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum und ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Die Rechtsfrage ist in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit auch entscheidungserheblich. Die vom Landgericht vertretene Auffassung, daß die Beseitigung des Mangels am Badezimmerfenster, der Feuchtigkeitsschäden an der Wand und die Reparatur des Briefkastens, der Bestandteil einer Briefkastenanlage des Hauses ist, Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen, ist vertretbar. Der Senat hatte sie deshalb bei der Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage zugrundezulegen.

Die vorgelegte Frage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. Die Anwandlung im Wortlaut, die der Senat dabei vorgenommen hat, verändert nicht den Wesensgehalt der vorgelegten Rechtsfrage. Sie dient nur zur Klarstellung des Gemeinten und trägt dem Umstand Rechnung, daß auch Fälle denkbar sind, in denen die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zwar Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen, diese Eingriffe jedoch von so geringem Umfange sind oder so geringe Kosten verursachen, daß der Verwalter die Reparatur ohne einen entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung in Auftrag geben kann.

Grundsätzlich ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der einzelne Eigentümer ist hingegen grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG kann der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt sein, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das Vorliegen dieser Voraussetzung ist vom Landgericht verneint worden unter Hinweis darauf, daß die hier zu beseitigenden Schäden derzeit nicht so schwerwiegend seien, daß die vorherige Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Verwalters nicht mehr möglich wäre. Demgegemäß ist, da der Verwalter sich vorliegend weigert, die notwendigen Maßnahmen von sich aus in Auftrag zu geben, nach § 21 Absatz 1 und Absatz 5 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 WEG ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, der hier noch nicht gefaßt worden ist.

Indessen betreffen die genannten Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz nur das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern; eine Außenwirkung Dritten gegenüber kommt ihnen grundsätzlich nicht zu. Das Rechtsverhältnis zwischen dem seine Eigentumswohnung vermietenden Vermieter und dem Mieter richtet sich vielmehr allein nach dem zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag und den ergänzenden gesetzlichen Bestimmungen.

Der Vermieter von Wohnräumen ist nach § 536 BGB verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten. Es handelt sich um eine Hauptleistungsverpflichtung des Vermieters, die zugleich einem wesentlichen Gedanken des Mietrechts entspricht. Der Anspruch des Mieters auf Instandsetzung ist ein Erfüllungsanspruch, bei dem der Vermieter den Erfolg der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes schuldet. Das gilt auch, wenn eine Eigentumswohnung vermietet wird.

Der Mieter einer Eigentumswohnung ist nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt. Der Vermieter wird allein als Mietvertragspartner des Mieters in Anspruch genommen. Daß er selbst mit zum Kreise der Wohnungseigentümer gehört, spielt für die Rechtsbeziehungen der Mietvertagsparteien keine Rolle. Da die übrigen Wohnungseigentümer am Rechtsstreit nicht beteiligt sind, wirkt das ergehende Urteil nicht für und gegen sie, sondern allein zwischen den Parteien (§ 325 ZPO) [vgl. BGH in WPM 1974, 780 (782)].

Die interne Aufgabenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums hat nicht die rechtliche Unmöglichkeit der Instandsetzung der Mietsache zur Folge. Die Instandsetzung ist dadurch weder objektiv unmöglich, noch liegt ein dauerndes Unvermögen des Vermieters vor. Der Vermieter wird also nicht von seiner Leistungspflicht frei. Mit der erforderlichen Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder ihre Ersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht ist der geschuldete Erfolg der Instandsetzung erreichbar, so daß insoweit zunächst nur ein vorübergehendes Leistungshindernis für den einzelnen Wohnungseigentümer als Vermieter gegenüber seinem Mieter besteht. Der Vermieter schuldet - wie das Landgericht zutreffend ausführt -, sich mit allen zumutbaren Mitteln, notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe, um die gegebenenfalls erforderliche Mitwirkung und Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu bemühen. § 21 Abs. 4 WEG enthält einen diesbezüglichen Rechtsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Reparatur schadhafter Anlagen des Gemeinschaftseigentums. Diesen Anspruch kann der Wohnungseigentümer deshalb sowohl gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern als auch gegenüber dem Verwalter - gegebenenfalls mit gerichtlicher Hilfe - geltend machen und durchsetzen. Soweit es im Einzelfall einmal (im Hinblick auf die Dringlichkeit im Verhältnis zu anderen Maßnahmen) billigem Ermessen entsprechen sollte, die Reparatur zunächst noch zurückzustellen (vgl. § 21 Abs. 4 WEG), wäre auch zu berücksichtigen, daß der Vermieter im Verhältnis zum Mieter verpflichtet ist, die Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums notfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzuschießen, denn dem Mieter gegenüber kann er nicht geltend machen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteils zur Kostentragung verpflichtet zu sein.

