Mietendeckel verfassungsgemäß

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) verbietet Mieterhöhungsverlangen mit einem Wirksamkeitszeitpunkt nach dem 18. Juni 2019. Die Vorschrift ist ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB.

2. Ein Verstoß gegen das gesetzliche Verbot würde aus dem Zustandekommen des Änderungsvertrages, den die rechtskräftige Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Willenserklärung bewirkt, folgen. Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12. März 2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21).

3. Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentlichen Mietpreisrechts, für das das Land Berlin gesetzgebungsbefugt ist.

4. Die Regelung verstößt nicht gegen das Gebot der rücksichtsvollen Ausübung einer Länderkompetenz. Es liegt auch keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) vor (vgl. AG Mitte, Urt. v. 24. März 2020 - 25 C 5054/19 -).

Mit Schreiben vom 24.7.2019, das der Bekl. am 27.7.2019 zuging, begehrte die Kl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf den im Klageantrag angegebenen Betrag. […] Der Erhöhung stimmte die Bekl. nicht zu.

Mit ihrer Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren fort. Sie meint, ungeachtet des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) bestehe ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Das Gesetz verbiete entsprechende Mieterhöhungen bereits nicht. Außerdem sei es verfassungswidrig.

[…] Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat aus dem allein als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden § 558 BGB keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Erhöhung der Miete. Einem solchen Anspruch steht § 134 BGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) entgegen. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieterhöhungen mit einem Wirksamkeitszeitpunkt nach dem 18.6.2019, § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, dass vorbehaltlich der weiteren Regelungen des Gesetzes eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Hierbei handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB. § 134 BGB erklärt Rechtsgeschäfte für grundsätzlich nichtig, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Das betreffende Gesetz muss den Inhalt oder die Vornahme eines Rechtsgeschäfts untersagen, also das Rechtsgeschäft als solches missbilligen (vgl. Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134, Rn. 30). So liegt es hier. Schon dem Wortlaut nach handelt es sich bei der Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln um ein Verbot. […]

§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet zwar nicht explizit Mieterhöhungen auf Grundlage der §§ 558 ff. BGB. Verboten werden aber Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt. […]

Nichts anderes gilt auch dann, wenn man das „Fordern“ abweichend von dem zitierten Verständnis allein als das Einfordern der vertraglich geschuldeten Leistung ansieht. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht - anders als in der ursprünglichen Entwurfsfassung - eine Einschränkung der Verbotsvorschrift auf das Fordern nicht mehr vor. Vielmehr werden über der Stichtagsmiete liegende Mieten als solche verboten. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht aus der Gesetzesbegründung (a. A. Schultz, GE 2020, 168/172; AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19 -, juris Rn. 17; AG Pankow/Weißensee, Urt. v. 26.2.2020 - 2 C 377/19 - GE 2020, 403 f.). […]

Zwar ist nicht das Mieterhöhungsverlangen als solches gem. § 134 BGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nichtig. Zum einen wurde es vor dem Inkrafttreten der Vorschrift ausgesprochen bzw. ist es der Bekl.seite davor zugegangen. Zum anderen sind Angebot und Annahme im Sinne der §§ 145 ff. BGB, obwohl sie Rechtsfolgen auslösen, keine Rechtsgeschäfte im Sinne von § 134 BGB, weil sie jeweils Vorstufe des eigentlichen Rechtsgeschäfts „Vertrag“ sind (vgl. Staudinger/Sack/Seibl, 2017, BGB § 134, Rn. 15: MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 134 Rn. 25; a. A. Palandt/Ellenberger, 78. Aufl. 2019, § 134 Rn. 12).

