Mietenbegrenzungsverordnung rechtzeitig veröffentlicht, Mietspiegel anwendbar

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 1. Juni 2015 veröffentlicht und war am 1. Juni 2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16. November 2022 - 9 C 489/20, GE 2022, 1312 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss, BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 = BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88 und AG Lichtenberg, Urteil vom 10. Februar 2022 - 16 C 40/21, Rn. 30, zitiert nach juris).

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 7. September 2022 - 64 S 99/21, GE 2022, 1263 ff., Rn. 17 ff.; Anschluss LG Berlin, Urteil vom 24. Mai 2022 - 65 S 189/21, GE 2022, 690 ff., Rn. 55 ff.)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrages gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss. (Anschluss AG Kreuzberg, Urteil vom 30. November 2021 - 13 C 119/21, WuM 2022, 617 f., Rn. 24 ff.)

a) Wie auch das zuständige Revisionsgericht in ständiger Rechtsprechung zugrunde legt (vgl. BGH - VIII ZR 380/21 -, Urt. v. 18.5.2022, Rn. 22 m.w.N., zitiert nach juris), ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 wirksam, insbesondere wurde sie rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 1. Juni 2015 veröffentlicht. Soweit die Kl. dies unter Hinweis auf das Verfahren Amtsgericht Neukölln - 9 C 489/20 - bestreitet, ist die Kammer vergleichbaren Bedenken bereits im Verfahren 64 S 250/21 nachgegangen; sie nimmt auf ihre Ausführungen im Beschluss vom 24. Oktober 2022 wie folgt Bezug:

Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.5.2015 (vgl. LG Berlin - 64 S 95/19 -, Urt. v. 29.4.2020, GE 2020, 672 ff., Rn. 26 m.w.N., zitiert nach juris). Soweit die Bekl. bezweifelt, dass die Verordnungsbegründung bereits am 20. Mai 2015 über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich gewesen sei, verweist die Kammer zunächst auf die Überlegungen des Amtsgerichts Lichtenberg - 16 C 40/21 - in seinem Urteil vom 10. Februar 2022 (dort Rn. 30, zitiert nach juris): „Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen, ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden.“

Tatsächlich ist aber auch nach dem Vortrag der Bekl. nicht zu bezweifeln, dass die Verordnung samt ihrer Begründung jedenfalls seit dem 20. Mai 2015 über das parlamentarische Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses für die Öffentlichkeit zugänglich ist. Die Bekl. hat selbst als Anlage BK3 die in dem Rechtsstreit AG Lichtenberg - 14 C 101/20 - erteilte Auskunft des Abgeordnetenhauses vom 14. September eingeführt, wonach der die Verordnung betreffende Datensatz im System „PARDOK“ seit dem 20. Mai 2015 nicht mehr verändert wurde. Soweit die Bekl. darüber hinaus weitere Belege einfordert und Zeugen vernommen wissen will, übersieht sie, dass eine amtliche Auskunft bereits ein Beweismittel ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 273 Rn. 7); es verhält sich also bei einer der einen Prozesspartei inhaltlich ungenehmen Auskunft nicht so, dass der Prozessgegner dann auf bloßes Bestreiten hin beweisen müsste, dass die Auskunft inhaltlich zutreffend sei.

Die von der Bekl. im ersten Rechtszug als Anlage B5 eingeführte Stellungnahme des Zeugen … vom 5. Oktober 2020 ist unbehelflich, um die Auskunft des Abgeordnetenhauses zu widerlegen. Es dürfte zwar zutreffen, dass die „Dokumenteneigenschaften der im PARDOK-System hinterlegten“ pdf-Datei mit dem Text der Verordnungsbegründung nicht zu belegen vermögen, seit wann die Datei öffentlich zugänglich ist. Die Auskunft des Abgeordnetenhauses bezieht sich aber nicht auf die „Dokumenteneigenschaften“ der pdf-Datei, sondern auf einen Datensatz des PARDOK-Systems, der seit dem 20. Mai 2015 nicht mehr geändert wurde und seitdem auf die im System abgelegte pdf-Datei mit dem Text der Verordnungsbegründung verweist: Wenn die Datei dank des unveränderten Datensatzes heute über das PARDOK-System öffentlich zugänglich ist, muss sie es bei im wesentlichen identischer Funktionsweise des Systems auch schon am 20. Mai 2015 gewesen sein. Darauf, dass es denkbar und technisch möglich sein mag, eine seit 2015 im PARDOK-System unverändert referenzierte Datei inhaltlich zu ändern oder durch eine andere Datei mit dem selben Namen zu ersetzen, kommt es nicht an; denn es gibt überhaupt keine Anhaltspunkte dafür, dass die Computersysteme und Server des Abgeordnetenhauses entsprechend kompromittiert worden wären oder etwa jemand mit entsprechenden Befugnissen und Zugriffsrechten die in Frage stehende Datei solchermaßen manipuliert hätte.

