Miete für vollen Monat bei verspäteter Rückgabe am Monatsanfang

War der Mieter mit der Rückgabe der Mietsache in Verzug, schuldet er jedenfalls einen Nutzungsausfall für den vollen Monat, wenn am Dritten eines Monats die Räumung erfolgt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der beklagte Mieter hatte nach fristloser Kündigung die Räume am 3. Februar zurückgegeben. Er meinte, Nutzungsausfall könnten die Vermieter nur zu einer Quote von 3/28 verlangen. Die Mieträumlichkeiten seien in ordnungsgemäßem Zustand übergeben worden, so daß sie sofort hätten weitervermietet werden können.

(...) Soweit der Bekl. beanstandet, daß auch Nutzungsentschädigung für den vollen Monat Februar 1999 zugesprochen sei, kommt es auf die Frage, inwieweit die Räume nicht ordnungsgemäß zurückgegeben worden sind, nicht an. Jedenfalls befand sich der Bekl. mit der Rückgabe nach der berechtigten fristlosen Kündigung seitens der Kl. in Verzug, so daß er diesbezüglich den Nutzungsausfall als Verzugsschaden zu ersetzen hat. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Räume mitten im Monat sofort hätten vermietet werden können. Allenfalls wäre eine Vermietung ab 1. März 1999 in Betracht gekommen. (...)

Nach § 557 BGB haftet der Mieter wegen verspäteter Rückgabe nur taggenau ("... für die Dauer der Vorenthaltung ...") auf Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe. Aus Verzug haftet er aber für den vollen Monat, weil nach § 286 BGB dem Gläubiger der gesamte Schaden zu ersetzen ist.

Ein Vermieter hatte dem Mieter wegen nicht gezahlter Mieten fristlos gekündigt; die Räumung erfolgte verspätet erst am 3. Februar 1999. Der Vermieter verlangte unter anderem eine Nutzungsentschädigung für Februar, während der Mieter meinte, er schulde nur eine Entschädigung für drei Tage anteilig.

Mit Urteil vom 3. Mai 2001 hat das Kammergericht der Klage des Vermieters stattgegeben und gemeint, der Mieter sei mit der Rückgabe in Verzug gewesen und schulde deshalb Schadensersatz. Da eine Weitervermietung jedenfalls zum angefangenen Monat nicht mehr möglich gewesen sei, schulde der Mieter den Betrag für den vollen Monat.

Das Kammergericht unterscheidet hier zu Recht zwischen den Ansprüchen einer verspäteten Rückgabe (§ 557 BGB) und dem Schadensersatz aus Verzug (§ 286 BGB). Während nach überwiegender Auffassung der Anspruch aus § 557 BGB nur taggenau bis zum Zeitpunkt der Rückgabe zu berechnen ist, gilt für den Schadensersatzanspruch nach § 286 BGB etwas anderes. In Verzug kommt der Mieter nämlich bei einer fristlosen Kündigung auch ohne besondere Räumungsaufforderung (Mahnung), da bei einer Kündigung der Verzug automatisch eintritt (§ 284 Abs. 2 Satz 2 BGB). Fraglich ist allerdings, ob der Vermieter zur Begründung seines Schadensersatzanspruchs vortragen muß, daß die Räume hätten weitervermietet werden können (vgl. auch § 252 BGB). Bei einem Überangebot an vergleichbaren Räumen ("Sowieso-Leerstand") ist das nämlich zweifelhaft, wie insbesondere die 62. Kammer des Landgerichts Berlin mehrfach entschieden hat.