Mieter beweispflichtig für Verstoß gegen Mietpreisbremse, kein Mietermittlungsmonopol für Berliner Mietspiegel

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, GE 2023, 393 = WuM 2023, 281).

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.

5. Zum prozessualen Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz.

Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus den Gründen des Hinweisbeschlusses als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Dagegen vermag auch die Stellungnahme der Kl. vom 15. Mai 2023 nichts zu erinnern. Sie beruht auf einem Fehlverständnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Befugnis der Tatsacheninstanzen, die zwischen den Parteien streitige Vergleichsmiete nicht nur durch Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer mit nicht unerheblichen Unsicherheiten behafteten bloßen richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO zu ermitteln, sondern sie zusätzlich oder ausschließlich vom Ergebnis der Heranziehung eines Strengbeweismittels, namentlich der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, abhängig zu machen. Genauso ist das Amtsgericht verfahren und genauso zutreffend hat es die Kl. mangels Beweisantritts als beweisfällig angesehen. Dass sie es ist, die die Beweislast für die von ihr behauptete Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete trägt, räumt die Kl. selbst ein. Damit aber trägt sie auch das prozessuale Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz, das ihr daraus erwächst, im ersten Rechtszug von richterlich für geboten erachteten Beweisantritten ausdrücklich abzusehen.

An die tatsächlichen Feststellungen der verfahrensfehlerfrei getroffenen Entscheidung des Amtsgerichts ist die Kammer aus den Gründen des Hinweisbeschlusses schon gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Die Kammer hat die Kl. darauf hingewiesen, dass eine ihr günstigere Beurteilung allenfalls dann in Betracht zu ziehen gewesen wäre, wenn die Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete über einen Mietspiegel zu richtigeren Ergebnissen führen würde als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Davon kann nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits grundsätzlich nicht ausgegangen werden (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, GE 2023, 393 = WuM 2023, 381, beckonline Tz. 7, 21 ff.). Das gilt aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung erst recht für den Berliner Mietspiegel 2019, bei dem es sich lediglich um eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handelt. Hier kommt noch hinzu, dass nicht nur zwischen dem Erhebungszeitraum des Mietspiegels 2019 und dem streitgegenständlichen Vertragsbeginn, sondern auch zwischen dem für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Vertragsbeginn und dem Stichtag des Mietspiegels erhebliche Zeiträume liegen, die den Beweiswert des Mietspiegels nochmals nachteilig beeinflussen. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Auf die darauf beruhende und von einer prozessualen Bindung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO unabhängige Erforderlichkeit zur zweitinstanzlichen Einholung eines Sachverständigengutachtens hat die Kammer die Kl. ebenfalls hingewiesen. Ein zweitinstanzlicher Beweisantritt ist unterblieben. Er wäre gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ohnehin der Präklusion unterfallen.

Die von der Kl. behaupteten Widersprüche zur bisherigen Rechtsprechung der Kammer bestehen nicht. Soweit die Kl. darauf abhebt, die Kammer habe den Mietspiegel selbst schon als taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete erachtet, ist das für den Mietspiegel 2019 nur grundsätzlich richtig (vgl. etwa Kammer, Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Tz. 32), nicht aber ausnahmslos. Denn die Tauglichkeit des Mietspiegels 2019 zur verfahrensfehlerfreien Schätzung der Vergleichsmiete hängt wie bei jedem Mietspiegel neben seiner Qualität von den Umständen des Einzelfalls und den Einwendungen des Prozessgegners ab (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022, aaO., m.w.N.). Diese Erwägung hat das Amtsgericht zu der zutreffenden Erkenntnis geführt, sich eine hinreichende richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier streitgegenständliche Wohnung nicht unter bloßer Heranziehung des Mietspiegels 2019 bilden zu können. Im davon getrennt zu betrachtenden Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO kommt es ohnehin nicht auf die Frage der Tauglichkeit des Mietspiegels 2019 zur Bestimmung der Vergleichsmiete an, sondern allein darauf, ob die Ermittlung der Vergleichsmiete über den Mietspiegel zu richtigeren Ergebnissen führt als durch Einholung des vom Amtsgericht als erforderlich angesehenen Sachverständigengutachtens. Davon ist, wie bereits dargelegt, schon grundsätzlich und erst recht nicht bei dem hier zu beurteilenden Mietverhältnis auszugehen.