Ebenso unbehelflich ist der Hinweis der Bekl. darauf, dass sich die URL, mittels derer das PARDOK-System über das Internet erreichbar ist, seit Mai 2015 geändert haben mag. Die Recherche der Bekl. in der Wayback-Datenbank belegt nicht, dass das System PARDOK entgegen der amtlichen Auskunft des Abgeordnetenhauses Berlin im Mai 2015 noch nicht existiert hätte oder es für die Öffentlichkeit damals noch nicht zugänglich gewesen wäre. Vielmehr ist anhand des von der Bekl. im ersten Rechtszug mit Anlage B8 in Bezug genommenen „Snapshots“ aus der Wayback-Datenbank vom 17. Juni 2015 nachvollziehbar, dass das PARDOK-System damals über das rechts unten abgebildete Link „Parlamentsdokumentation“ unterhalb des blau unterlegten Textes „zur Suche“ und die URL „pardok.parlament-berlin.de/starweb/AHAB/“ erreichbar war. Dass der älteste „Snapshot“ in der Wayback-Datenbank für diese URL erst vom Oktober 2015 datiert, indiziert nicht, dass es das PARDOK-System bis dahin nicht gab, sondern nur, dass der Inhalt der URL eben bis dahin nicht durch sequentielles Auslesen archiviert wurde.

Die Kammer weist ergänzend darauf hin, dass sie die Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln - 9 C 489/20 - vom 16. November 2022 (vgl. GE 2022, 1312 = WuM 2022, 743 ff.) zur Kenntnis genommen hat, aber dessen Ansicht nicht teilt, dass die Verordnungsbegründung bereits am 1. Juni 2015 über externe Internet-Suchmaschinen wie „Google“ hätte auffindbar sein müssen. Sie hält gleichzeitig nicht für plausibel, dass die Verordnungsbegründung am 1. Juni 2015 nur bei bereits vorhandener Kenntnis eines kryptischen Links auffindbar gewesen sei, denn das PARDOK System stellte - das ist i.S.d. § 291 ZPO gerichtsbekannt - auch schon im Jahr 2015 eine Suchfunktion bereit.

b) Die Kammer teilt auch nicht die grundlegenden Bedenken der Kl. gegen die Qualität der Berliner Mietspiegel 2017 (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2018 - 64 S 74/17 -, ZMR 2018, 755 ff., zitiert nach juris) und 2019 sowie gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels 2021. Vielmehr hat sie im Verfahren 64 S 99/21 bereits entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2021 nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden durfte, vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden darf und als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet ist (vgl. LG Berlin - 64 S 99/21 -, Urt. v. 7.9.2022, GE 2022, 1263 ff., Rn. 17 ff., zitiert nach juris). Sie nimmt auf ihre dortigen Ausführungen wie folgt Bezug:

Entgegen den Bedenken der Bekl. verstößt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht gegen die Übergangsvorschriften der Art. 229 § 50 EGBGB und hätte deswegen außer Anwendung zu bleiben. Vielmehr durfte der Mietspiegel 2021 gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden.