Einen Verstoß gegen das gesetzliche Verbot würde jedoch das Zustandekommen des Änderungsvertrages, den die rechtskräftige Verurteilung der Bekl. zur Abgabe der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Willenserklärung bewirkt (vgl. § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO), darstellen. Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Kl.seite an diesem in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21; a. A. AG Charlottenburg, Urt. v. 17.3.2020 - 224 C 423/19 - GE 2020, 548). […]

Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass das Gesetz formell verfassungswidrig ist. Insbesondere ist das Land Berlin gesetzgebungsbefugt. […]

Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentliches Mietpreisrechts […]. Preisrecht für Wohnraum ist nicht ausschließlich als öffentliches oder ausschließlich als bürgerliches Recht, sondern seiner Natur nach sowohl als auch denkbar (vgl. Weber, NVwZ 2019, 389/390; Putzer NVwZ 2019, 283/286; Beuermann, GE 2019, 164, der jedoch von einer Sperrwirkung des bestehenden privaten Preisrechts ausgeht). Wenn Preise auf der Grundlage von öffentlichem Preisrecht festgesetzt werden und damit das Verbot ergeht, einen höheren als den festgesetzten Preis zu fordern oder anzunehmen, anzubieten oder zu zahlen, dann lässt dieses auf dem Gebiete des öffentlichen Rechtes liegende Verbot die auf die Vertragsfreiheit bezüglichen privatrechtlichen Normen des bürgerlichen Rechtes, insbesondere nach § 535 Abs. 2 BGB in ihrem Bestände unberührt. Denn das Preiserhöhungsverbot hemmt im allgemeinen Interesse lediglich die Ausübung der sich nach diesen Normen ergebenden subjektiven Rechte, ändert aber nicht das in § 535 BGB enthaltene objektive Recht (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.4.1954 - II C 50.53 - juris Rn. 40). […]

Ein konzeptioneller Widerspruch zu bundesrechtlichen Regelungen ergibt sich gleichfalls nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgesetzgeber mit der Einführung der §§ 556d ff. BGB ähnliche Ziele verfolgt hat wie nun der Landesgesetzgeber. Normativer Sinn dieser Regelung ist die Spezifikation des Wucherverbots. Auch § 558 Abs. 3 BGB zielt ebenso wie die „Mietpreisbremse“ auf die Regelung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den Parteien, während das Mietenmoratorium den Preisanstieg orientiert am Marktgeschehen reguliert. Nur weil sich der Bundesgesetzgeber insgesamt von der „Mietpreisbremse“ neben der Spezifikation des Wucherverbots, welche die Fairness des Leistungsaustauschs sichert, zusätzliche Effekte versprochen hat, wird daraus kein umfassendes Konzept für Wohnraumversorgung und gegen Segregation, das kein Landesgesetzgeber mehr „verfälschen“ dürfte. Die Schaffung eines solchen Konzepts ist vielmehr dem Bereich des Wohnungswesens zuzuordnen, für das die konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes mit der Föderalismusreform 2006 weggefallen ist. […]

Das Gericht ist auch nicht davon überzeugt, dass § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG materiell verfassungswidrig ist.

Es liegt entgegen der Auffassung der Kl. keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) zwischen den bürgerlich-rechtlichen Normen zur Mieterhöhung gemäß §§ 557 BGB ff. und § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln vor:

Eine von Art. 31 GG tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn - die Kollisionsnorm hinweggedacht - die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts sich auf denselben Regelungsgegenstand beziehen und die Normadressierten mit einander widersprechenden Normbefehlen konfrontieren. Dies setzt voraus, dass die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.1.1974 - 2 BvN 1/69 - juris Rn. 47). Erforderlich ist, dass die Normadressatin bzw. der Normadressat in ein unauflösbares Dilemma geraten, entweder also gegen die eine oder die andere Vorschrift verstoßen, ohne eine dritte Möglichkeit (vgl. Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 13; Weber, NZM 2019, 878/880). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Parteien eines Mietvertrages stehen nicht vor unvereinbaren Verhaltensanforderungen: Sie bleiben frei darin, sich zu entscheiden, die öffentlich-rechtliche Verbotsnorm zu respektieren, ohne damit die bürgerlich-rechtliche Erlaubnisnorm zu verletzen (vgl. AG Mitte aaO. EA S. 6 f.).

Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln vorgesehene Mietenmoratorium für fünf Jahre (vgl. Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung v. 30.1.2020) verstößt weder zur Überzeugung des Gerichts gegen die Garantie des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 GG noch den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Auch das aus Art. 19 Abs. 4 GG folgende Rückwirkungsverbot verletzt die Vorschrift nicht.

Zwar greift die Miethöhenregulierung in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum vermietender Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ein. Diese dürfen von der zivilrechtlich vorgesehenen Möglichkeit, die Miete gem. § 558 BGB in den dort vorgesehenen Grenzen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, für die Zeit der Geltungsdauer des Moratoriums keinen Gebrauch machen. Vom Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG umfasst ist das zivilrechtliche Sacheigentum, d. h. dessen Besitz und die Möglichkeit, es zu nutzen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.7.2019 - 1 BvL 1/18 - juris Rn. 53 m.w.N.).

§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums an vermietetem Wohnraum jedoch gerechtfertigt. […]

Das Mietenmoratorium verfolgt einen legitimen Zweck, indem es beabsichtigt, zu verhindern, dass sich zunehmend breite Bevölkerungsschichten wegen regelmäßiger Mieterhöhungen ihre langjährig bewohnte Wohnung nicht mehr leisten können bzw. durch die Höhe des Anteils ihrer Mietausgaben an ihrem Gesamteinkommen unzumutbar belastet werden (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drs. 18/2347, S. 14 f., 17, 24). Der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse (vgl. BVerfG, aaO. juris Rn. 60).

Die Regelung ist auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Verfassungsrechtlich genügt hierfür die Eignung, den erstrebten Erfolg zu fördern, das Gesetz darf hierfür nicht von vornherein untauglich sein (ebd. juris Rn. 61). So liegt es hier nicht. Das Mietenmoratorium verhindert den Anstieg der Bestandsmieten und schließt damit eine zusätzliche zu der bereits vorhandenen finanziellen Belastung der Mieterinnen und Mieter für die Gültigkeitsdauer des Gesetzes aus. Es ist damit grundsätzlich geeignet, einer zunehmenden Verdrängung bzw. unverhältnismäßig hohen Belastung von Mieterinnen und Mietern entgegenzuwirken.

Die Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen. […]

Die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verstößt auch nicht gegen das aus Art. 20 Abs. 3 GG abgeleitete verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot. Da das Gesetz erst am 23.2.2020 in Kraft getreten ist, die Mieten aber auf dem Stand vom 18.6.2019 „eingefroren“ werden, liegt zwar jedenfalls in Bezug auf laufende Mieterhöhungsverfahren eine sog. unechte Rückwirkung vor (vgl. allerdings einschränkend Wienfort, Ein Stichtag macht noch keine Rückwirkung: Zum geplanten Berliner „Mietenstopp“, VerfBlog, 2020/1/13). Gesetzliche Regelungen, die für künftige belastende Rechtsfolgen an zurückliegende Sachverhalte anknüpfen (sog. unechte Rückwirkung oder tatbestandliche Rückanknüpfung), sind jedoch nicht grundsätzlich unzulässig. Die unechte Rückwirkung ist mit den grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Grundsätzen des Vertrauensschutzes vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erforderlich ist, und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des enttäuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsänderung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 7.7.2010 - 2 BvL 14/02 - juris Rn. 57 f. m.w.N.). Eine Stichtagsregelung kann dabei insbesondere erforderlich sein, damit die Umsetzung der Vorschrift nicht bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt werden kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 -1 BvL 44/92 -, juris Rn. 116 ff.). So liegt es hier. Der Gesetzgeber hat die sog. Stichtagsregelung in der Annahme der Gefahr, dass Vermietende die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken, geschaffen (vgl. Begründung zum Änderungsantrag v. 21.1.2020, S. 6).