Davon ausgehend ist der Kl. auch die Bezugnahme auf eine unveröffentlichte und anscheinend zu ihren Gunsten ergangene Instanzentscheidung unbehelflich. Darin hat es das Berufungsgericht als Rechtsfehler des erstinstanzlichen Gerichts angesehen, die ortsübliche Vergleichsmiete im ersten Rechtszug nicht unter ausschließlicher Heranziehung eines Mietspiegels, sondern durch ein Sachverständigengutachten zu bestimmen. Die Entscheidung weicht jedoch von der einschlägigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ab (vgl. BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022, aaO.). Letztere wird, worauf die Kl. bereits ebenfalls hingewiesen worden ist, von der Kammer einschränkungslos geteilt.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass zum Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete das Gericht den Mietspiegel heranziehen kann, aber nicht muss. Nach pflichtgemäßem Ermessen kann es auch ein Sachverständigengutachten für erforderlich halten. Ist in einem Prozess um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse das Amtsgericht der Auffassung, dass ein Gutachten zur Feststellung der zulässigen Miete erforderlich ist, muss der Mieter bzw. der Rechtsdienstleister, an den die Forderung abgetreten wurde, einen entsprechenden Beweisantrag stellen. Unterlässt der Mieter/der Rechtsdienstleister das, ist die Klage abzuweisen.

Der Mieter hatte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und seine Ansprüche an die Rechtsdienstleisterin abgetreten. Diese berief sich im Klageverfahren auf den Berliner Mietspiegel 2019 zum Beweis für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Neuvermietung; das Amtsgericht hielt die Einholung eines Sachverständigengutachtens für notwendig. Einen dahingehenden Beweisantrag stellte die Klägerin nicht; das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung war nach Auffassung des Landgerichts offensichtlich unbegründet.

Die 67. Kammer verwies darauf, dass die zwischen den Parteien streitige Vergleichsmiete nicht nur durch Heranziehung eines Mietspiegels im Wege bloßer richterlicher Schätzung zu ermitteln sei, sondern sie auch von der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig gemacht werden könne. Nach der Rechtsprechung des BGH könne grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass die Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete über einen Mietspiegel zu richtigeren Ergebnissen führe als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hier komme auch hinzu, dass der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2019 erheblich vor dem Vertragsbeginn gelegen habe und es sich beim Mietspiegel 2019 lediglich um eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handele. Das Amtsgericht habe daher die Klage zu Recht abgewiesen, weil die Klägerin trotz gerichtlichen Hinweises sich nur auf den Mietspiegel berufen habe.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist das Gericht befugt, statt der Anwendung des Mietspiegels ein Sachverständigengutachten einzuholen (letztmals BGH, Beschluss vom 24. Januar 2023 - VIII ZR 223/21 - GE 2023, 393). Dazu ist in der Regel ein Beweisantrag des Mieters erforderlich, der die Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete trägt. Stellt er trotz gerichtlichen Hinweises diesen Beweisantrag nicht, ist er beweisfällig und die Klage ist abzuweisen.

Zwar kann das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens auch von Amts wegen anordnen (§ 144 ZPO). In einem solchen Fall kann allerdings, anders als bei einem Beweisantrag des Mieters, die Beauftragung des Sachverständigen nicht von der Einzahlung eines Vorschusses abhängig gemacht werden (BGH NJW-RR 2010, 1059). Eine Verpflichtung des Gerichts, den Sachverständigen aus diesem Grunde von Amts wegen zu beauftragen, besteht aber nicht (BGH GE 2019, 525). Das OLG Frankfurt/Main (NJW-RR 1993,169) hat das so formuliert: „Die Erhebung des Sachverständigenbeweises geschieht grundsätzlich nur auf Antrag der beweisbelasteten Partei durch Benennung des Beweismittels und des genauen Beweisthemas. Eine Erhebung des Beweises nach pflichtgemäßen Ermessen auch ohne Antrag der Partei nach § 144 ZPO ist im Allgemeinen nicht veranlasst, wenn das Gericht der beweisbelasteten Partei gemäß §139 ZPO Gelegenheit gegeben hat, Beweis durch Sachverständigengutachten anzutreten, die Partei den Beweisantrag daraufhin aber nicht stellt.“

Wenn der Mieter, wie hier, nur den Mietspiegel angewendet wissen will, bleibt seine Klage erfolglos.