Mietendeckel verfassungsgemäß

1. Das MietenWoG Bln ist formell verfassungsgemäß, denn die Zuständigkeit zur Gesetzgebung für die Einführung einer allgemeinen Mietpreisdeckelung ergibt sich aus dem Kompetenztitel für das Wohnungswesen.

2. Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB ist keine abschließende Regelung, die landesrechtliche Vorschriften ausschließt.

3. Der Mietendeckel verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt mit der vorliegenden Klage von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Wirkung ab dem 11.9.2019. Die Bekl. erteilten die begehrte Zustimmung nicht. Der Kl. ist der Auffassung, § 3 MietenWoG Bln sei nicht verfassungsgemäß.

I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu, da eine höhere als die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Nettokaltmiete gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.2.2020 verboten ist. […]

3. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch nicht verfassungswidrig. Eine anderslautende Überzeugung vermochte sich das Gericht entgegen dem LG Berlin (Beschluss vom 12.3.2020, aaO.) nicht zu bilden, weswegen auch keine Aussetzung gemäß Art. 100 Abs. 1 GG zu erfolgen hat.

a) Das MietenWoG Bln ist formell verfassungsgemäß. Die Zuständigkeit zur Gesetzgebung für die Einführung einer allgemeinen Mietpreisdeckelung ergibt sich aus dem Kompetenztitel für das Wohnungswesen. […]

Es besteht auch keine Sperre für die Verabschiedung einer Mietendeckel-Gesetzgebung durch das Land Berlin unter dem Gesichtspunkt der konkurrierenden Gesetzgebung. Gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG besteht eine konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für „das Recht der Wirtschaft“. Hiervon ist der Bereich des Mietpreisrechts nach der bisherigen Bundesgesetzgebung jedoch nicht umfasst. Die sog. Mietpreisbremse von 2015 ist auf den Kompetenztitel für „Bürgerliches Recht“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 gestützt worden. Diese Zuständigkeit erstreckt sich jedoch nur auf den Bestand des Bürgerlichen Rechts nach dem BGB und sachnaher Nebengesetze („Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden“) sowie mit den im BGB geregelten Materien inhaltlich eng verbundenes neues Recht, wenn die Erforderlichkeit einer bundesweiten und einheitlichen Regelung besteht. […]

Schließlich sperrt auch die sogenannte „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556d ff. BGB als gesetzgeberische Maßnahme des Bundes nicht die Kompetenz der Länder in Sachen Mietpreisrecht. Eine solche Sperrwirkung der Mietpreisbremse besteht jedenfalls deswegen nicht, weil diese Regelungen nicht als abschließende gesetzliche Regelungen angesehen werden können. […]

b) § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch materiell verfassungsgemäß. […]

bb) § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. […]

(1) Das nach Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum ist von besonderer Bedeutung für den sozialen Rechtsstaat. Dabei genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es um die Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen geht (BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 23. Mai 2018 - 1 BvR 97/14, 1 BvR 2392/14 -, Rn. 70 m.w.N.). Zugleich soll der Gebrauch des Eigentums dem Wohl der Allgemeinheit dienen, Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG.

[…] Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, der Regelungsauftrag des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG stehen in einem unlösbaren Zusammenhang. Dagegen ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung um so weiter, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist; hierfür sind dessen Eigenart und Funktion von entscheidender Bedeutung (vgl. zuletzt: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18 -, Rn. 52-55, juris, m.w.N.).

(2) Mit dem sog. Mietendeckel nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verfolgt der Gesetzgeber ein verfassungsrechtlich legitimes Ziel.

Der gesetzgeberische Zweck, die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen und die Mieten auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten und zugänglich zu machen, liegt im öffentlichen Interesse. […]

Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.

Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber, angesichts des Umstands, dass sich grundrechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestaltungsspielraum. Die Grenze ist aber immer dann überschritten, wenn ein Eingriff zu dauerhaften Verlusten für Vermieter und Vermieterinnen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt.

Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums überschreitet § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht. […]

Bis zur Entscheidung der Verfassungsgerichte ist umstritten, ob der vom Land Berlin erlassene Mietendeckel verfassungswidrig ist. Erwartungsgemäß fallen die Entscheidungen von Amtsgericht zu Amtsgericht und auch noch in den verschiedenen Abteilungen der einzelnen Amtsgerichte völlig unterschiedlich aus. Drei davon nachstehend.

Der Kläger verlangte mit Schreiben vom 8. Juni 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel. Die Mieter beriefen sich auf den Mietendeckel.

Das Urteil

Das Amtsgericht Mitte (Abteilung 25) wies die Klage ab, weil § 3 MietenWoG Bln eine Mieterhöhung i.S.d. § 134 BGB verbiete. Das Gesetz sei formell verfassungsgemäß; das Land Berlin sei nach Art. 70 Grundgesetz für die Gesetzgebung einer Mietpreisdeckelung zuständig. Auch aus der Mietpreisbremse des BGB, die nicht abschließend gedacht sei, folge keine Sperrwirkung. Auch materiell entspreche die Regelung Art. 14 Grundgesetz, da der Gesetzgeber zur Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums befugt sei. Die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen, liege im öffentlichen Interesse.

Der Fall 2: Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 24. Juli 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Sie berief sich im Prozess u. a. darauf, dass auch nach dem MietenWoG Bln ein Anspruch auf Zustimmung bestehe.

Das Urteil: Mit ausführlich begründetem Urteil meinte das AG Mitte (Abteilung 123) im Anschluss an die Entscheidung des AG Mitte (Abteilung 25) im Fall 1, im Mietendeckel sei ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB enthalten, woraus folge, dass auch ein Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig sei. Die landesrechtliche Regelung betreffe das öffentliche Mietpreisrecht, für das eine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bestehe. Es liege auch kein Verstoß gegen Art. 31 Grundgesetz (Bundesrecht bricht Landesrecht) vor. Die Abteilung 123 des AG Mitte hat jedenfalls keinerlei Zweifel an der Verfassungskonformität des Mietendeckelgesetzes.

Der Fall 3: Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 13. Juni 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel verlangt. Nachdem die Mieter die Zustimmung verweigerten, hatte das Amtsgericht Köpenick zur Entscheidung über die Klage zunächst einen Termin im Juli 2020 anberaumt. Danach hob es den Termin auf und setzte das Verfahren aus.

Der Beschluss: Das Amtsgericht verwies darauf, dass die Klage nach § 558 BGB begründet wäre, einem stattgebenden Urteil aber § 3 MietenWoG Berlin entgegenstünde, weil damit eine Erhöhung der am 18. Juni 2019 vereinbarten Miete (Stichtagsmiete) verbunden wäre. Wegen der durchgreifenden Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels, der vom Bundesverfassungsgericht in einem Parallelverfahren geprüft werde, sei das Verfahren auszusetzen.

Nach § 148 ZPO analog kann bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts das Verfahren ausgesetzt werden, wenn das Urteil von der Anwendung eines Gesetzes abhängt, über dessen Gültigkeit das Bundesverfassungsgericht entscheidet. Nach Auffassung des AG Köpenick trifft das für den Mietendeckel zu.

Eine Aussetzung ist dann unzulässig, wenn es auf die Gültigkeit des Mietendeckels nicht ankommt, etwa weil eine Zustimmungsklage ohnehin abzuweisen wäre (LG Berlin, GE 2020, 671). Ebenso wäre es, wenn man sich der Auffassung anschließt, dass auch bei Geltung des MietenWoG Berlin eine Mieterhöhung nach dem BGB möglich ist, sofern die erhöhte Miete (noch) nicht gefordert wird (so etwa AG Charlottenburg, GE 2020, 401, 612 und AG Pankow/Weißensee GE 2020, 403).

Rudolf Beuermann

Anmerkung der Redaktion: Uns erreicht im Moment eine Vielzahl amtsgerichtlicher Entscheidungen unterschiedlicher Ausprägung zum Mietendeckel, die allesamt verdeutlichen, wie dringlich eine Karlsruher Entscheidung ist.