Mietbürgschaft neben Barkaution wirksam

1. Eine unzulässige Übersicherung im Sinne des § 551 BGB liegt nicht vor, wenn nicht der Mieter, sondern ein Dritter eine zusätzliche Mietsicherheit leistet.

2. Es kommt nicht darauf an, ob eine Bürgschaft, die neben der Barkaution vereinbart wird, unaufgefordert angeboten wurde (Abgrenzung zu BGH, IX ZR 16/90), da es nicht nur dem wohlverstandenen Interesse des Mieters entspricht, eine Kündigung abzuwenden und die Wohnung zu behalten (BGH, VIII ZR 379/12), sondern auch die Wohnung überhaupt zu erhalten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. aus einer Bürgschaft für einen Mietvertrag des Herrn R. für eine Wohnung in Anspruch, die sich in G. befindet.

Der Mieter mietete von der Kl. eine Wohnung. Die Miete betrug 315 € zuzüglich einer Vorauszahlung von 75 € auf die Betriebskosten und einer Vorauszahlung von 100 € auf die Heizkosten. In § 8 des Mietvertrages ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 630 € vereinbart, die der Mieter leistete.

Die Kl. schloss gesondert mit dem Bekl. am 7.5.2012 eine Bürgschaftsvereinbarung. Die Bürgschaft ist auf einen Höchstbetrag von 2.520 € beschränkt, zeitlich ist sie nicht begrenzt.

Der Mieter zahlte die Miete ab einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr, am 7.7.2014 stand auf dem Mietkonto ein Betrag von 1.058 € offen. Die Kl. forderte den Bekl. zur Zahlung dieses Betrages auf. Am 18.12.2014 standen 3.593,76 € offen, weshalb die Kl. am 22.12.2014 einen Mahnbescheid beantragt hat, gegen den der Bekl. Widerspruch eingelegt hat. Aus der Betriebskostenabrechnung vom 17.7.2014 für das Jahr 2013 ergibt sich ein Guthaben des Mieters von 604,24 €.

Die Kl. behauptet, aufgrund der schlechten Bonität des Mieters habe sie diesem erklärt, dass er als Mieter nicht in Betracht komme. Daraufhin habe der Bekl. sich von sich aus mit der Kl. in Verbindung gesetzt und eine Bürgschaft angeboten, damit die Kl. den Mietvertrag abschließt, was dann geschehen sei. Der Bekl. hat die Klage in Höhe von 315 €, also einer Monatsmiete netto, anerkannt, und das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung insoweit ein Teilanerkenntnisurteil erlassen.

Der Bekl. behauptet, er habe die Bürgschaft nicht von sich aus angeboten, sondern die Kl. habe ihn zur Bürgschaft aufgefordert und erklärt, dass sie sonst den Mietvertrag mit dem Mieter nicht abschließen würde.

Der Bekl. ist der Auffassung, dass die Kl. übersichert ist und ein Verstoß gegen § 551 Abs. 4 BGB vorliegt, so dass die Bürgschaftserklärung jedenfalls insoweit unwirksam sei, als sie einen Betrag von 1 Monatsmiete netto überschreite.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der Bürgschaftserklärung und den§§ 765 Abs. 1, 767 Abs. 1 BGB in Höhe von 2.520 €, da die Bürgschaft höhenmäßig auf diesen Betrag begrenzt ist. Abzüglich der bereits durch Teilanerkenntnisurteil ausgeurteilten 315 € verbleiben 2.205 € zu zahlen.

Die Hauptschuld des Mieters ist unstreitig. Das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 604,24 € kann der Bekl. nicht einwenden, weil es ihm nicht zusteht. Er kann daraus auch keine Einrede gemäß § 770 Abs. 2 BGB herleiten.

Zwar kann die Kl. sich durch Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in derselben Höhe hinsichtlich ihrer Mietforderung befriedigen, jedoch sind die Rückstände deutlich höher als die sich aus der Bürgschaftserklärung ergebende Verpflichtung des Bekl., so dass die Kl. nicht gehalten ist, das Nebenkostenguthaben gegen den von der Bürgschaftserklärung erfassten Teil der Mietrückstände aufzurechnen.

Die Bürgschaftserklärung des Bekl. ist wirksam, insbesondere verstößt sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB, das heißt die Kl. ist durch die vom Mieter zu erbringende und erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft nicht übersichert (BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03; Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12).

Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem erstgenannten Urteil des BGH anzunehmen, wenn der Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Der Mieter war gemäß dem schriftlichen Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen. Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen.

Gemäß der zweitgenannten Entscheidung des BGH ist die Bürgschaftserklärung des Bekl. auch nicht insoweit unwirksam, als sie den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Die Begrenzung der Mietsicherheit dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Sie greift nicht ein, wenn dritte Personen dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses anbieten. Dabei kommt es nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht darauf an, ob der Vermieter, hier also die Kl., ausdrücklich die Bürgschaft fordert oder sie von dem zukünftigen Bürgen von sich aus angeboten wird.