Ein vom Mieter gegenüber dem Vermieter erstrittener Titel auf Durchführung bestimmter Instandsetzungsmaßnahmen ist entgegen vereinzelt geäußerter Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. AG Charlottenburg in GE 1986, 1127) auch vollstreckbar. Zwar trifft es zu, daß der Mieter ohne Vorliegen einer Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 887 ZPO ermächtigt werden darf, die Instandsetzungsmaßnahme (auf Kosten des Vermieters) selber vorzunehmen. Es ist jedoch auch noch im Laufe der Zwangsvollsteckung Sache des Vermieters, die rechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Instandsetzungsmaßnahmen zu schaffen. Mit der Verurteilung zur Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen sind ihm nämlich zugleich diejenigen Handlungen mit aufgegeben, die notwendig sind, um die in dem gerichtlichen Titel bezeichneten Maßnahmen durchführen zu können. Da hier außer dem Vermieter als Schuldner Dritte mitzuwirken haben, erfolgt die Zwangsvollstreckung, solange die Mitwirkung des Dritten noch aussteht, nach § 888 ZPO (Stein-Jonas-Münzberg, ZPO, 20. Aufl., § 887 Rdn. 10 und § 888 Rdn. 13; Thomas-Putzo, ZPO, 15. Aufl., § 888 Anm. 1 b) bb) sowie LG Berlin, Urteil vom 14. August 1989, in GE 1989, 1113, 1115). Dabei ist einerseits zu beachten, daß der Schuldner die Vornahme der erforderlichen Handlungen zur Erzielung des Enderfolges mit schuldet (vgl. Stein-Jonas-Münzberg, a.a.O., § 888 Rdnr. 13-15; Thomas-Putzo, a.a.O., § 888 Anm. 1 b) bb)), während andererseits sein Unvermögen dann zu berücksichtigen ist, wenn feststeht oder der Schuldner nachweisen kann, daß er vergeblich alles ihm Zumutbare getan hat, um den notwendigen Erfolg zu erzielen. Für diesen Einwand, der schon im Rahmen des § 888 ZPO zu berücksichtigen wäre, stünde dem Vermieter letztlich auch der Weg der Vollstreckungsabwehrklage zu (vgl. Stein-Jonas-Münzberg, a.a.O., § 888 Rdn. 10).

Der Einwand, der Vermieter werde durch die Verurteilung zur Instandsetzung der Gefahr ausgesetzt, in Rechte Dritter eingreifen zu müssen (vgl. LG Berlin in WuM 1988, 156), ist demgemäß gegenstandslos. Erzwungen wird über die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO lediglich die Durchsetzung der Rechte des Vermieters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihm nach § 21 Abs. 4 WEG zustehen, nicht dagegen, wie es bei einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO der Fall wäre, die Durchführung der Instandsetzung unter Umgehung der Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch das Rechtsschutzbedürfnis für die Leistungsklage gegen den Vermieter entfällt nicht etwa im Hinblick darauf, daß dieser zunächst Maßnahmen gegen Dritte zu ergreifen hat (vgl. für den Fall eines fehlenden Rechtsanspruchs gegenüber dem Dritten: BGH in LM Vorbem. zu § 253 ZPO Nr. 7), sondern ist - worauf das vorlegende Landgericht mit Recht hinweist - gerade gegeben, um den untätigen Vermieter zu den erforderlichen Schritten anzuhalten.