Mietbürgschaft als unzulässige einmalige Leistung

Mietbürgschaft als unzulässige einmalige Leistung; gerichtliche Zuständigkeit für Mietbürgschaftsklage; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; einmalige Leistung; Sicherheitsleistung; Mietbürgschaft; Gerichtszuständigkeit

§ 29 a ZPO gilt auch für die Bürgschaftsklage.

Die Kl. (Vermieter) nehmen den Bekl. aus selbstschuldnerischer Bürgschaft für aus dem Mietvertrage mit zwei Mietern entstehenden Verpflichtungen in Anspruch. Der Bekl. hält die Bürgschaft für eine nach § 29 a Abs. 1 I. BMG unzulässige Leistung.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Das angerufene Gericht ist nach § 29 a Abs. 1 ZPO zuständig. Die Vorschrift gilt auch für die Bürgschaftsklage. Das Gericht tritt im Ergebnis der Rechtsprechung des Amtsgerichts Schöneberg bei, weil die dagegen gerichtete Kritik nicht überzeugt (vgl. Urteil vom 14. Februar 1984 in GE 1984, 675 einerseits und Müller GE 1984, 813 andererseits). Aus dem Wortlaut des § 29 a Abs. 1 ZPO läßt sich gerade nicht zwingend herleiten, daß der geltend gemachte Anspruch seinen Rechtsgrund direkt in einem Wohnraummietverhältnis haben muß. Es ist nämlich anders als in § 23 Nr. 2 b GVG nicht von Klagen des Vermieters gegen den Mieter die Rede und nicht von Klagen aus solchen Mietverträgen, sondern auf deren Erfüllung. Der Begriff der Erfüllung ist verschieden. Nur wenn man davon ausgeht, daß der zahlende Bürge eine eigene Schuld erfüllt und durch seine Leistung die Hauptforderung nicht erlischt, sondern auf ihn übergeht (§ 774 Abs. 1 Satz 1 BGB), paßt die Bürgschaftsklage nicht hierher. Der die Erfüllung in diesem Sinne ausschließende Forderungsübergang kann aber nach § 774 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Ein Nachteil für den Vermieter wäre es aber, müßte er den Mietbürgen an einem anderen Ort verklagen als den Mieter. Sonst ist die Erfüllung als ein Herbeiführen des dem Gläubiger gebührenden Erfolges zu verstehen, so daß sie sich von der Befriedigung nicht unterscheidet. Vom Standpunkt des klagenden Gläubigers ist es gleichgültig, ob sein Anspruch erfüllt oder befriedigt wird. Dem Wortlaut des § 29 a ZPO nach ist die Unterscheidung nicht geboten. Auch der Schutz des Bürgen gebietet keine andere Auslegung. Es ist nicht interessengerecht, wenn er beim Gericht seines allgemeinen Gerichtsstandes verklagt wird, wenn er Einwendungen des Hauptschuldners erheben will, wie es meist sein wird. Wendet er sich gegen die Hauptschuld, so wird aus dem Bürgschaftsprozeß ein Wohnraumprozeß, bei dem die Entscheidung dem Gericht vorbehalten sein soll, das die Situation am Ort kennt (vgl. BGHZ 89, 275, 281; Baumbach - Lauterbach - Hartmann, ZPO, 43. Aufl., Anm. 1 zu § 29 a; LG Flensburg MDR 1981, 57). Die größere Sach- und Ortsnähe (BGH a.a.O.) des nach § 29 a ZPO berufenen Gerichts kommt aber auch dem Bürgen zugute. Die Vorschrift ist nicht als Ausnahmevorschrift eng (so Müller a.a.O.), sondern auch am Zweck der Ortsnähe orientiert weit auszulegen (vgl. BGH a.a.O.; Baumbach - Lauterbach - Hartmann a.a.O.; Zöller - Vollkommer, ZPO, 14. Auflage, Rdz. 13 zu § 29 a).

Die Klage ist unbegründet, weil die Parteien keinen wirksamen Bürgschaftsvertrag geschlossen haben. Bei dem Bürgschaftsversprechen des Bekl. vom 14. Mai 1982 handelt es sich um eine einmalige Leistung, die er für die Mieter den Kl. mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraumes aufgrund vertraglicher Verpflichtung erbracht hat. Sie ist nach § 29 a Abs. 1 I. BMG unzulässig, da keine der in den folgenden Absätzen zugelassenen Ausnahmen vorliegt. Nach der hier maßgeblichen alten Fassung des Gesetzes war jede Form der Sicherheitsleistung, zu der nach § 232 Abs. 1 BGB die Bürgschaft gehört, unzulässig; dies sollte nach der Rechtsprechung des Kammergerichts jedenfalls dann gelten, wenn der Vermieter kein das normale Wagnis übersteigende Ausfallrisiko hatte (Urteile vom 15. Januar und 3. Dezember 1973 zitiert in GRUNDEIGENTUM 1973, 239; 1974, 135). Das Landgericht Berlin hat hierauf gestützt eine Bankbürgschaft ausdrücklich als unzulässige Kaution angesehen (BMM 1981, 15), weil diese den Mieter wirtschaftlich belastet. Daraus ist aber nicht zu entnehmen, wie die Kl. meinen, daß eine den Mieter finanziell nicht belastende, kostenlose Bürgschaft erlaubt ist. Das Amtsgericht Charlottenburg hat das in seinem Urteil vom 7. Januar 1983 (GE 1983, 175) im Falle der Mietbürgschaft eines Vaters für seinen Sohn getan. Das ist aber ein Sonderfall, der keine Verallgemeinerung gestattet. Es ist vielmehr davon auszugehen, daß § 29 a I. BMG a.F. mittelbare Mieterhöhungen und Mehrleistungen ohne Gegenleistung des Vermieters schlechthin verbieten und dabei auch eine gewisse Chancengleichheit bei der Wohnungssuche sichern wollte. Ohne eine gesetzliche Beschränkung von Leistungen neben der Miete wäre der Bewerber mit den größten Sicherheiten bevorzugt.