Mieter darlegungspflichtig für Mangellage bei sinkenden Mietspiegelwerten

1. Die Zweckentfremdungsverbot Verordnung und die Verordnung zum Sozialklauselgesetz geben die Rechtslage, nicht jedoch die Marktlage wieder. 2. Bei sinkenden Mietspiegelwerten muß der Mieter eine Mangellage für die Mietpreisüberhöhung darlegen.

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses gemäß § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB aufgrund teilweiser Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung zu, da sie den erforderlichen Beweis für das Vorliegen einer Mangellage an verfügbarem und vergleichbarem Wohnraum zum Zeitpunkt der Anmietung fällig geblieben sind.

Entgegen der Ansicht der Kl. genügt es zur Darlegung einer Mangellage nicht, ausschließlich auf die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und der Verordnung zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB und zum Sozialklauselgesetz zu verweisen. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob diese lediglich als Indiz oder aber bereits als Anscheinsbeweis für einen Wohnraummangel angesehen werden, da in beiden Fällen eine Widerlegung möglich ist. Das Bestehen der genannten Verordnungen dokumentiert zwar die Rechtslage, es statuiert jedoch keine Marktlage. Der Verordnungsgeber hat seinerzeit vielmehr auf die damals bestehende Marktlage reagiert. Die Marktlage hingegen ist schnelleren Wechseln und Veränderungen unterworfen, als es die Gesetzeslage ist und sein soll. § 5 WiStG ist jedoch von objektiven Kriterien abhängig, so daß Veränderungen auf dem aktuellen Wohnungsmarkt auch trotz Bestehens der o. g. Verordnungen zu berücksichtigen sind. Als anerkannter Anzeiger für diese aktuellen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt ist der Berliner Mietspiegel anzusehen. Auch er liefert durch die über Jahre hinweg ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten ein Indiz für das bestehende Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Sofern für eine Wohnung der Mietzins in zwei aufeinanderfolgenden Mietspiegeln in signifikanter Höhe sinkt, stellt dies zumindest ein ebenso starkes Indiz für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt bezogen auf das spezielle Rasterfeld dar.

Hier wurde der Mietvertrag am 21.4.1997, mithin im Geltungszeitraum des Berliner Mietspiegels 1996, geschlossen. Die streitbefangene Wohnung ist dem Rasterfeld E 8 zuzuordnen, so daß der damalige Mittelwert bei 7,68 DM netto kalt (10,07 DM brutto kalt - 2,39 DM Betriebskostenpauschale) liegt. Da die Kl. eine Nettokaltmiete zahlen, kann hier nicht die Überhöhung anhand einer Bruttokaltmiete berechnet werden. In dem darauffolgenden Berliner Mietspiegel 1998, in dem die Wohnung in das Rasterfeld E 6 einzuordnen ist, beträgt der Mittelwert des Nettokaltmietzinses nur noch 6,13 DM. Mithin hat er sich um 1,55 DM/m2 monatlich reduziert. Vergleicht man die Oberwerte der Rasterfelder, ist sogar ein Sinken um 5,55 DM festzustellen. Der hier streitige Mietvertragsabschluß liegt nur rund vier Monate vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 1998, so daß nicht davon ausgegangen werden kann, daß sich innerhalb dieser vier Monate allein eine solche Mietreduktion entwickelt hat. Die Indizienwirkung der Verordnungen ist damit erschöpft, und die Kl. hätten zur Mangellage ergänzend vortragen müssen.

Der Mieter eines Einfamilienhauses war mit seinen Zahlungen im Rückstand und wandte im Prozeß u. a. ein, die vereinbarte Miethöhe sei sittenwidrig und verstoße gegen § 5 WiStG. Er konnte sich dabei auf ein Gutachten stützen, das eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % feststellte.

Mit Urteil vom 16. November 1999 verwarf die 63. Kammer des Landgerichts Berlin die Einwände des Mieters. Der Wuchertatbestand scheide schon deshalb aus, weil der Mieter nicht dargelegt habe, daß der Vermieter Umstände der Wohnungssuche kannte und eine etwaige Zwangslage des Mieters ausnutzte. Zum Tatbestand der Mietpreisüberhöhung sei der Mieter darlegungspflichtig, daß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vom Vermieter ausgenutzt worden sei. Die Indizwirkung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gelte nicht, da Einfamilienhäuser einen Teilmarkt bildeten. Der Gesetzgeber habe nicht eine flächendeckende Versorgung mit Einfamilienhäusern gewährleisten wollen, so daß für einen solchen privilegierten Wohnraum der Mieter eine Mangellage im Sinne des Gesetzes darlegen müsse.