Bei dem Berliner Mietspiegel 2019 mag es sich zwar um einen i.S.d. § 558d Abs. 2 BGB a.F. auf Grundlage des Mietspiegels 2017 fortgeschriebenen qualifizierten Mietspiegel handeln - der dann gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 2 EGBGB als solcher, nämlich als qualifizierter Mietspiegel, wohl nicht noch einmal entsprechend § 558d Abs. 2 BGB fortgeschrieben werden dürfte. Wie die Zivilkammer 65 überzeugend herausgearbeitet hat, genügte der Berliner Mietspiegel 2019 aber zugleich jedenfalls auch den Anforderungen an einen neu erstellten einfachen Mietspiegel (vgl. LG Berlin - 65 S 189/21 -, Urt. v. 24.5.2022, GE 2022, 690 ff., Rn. 55 ff.; zustimmend LG Berlin - 66 S 47/22 -, Urt. v. 20.7.2022, GE 2022, 842 ff., Rn. 22; beide zitiert nach juris), da er auf einer Datenerhebung beruht, „die von der Gemeinde und - zusätzlich - Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt wurde. Die Beteiligung von jeweils drei - repräsentativen - Mietervereinen sowie Vereinen, die die Interessen von Vermietern bzw. Hauseigentümern vertreten und die Anerkennung der im Rahmen des Mietspiegelerstellungsverfahrens jeweils gewonnenen Ergebnisse durch die Interessenvertreter beider Seiten spricht - so die gefestigte Rechtsprechung des BGH - nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (BGH v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, GE 2021, 49, juris Rn. 35; v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787, juris Rn. 104; v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377, juris Rn. 18, m.w.N.).“ (vgl. LG Berlin - 65 S 189/21 -, Urt. v. 24.5.2022, aaO., Rn. 83).

Existierte der Berliner Mietspiegel 2019 mithin am 31. Dezember 2019 jedenfalls als einfacher Mietspiegel, so durfte er nach den Übergangsvorschriften innerhalb des Zweijahreszeitraums in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB nach § 558c Abs. 3 BGB an die Marktentwicklung angepasst und als Berliner Mietspiegel 2021 veröffentlicht werden. Der Mietspiegel 2021 wurde ausweislich der Dokumentation unter Mitwirkung mehrerer Interessenverbände sowohl der Mieter als auch der Vermieter durch das Land Berlin erstellt, sodass er jedenfalls als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Der Umstand, dass drei Interessenverbände der Vermieter ihren Mitgliedern zwar die Anwendung des Mietspiegels 2021 empfohlen, ihn aber nicht als qualifiziert anerkannt haben, steht dem ebenso wenig entgegen wie jener, dass das Abgeordnetenhaus mit der Frage der Anerkennung des Mietspiegels 2021 nicht befasst worden sein mag (vgl. LG Berlin, aaO., Rn. 93 und 99).

c) Erfolglos bleibt schließlich auch der Einwand der Berufung, das Amtsgericht hätte die anteilige Miete von 99 € je Monat für die Nutzung des Kellerverschlags außer Betracht lassen müssen, weil die Kellernutzung nicht Gegenstand des Wohnungsmietverhältnisses, sondern durch gesonderten Vertrag geregelt sei. Anders als in den Fällen der von der Kl. in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Stellplatz- oder Garagenmietverträgen ermöglicht die vorliegende Vereinbarung über die Kellernutzung den Parteien es durch das abseits der Sonderkündigungsrechte vorgesehene zehnjährige Kündigungsmoratorium praktisch gerade nicht, unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis über Abschluss, Fortführung und Beendung der Nutzung des Nebenraums zu entscheiden. Jedenfalls für die ersten zehn Jahre der Laufzeit führt das erst durch die Beendung des Wohnungsmietverhältnisses ausgelöste Sonderkündigungsrecht zu einer derart strikten Bindung des „Kellermietvertrags“ an das Wohnungsmietverhältnis, dass die Abreden über die Nutzung des Nebenraums sich nicht mehr als eigenständiges Mietverhältnis neben dem Wohnungsmietvertrag begreifen lassen.

Da es - anders als im Falle von Stellplätzen oder Garagen - in Berlin dem ortsüblichen Standard entspricht, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, folgt die Kammer ferner den Erwägungen des Amtsgerichts Kreuzberg in seiner von der Bekl. eingeführten Entscheidung (vgl. AG Kreuzberg - 13 C 119/21 -, Urt. v. 30.11.2021, WuM 2022, 617 f., Rn. 24 ff., zitiert nach juris), wonach das von der Kl. vorgestellte rechtliche Konstrukt eines neben dem Wohnungsmietverhältnis bestehenden gesonderten Kellernutzungsverhältnisses, das für den Mieter während einer Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinausliefe.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 22. Februar 2023

I. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete sowie auf Räumung der gemieteten Wohnung in Anspruch. Sie hält die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB für unanwendbar, insbesondere da die Begründung der Rechtsverordnung nicht rechtzeitig veröffentlicht worden sei. Das Amtsgericht hat die Klage nahezu vollständig abgewiesen.