Dies sieht auch der BGH zumindest in dem Fall so, wenn die zusätzliche Sicherheit aufgebracht wird, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzug zu vermeiden. Es muss aber auch dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft anbietet, um den Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Sonst würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt, weil der Vermieter ohne die zusätzliche Sicherheit den Mietvertrag nicht abschließen würde und der Mieter die Wohnung nicht bekommen könnte.

Das Gericht ist deshalb der Auffassung, dass eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam ist, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten hat oder die Vermieterin sie verlangt hat. Eine Beweisaufnahme über diese Frage braucht nicht zu erfolgen. Außerdem ist auch die Behauptung des Bekl., er sei von der Kl. zur Bürgschaft aufgefordert worden, hinsichtlich des Zeitpunktes, des Ortes, der Umstände und der handelnden Personen nicht ausreichend substantiiert.

Wenn neben der Barkaution ein Dritter eine Mietbürgschaft übernimmt, liegt eine unzulässige Übersicherung vor – so jedenfalls die Rechtsprechung des IX. Senats des BGH (IX ZR 212/88, GE 1989, 565), die der VIII. Senat fortgeführt hat (BGH, VIII ZR 243/03, GE 2004, 956). Eine Ausnahme sollte nur für die unaufgeforderte Bürgschaftsverpflichtung gelten (IX ZR 16/90, GE 1990, 921). Das Amtsgericht Saarbrücken meint mit beachtlichen Argumenten, eine solche Einschränkung liege nicht im Interesse des Mieters.

Der Mieter hatte eine Barkaution von zwei Monatsmieten geleistet; zusätzlich hatte die Vermieterin eine Bürgschaftsvereinbarung mit einem Dritten getroffen, die auf acht Monatsmieten begrenzt war. Nachdem erhebliche Zahlungsrückstände entstanden waren, nahm die Vermieterin den Bürgen in Anspruch, der eine unzulässige Übersicherung einwandte. Die Zahlungsklage war erfolgreich.

Das Amtsgericht Saarbrücken verneinte eine unzulässige Übersicherung, zumal § 551 BGB nur eine Verpflichtung des Mieters und deren Begrenzung regele, nicht aber die Verpflichtung eines Dritten. Ob die Bürgschaft unaufgefordert oder auf Wunsch des Vermieters vereinbart wurde, sei unerheblich. Wenn, wie hier, der Vermieter erklärt habe, wegen der schlechten Bonität des Mieters würde er die Wohnung nicht vermieten und daraufhin die zusätzliche Sicherheit erbracht wurde, sei das mit dem Fall zu vergleichen, in dem zur Abwendung der Kündigung und zum Erhalt der Wohnung eine zusätzliche Bürgschaft übernommen wird. Das sei vom BGH ausdrücklich gebilligt worden.

Das – auf den ersten Blick verblüffende – Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken (schließlich steht seit 1989 in allen Mietrechtskommentaren das Gegenteil) kann sich zunächst einmal auf den Wortlaut von § 551 BGB berufen. Die gesetzliche Regelung beginnt mit „Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten …“. Die Verpflichtung eines Dritten wird nicht erwähnt. Im vom BGH (VIII ZR 243/03, GE 2004, 956) entschiedenen Fall hatte sich der Mieter verpflichtet, eine zusätzliche Bürgschaft eines Vaters beizubringen, so dass § 551 BGB ohne Weiteres anwendbar war.

Die vom IX. Senat angenommene Unterscheidung zwischen der geforderten und der freiwilligen Bürgschaft, die zulässig sein sollte (IX ZR 16/90, GE 1990, 921), war schon immer zweifelhaft (vgl. AG Kerpen, ZMR 2012, 363; MüKo/Bieber, 6. Auflage 2012, Rn. 11 zu § 551 BGB; Wiek, WuM 2014, 119), zumal dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegt wurde, dass die Bürgschaftsverpflichtung tatsächlich unaufgefordert eingegangen ist (LG Mannheim, ZMR 2010, 367). Wenn man auf die schutzwürdigen Interessen des Mieters abstellt, ist in der Tat die Situation bei Beendigung des Mietverhältnisses (zulässige Bürgschaft zur Abwendung der Kündigung) mit der bei seinem möglichen Beginn (kein Mietvertrag ohne zusätzliche Sicherheit) vergleichbar.

Bis zu einer Änderung der obergerichtlichen Rechtsprechung bewegen sich die Mietvertragsparteien allerdings in einer Grauzone, und das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken ist nur eine Argumentationshilfe. Immerhin bestehen keine Bedenken aus der Bestimmbarkeit des Umfangs der Bürgschaft; es genügt, wenn eine Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernommen wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 12. Auflage 2015, Rn. 22 zu § 551 BGB).