Miete für Rauchwarnmelder keine Betriebskosten

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

1 Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 24. September 2003 von der Kl. eine (preisgebundene) Wohnung in E. Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Bekl. neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht angeführt. Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung:

„Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

2 Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Kl. der Bekl. an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit.

3 Die von der Kl. für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils - anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte - Kosten für die „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Bekl.

4 Der zuletzt auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 147,45 € nebst Zinsen erledigt habe, und auf Zahlung von 220,77 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht, wie aus dessen bei den Akten befindlichen Urteil hervorgeht, weitgehend stattgegeben und lediglich den Zahlungsantrag - wegen einer aus seiner Sicht insoweit durchgreifenden Aufrechnung der Bekl. - in Höhe von 17,62 € nebst Zinsen abgewiesen. Die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter. […]

5 Die Revision hat Erfolg. […]

II. 13 Die Revision der Kl. ist deshalb begründet, weil das Berufungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. (wird ausgeführt)

III. 26 2. Soweit es auf der Grundlage der vom Berufungsgericht noch zu treffenden tatsächlichen Feststellungen darauf ankommen sollte, ob es sich bei den der Kl. entstandenen Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder, mit denen sie das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, ausgestattet hat, um umlagefähige Betriebskosten handele, weist der Senat für das weitere Verfahren auf Folgendes hin:

27 Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass es sich bei den genannten Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt, ist im Ergebnis frei von Rechtsfehlern.

28 a) Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Bekl. (weiterhin) um preisgebundenen Wohnraum - wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt - handelt.

29 Nach den insoweit bereits getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts verweist die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenregelung wegen erst später entstehender oder vom Gesetzgeber zukünftig neu eingeführter Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV „oder eine entsprechende Nachfolgeregelung“. Die - wenngleich nur im Ansatz erfolgte - Auslegung des Berufungsgerichts, wonach gemäß dieser Regelung für die Ermittlung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der seit dem 1. Januar 2004 geltenden Fassung und aufgrund des darin enthaltenen Verweises die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) maßgeblich ist, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden und wird im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen.

30 b) Betriebskosten sind - wie in § 1 BetrKV definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 29).

31 Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1-16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 34). Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten sind - entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten - auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 250; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 2985 f., 4703). Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1-16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein (Wall, aaO. Rn. 4700; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 78; Langenberg/Zehelein, aaO. A Rn. 248; vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 BGB Rn. 298 aE.).

32 c) Gemessen daran handelt es sich bei den - in § 2 Nr. 1-16 BetrKV nicht aufgeführten - Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

33 Zwar ist der Kl. dieser Aufwand - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gemäß der ab dem 1. April 2013 geltenden Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW; seit dem 1. Januar 2019 durch § 47 Abs. 3 BauO NRW abgelöst) entstanden. Ihrem Wesen nach sind diese Kosten indes nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen (so etwa - jedenfalls im Ergebnis - auch: LG Hagen, ZMR 2016, 701; LG Düsseldorf, ZMR 2020, 650, 651; LG Berlin, WuM 2021, 367; Langenberg/Zehelein, aaO. A Rn. 37, 309; Wall, aaO. Rn. 4778 f.; MünchKommBGB/Zehelein, aaO., § 2 BetrKV Rn. 79; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, aaO., § 556 BGB Rn. 304; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 100; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 67.1; a.A. etwa LG Magdeburg, NJW 2012, 544, 545; AG Hamburg-Altona, ZMR 2014, 801, 802; Pistorius, ZMR 2011, 934).

34 aa) Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht steht - dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen - nicht umlagefähig.

35 Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 29), nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.

36 bb) Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter Geräte bzw. das „Nutzungsentgelt“ hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt.

37 Hierbei handelt es sich - ebenso wie bei den an verschiedenen Stellen in § 2 Nr. 1-16 BetrKV aufgeführten Kosten, die definitionsgemäß (nicht umlegbare) Verwaltungskosten darstellen (etwa in Nr. 2: Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern; in Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a: Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Warmwasserkosten; in Nr. 8: Kosten der Berechnung und Aufteilung von Müllbeseitigungskosten) - um Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber ausdrücklich zugelassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-) Kriterien für Betriebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es geht dabei folglich um aus bestimmten Gründen - sei es als Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstattungen oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anlagen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, GE 2011, 1550 = NJW 2011, 3514 Rn. 20; BR-Drs. 483/83, S. 33 [zu den Kosten der Miete von Verbrauchserfassungsgeräten gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV]; Wall, aaO. Rn. 4503 zum Nutzungsentgelt für Antennenanlagen) - gesetzlich vorgesehene Ausnahmefälle. Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1-16 BetrKV enthaltenen Kostenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemessen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.