Hiergegen wendet sich die Kl. und rügt, das Amtsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Verordnungsbegründung rechtzeitig vor dem Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung in zumutbarer Weise bekannt gemacht worden sei. Zudem habe das Amtsgericht eine viel zu niedrige ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt, zumal es den Berliner Mietspiegel 2021 nach den einschlägigen Übergangsregelungen im EGBGB noch nicht einmal als Schätzgrundlage hätte heranziehen dürfen. Schließlich habe das Amtsgericht verkannt, dass die Parteien über den Kellerverschlag einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen hätten, die gesonderte Kellermiete von monatlich 99 € mithin von vornherein nicht den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ unterfalle. […]

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23. Januar 2023 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort niedergelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen der Kl. vom 7. Februar 2023 können der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen.

Soweit die Kl. erneut darauf hinweist, dass die Begründung der Verordnung am 1. Juni 2015 noch nicht über übliche Internet-Suchmaschinen wie „Google“ auffindbar gewesen sei, kommt es darauf nicht entscheidend an. Die Kammer hat bereits mit Beschluss vom 23. Januar 2023 darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats im Internet abrufbare Informationen im Allgemeinen leicht zugänglich sind, selbst wenn sie nicht über eine Suchmaschine wie „Google“ aufgefunden werden können (vgl. BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88, zitiert nach juris); der Bundesgerichtshof führt dort ausdrücklich aus, dass es ausreichend ist, die Verordnungsbegründung - wenn auch mit etwas Mühewaltung - auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses finden zu können. Dass dies bereits am 1. Juni 2015 möglich war, steht aber, wie im Beschluss vom 23. Januar 2023 ausgeführt, ungeachtet der Ausführungen des Amtsgerichts Neukölln in seinem Urteil vom 16. November 2022 außer Zweifel.

Die Kammer hält ferner daran fest, dass sich die Kl. jedenfalls während der ersten zehn Jahre der Laufzeit des Mietverhältnisses nicht darauf berufen kann, dass die Kellermiete gesondert zu zahlen und den gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts entzogen sei, weil dies auf eine Umgehung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hinausliefe. Wie im Beschluss vom 23. Januar 2023 ausgeführt, rechtfertigt die unübliche Vertragsgestaltung die Einordnung als Umgehungsgeschäft; es entspricht in Berlin nämlich dem ortsüblichen Standard, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst. Der Fall der Errichtung einer gesonderten Vertragsurkunde über die langfristige Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage könnte deswegen abweichend zu beurteilen sein, weil es in Berlin nicht dem ortsüblichen Standard entspricht, dass eine Wohnung einen Stellplatz oder eine Garage umfasst, sondern es vielmehr der Üblichkeit entspricht, die Überlassung eines Stellplatzes oder einer Garage ebenso wie eine zusätzlich gerade dafür zu zahlende Miete ausdrücklich zu vereinbaren.

Das Amtsgericht Neukölln hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens festgestellt, dass die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 nicht rechtzeitig bekannt gemacht wurde (GE 2022, 1287, 1312) mit der Folge, dass die Mietpreisbremse in Berlin nicht wirksam sei. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin folgt dem nicht.

Die Vermieterin verlangte Zahlung von rückständiger Miete und Räumung; sie hielt die Berufung der Mieterin auf die Mietpreisbremse für unwirksam, weil die Begründung für die Berliner MietenbegrenzungsVO nicht rechtzeitig veröffentlicht sei und auch die ortsübliche Vergleichsmiete höher sei als nach dem Berliner Mietspiegel 2021. Das Amtsgericht Charlottenburg folgte dem nicht; die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin begründete mit ausführlichem Hinweisbeschluss, dass nach der amtlichen Auskunft des Abgeordnetenhauses die Begründung für die Verordnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens über das Internet zugänglich gewesen sei (kann allerdings die Darlegungen des Sachverständigen in der Entscheidung des AG Neukölln nicht wirklich widerlegen).

Die Bedenken der Klägerin gegen den Mietspiegel 2021 seien nicht gerechtfertigt; jedenfalls sei er als Schätzgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet. Unerheblich sei darüber hinaus, dass über einen Kellerverschlag ein eigenständiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Es entspreche in Berlin dem ortsüblichen Standard, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder Abstellraum habe, weswegen die Vereinbarung der Klägerin auf eine Umgehung der Regelungen über die Mietpreisbremse hinausliefe.

Zur rechtzeitigen Veröffentlichung der Begründung der MietenbegrenzungsVO nunmehr ebenso ZK 63 vom 12. Januar 2023 - 63 S 166/22 -.