Bis zur Entscheidung der Verfassungsgerichte ist umstritten, ob der vom Land Berlin erlassene Mietendeckel verfassungswidrig ist. Erwartungsgemäß fallen die Entscheidungen von Amtsgericht zu Amtsgericht und auch noch in den verschiedenen Abteilungen der einzelnen Amtsgerichte völlig unterschiedlich aus. Drei davon nachstehend.

Der Kläger verlangte mit Schreiben vom 8. Juni 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel. Die Mieter beriefen sich auf den Mietendeckel.

Das Urteil: Das Amtsgericht Mitte (Abteilung 25) wies die Klage ab, weil § 3 MietenWoG Bln eine Mieterhöhung i.S.d. § 134 BGB verbiete. Das Gesetz sei formell verfassungsgemäß; das Land Berlin sei nach Art. 70 Grundgesetz für die Gesetzgebung einer Mietpreisdeckelung zuständig. Auch aus der Mietpreisbremse des BGB, die nicht abschließend gedacht sei, folge keine Sperrwirkung. Auch materiell entspreche die Regelung Art. 14 Grundgesetz, da der Gesetzgeber zur Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums befugt sei. Die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen, liege im öffentlichen Interesse.

Der Fall 2: Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 24. Juli 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Sie berief sich im Prozess u. a. darauf, dass auch nach dem MietenWoG Bln ein Anspruch auf Zustimmung bestehe.

Das Urteil: Mit ausführlich begründetem Urteil meinte das AG Mitte (Abteilung 123) im Anschluss an die Entscheidung des AG Mitte (Abteilung 25) im Fall 1, im Mietendeckel sei ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB enthalten, woraus folge, dass auch ein Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig sei. Die landesrechtliche Regelung betreffe das öffentliche Mietpreisrecht, für das eine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bestehe. Es liege auch kein Verstoß gegen Art. 31 Grundgesetz (Bundesrecht bricht Landesrecht) vor. Die Abteilung 123 des AG Mitte hat jedenfalls keinerlei Zweifel an der Verfassungskonformität des Mietendeckelgesetzes.

Der Fall 3: Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 13. Juni 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel verlangt. Nachdem die Mieter die Zustimmung verweigerten, hatte das Amtsgericht Köpenick zur Entscheidung über die Klage zunächst einen Termin im Juli 2020 anberaumt. Danach hob es den Termin auf und setzte das Verfahren aus.

Der Beschluss: Das Amtsgericht verwies darauf, dass die Klage nach § 558 BGB begründet wäre, einem stattgebenden Urteil aber § 3 MietenWoG Berlin entgegenstünde, weil damit eine Erhöhung der am 18. Juni 2019 vereinbarten Miete (Stichtagsmiete) verbunden wäre. Wegen der durchgreifenden Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels, der vom Bundesverfassungsgericht in einem Parallelverfahren geprüft werde, sei das Verfahren auszusetzen.

Nach § 148 ZPO analog kann bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts das Verfahren ausgesetzt werden, wenn das Urteil von der Anwendung eines Gesetzes abhängt, über dessen Gültigkeit das Bundesverfassungsgericht entscheidet. Nach Auffassung des AG Köpenick trifft das für den Mietendeckel zu.

Eine Aussetzung ist dann unzulässig, wenn es auf die Gültigkeit des Mietendeckels nicht ankommt, etwa weil eine Zustimmungsklage ohnehin abzuweisen wäre (LG Berlin, GE 2020, 671). Ebenso wäre es, wenn man sich der Auffassung anschließt, dass auch bei Geltung des MietenWoG Berlin eine Mieterhöhung nach dem BGB möglich ist, sofern die erhöhte Miete (noch) nicht gefordert wird (so etwa AG Charlottenburg, GE 2020, 401, 612 und AG Pankow/Weißensee GE 2020, 403).

Rudolf Beuermann

Anmerkung der Redaktion

Uns erreicht im Moment eine Vielzahl amtsgerichtlicher Entscheidungen unterschiedlicher Ausprägung zum Mietendeckel, die allesamt verdeutlichen, wie dringlich eine Karlsruher Entscheidung ist.