38 Für ein solches Verständnis spricht zudem, dass der Gesetzgeber mit dem ausdrücklichen Verweis in § 2 Nr. 17 BetrKV auf § 1 BetrKV zu erkennen gegeben hat, dass die Einordnung als sonstige Betriebskosten generell das Vorliegen der abstrakten Merkmale von Betriebskosten einschließlich der hierfür geltenden Abgrenzungskriterien voraussetzt. Die Vergleichbarkeit der fraglichen Kosten mit den in § 2 Nr. 1-16 BetrKV angeführten Kostenpositionen ist demnach als ein zusätzliches - und nicht etwa als ein (in Einzelfällen) alternatives - Merkmal der sonstigen Betriebskosten zu begreifen.

39 cc) Demnach kommt es im Streitfall schon aus systematischen Gründen nicht (mehr) darauf an, ob - was das Berufungsgericht verneint hat - die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit dem vereinzelt in § 2 Nr. 1-16 BetrKV angeführten Miet- bzw. Nutzungsaufwand für bestimmte Geräte oder Anlagen vergleichbar sind. Denn unabhängig davon sind diese Kosten - da sie den nicht umlagefähigen Erwerbskosten für Rauchwarnmelder gleichzusetzen sind - mangels Erfüllung der allgemeingültigen (Abgrenzungs-) Kriterien für Betriebskosten nicht als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.

40 dd) Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus den Gründen, die nach Meinung der Revision eine Einordnung der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV rechtfertigten.

41 (1) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die nach ihrer Ansicht unzutreffende Auffassung, die genannten Kosten seien infolge ihrer Eigenschaft als Kapitalkostenersatz nicht umlagefähig, in sich widersprüchlich sei, weil danach andererseits - so jedenfalls laut einer Literaturstimme (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 230 aE.) - die Kosten für den bei automatisch arbeitenden Rauch- und Wärmeabzugsanlagen gemäß den einschlägigen DIN-Normen in mehrjährigem Turnus notwendigen Austausch von elektronischen Kleinteilen umlagefähig sein sollen; hierbei handele es sich aber ebenfalls um Kapitalkosten.

42 Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel. Ob in anderen besonders gelagerten Einzelfällen - wie etwa im Fall eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage - ausnahmsweise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht käme (vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 = NJW 2007, 1356 Rn. 11 ff. [zur Umlagefähigkeit der Kosten einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit von technischen Anlagen]), ist danach nicht von Belang.

43 (2) Soweit die Revision ihre gegenteilige Ansicht ferner darauf stützt, dass der Vermieter befugt sei, die für den Erwerb von Rauchwarnmeldern angefallenen Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen, weshalb Letzterer bei einer betriebskostenrechtlichen Umlage der entsprechenden Mietkosten nicht schlechtergestellt sei, verkennt sie, dass es sich insoweit um zwei verschiedenartige - sich in mancher Hinsicht ergänzende (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB alter wie neuer Fassung), jedoch nicht beliebig austauschbare - Regelungsbereiche handelt.

44 Die Umlagefähigkeit bestimmter dem Vermieter entstandener Kosten auf den Mieter nach §§ 559 ff. BGB einerseits und nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung andererseits ist nicht nur an unterschiedliche formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft und führt zu voneinander abweichenden Rechtsfolgen, sondern der Gesetzgeber verfolgt mit diesen beiden rechtlichen Verfahren - worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - auch unterschiedliche Ziele. Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, GE 2021, 177 = WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Hinweis auf BT-Drs. 14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11), dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 37). Es wäre somit systemwidrig, aus dem Umstand, dass bestimmte dem Vermieter entstandene Anschaffungskosten unter den in §§ 559 ff. BGB geregelten formellen und materiellen Voraussetzungen (in Grenzen) im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 und - VIII ZR 290/14, GE 2015, 908 = NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff. [zur Einordnung des Einbaus von Rauchwarnmeldern als duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB]), darauf zu schließen, dass der Einordnung der anstelle solcher Erwerbskosten angefallenen Mietkosten als umlagefähige sonstige Betriebskosten nichts entgegenstehe.

45 Danach kommt es entgegen der Auffassung der Revision auch nicht darauf an, ob der Mieter durch die Umlage von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten - verglichen mit einer Umlage der entsprechenden Erwerbskosten mittels einer Mieterhöhung nach § 559 BGB - wirtschaftlich benachteiligt würde, und dass er vor einer etwaigen Benachteiligung über das vom Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ausreichend geschützt wäre.

46 (3) Vergeblich versucht die Revision schließlich, die Einordnung der streitgegenständlichen Kosten als sonstige Betriebskosten damit zu rechtfertigen, dass der Vertrag, den die Kl. mit dem Vermieter der Rauchwarnmelder geschlossen habe, nicht nur die Gebrauchsüberlassung der Geräte, sondern auch deren Unterhalt und deren Erneuerung sowie die Gewährleistung umfasse, weshalb der Preis hierfür zumindest nicht vollständig als Kapitalkostenersatz zu bewerten sei und - wegen der einheitlichen Abrechnung - nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zwischen den Kosten für die vereinbarte Fernwartung und für die Miete unterschieden werden könne.

47 Die Revision blendet bei ihrer Argumentation aus, dass die vom Berufungsgericht als nicht umlagefähig erachteten Beträge in Höhe von 9,74 € und 9,88 € nach dessen - insoweit bereits getroffenen - tatsächlichen Feststellungen allein den jeweils auf die jährliche Miete der Geräte entfallenden Teil des geltend gemachten Gesamtpreises betreffen. Dass diese tatsächlichen Feststellungen auf einem Verfahrensfehler beruhten, macht die Revision nicht geltend.

48 d) Eine analoge Anwendung der genannten Bestimmungen über Miet- bzw. Nutzungskosten in § 2 Nr. 2, Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV scheidet ebenfalls aus. Sie scheitert - wie das Berufungsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat - jedenfalls daran, dass sich die hierfür vorausgesetzte planwidrige Regelungslücke nicht feststellen lässt (vgl. zu diesem Erfordernis Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 39 f. m.w.N.).

49 Nach der gesetzgeberischen Konzeption bildet § 2 Nr. 17 BetrKV - wie aufgezeigt - einen Auffangtatbestand für in der vorangestellten Aufzählung nicht genannte umlagefähige Betriebskosten. Die Schaffung eines Auffangtatbestands dient aber naturgemäß - und so auch hier, wie die oben (unter III 2 b) wiedergegebenen Ausführungen in der Verordnungsbegründung (BR-Drs. 568/03, S. 34) belegen - der Schließung möglicher Gesetzes- bzw. Verordnungslücken. Dieser Umstand steht der Annahme einer planwidrigen Regelungslücke entgegen, da grundsätzlich nicht davon auszugehen ist, dass Sachverhalte, die selbst den gesetzlich vorgesehenen Auffangtatbestand nicht erfüllen, dem Regelungsplan des Gesetzgebers bzw. des Verordnungsgebers entsprechend gleichwohl der betreffenden Bestimmung hätten unterliegen sollen. So fehlt es auch hier an jeglichen Anhaltspunkten dafür, dass eine Regelung über die Umlagefähigkeit von anderen als den in § 2 Nr. 1-16 BetrKV ausgewiesenen Mietkosten - sei es auch im Wege eines (wie hier nicht) solche Kosten einschließenden Auffangtatbestands - versehentlich unterblieben sein könnte.

Wartungskosten für Rauchwarnmelder können sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung sein. Nach überwiegender Auffassung zählen Kosten für die Miete von Rauchmeldern nicht dazu, wie jetzt auch der Bundesgerichtshof bestätigt hat.

Im Mietvertrag war eine Öffnungsklausel enthalten, wonach später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden könnten. Die Vermieterin teilte im Oktober 2015 mit, es würden Rauchwarnmelder eingebaut und die Kosten für die Miete und die Wartung würden umgelegt. Dies geschah in den folgenden Jahren; im Streit über die Berechtigung der Abrechnung bestätigte das Landgericht die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Mietkosten nicht umlegbar seien.

Auf die zugelassene Revision verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das Landgericht wegen eines Formfehlers zurück, weil die Urteilsgründe unvollständig waren. In der Sache bestätigte es dagegen die Auffassung des Landgerichts. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern seien keine Betriebskosten, ebenso wenig die laufenden Kosten infolge einer Fremdfinanzierung. Das Gleiche gelte für die Miete, auch wenn in einzelnen Betriebskostenarten wie bei Wasserzählern und Heizkostenverteilern etwas anderes geregelt sei. Diese Ausnahmevorschriften seien nicht analog anwendbar. Es treffe auch nicht zu, dass der Vermieter dann bei der Miete von Rauchwarnmeldern schlechtergestellt sei als beim Erwerb, da die Kosten dafür als Modernisierungskosten umgelegt werden könnten. Die Umlage der Kosten einer Modernisierung (als einmalige Mieterhöhung) und der laufenden Betriebskosten sei an unterschiedliche formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft; eine Verbindung dieser Rechtskreise wäre systemwidrig.

Das Urteil ist in der Tagespresse häufig falsch wiedergegeben worden („Mieter müssen Rauchmelder nicht über Nebenkosten mitzahlen“, dpa), dabei hat sich der Bundesgerichtshof lediglich der herrschenden Rechtsprechung angeschlossen, wonach Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlegbar sind.