Mietbegrenzung für „Geförderte“, Wohnlageeinordnung durch Gericht

Ist durch Landesgesetz in Verbindung mit der Satzung die höchstzulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, ist die Ermittlung mit dem Mietspiegel, der für die Einordnung der Wohnlage bestimmte Kriterien vorgibt, eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten um eine Erstattung überzahlter Miete.

2 Die Bekl. ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N. in Mannheim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswohnraumförderungsgesetz; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen Abschlag von 10 % verminderte ortsübliche Vergleichsmiete.

3 Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Bekl. und ihren Mietern, zu denen auch der Kl. gehört, Streit darüber, wie die jeweiligen Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insbesondere streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Mietspiegels nicht als „normal“, sondern als „gut“ einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfordern können, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Bekl. die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der Bekl. und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingeleitet worden, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahlter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der klagende Mieter Erstattung überzahlter Miete; eine Mieterhöhung ist seitens der beklagten Vermieterin nicht geltend gemacht worden. […]

5 Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Bekl. begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mieter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. […]

6 In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannheim erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen worden, dass preisgebundene Wohnungen „herausgefiltert“ und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden.

7 Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit gerichtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokolls über die im Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins im Anwesen N. 25 übersandt. Außerdem wurde die Bekl. um Mitteilung gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmelsrichtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Berufungsverhandlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Bekl. die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsgericht das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. Dezember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anberaumt. Die Bekl. hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht.

8 Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage des Kl. (nur) in Höhe von 755,19 € für begründet erachtet. Es hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Klage „wegen § 134 BGB und der Anwendung des LWoFG“ grundsätzliche Bedeutung. Die Bekl. begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Klage.

II. 9 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

10 Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusammenhang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an.

11 2. Die Revision der Bekl. hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu einer Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter überzahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

12 Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine „gute Wohnlage“, sondern nur eine „etwas bessere als durchschnittliche“ Wohnlage im Sinne des Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet.

13 a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Bekl. zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Betrachtung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die im Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einverstanden erklärt haben.

14 b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe wegen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P. den Mannheimer Mietspiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unbegründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Bekl., wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Mannheimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie selbst von diesem Mietspiegel ausgegangen und hat sich auf die ihrer Auffassung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als „gute Wohnlage“ berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht verneint und ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der Einordnung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage handele, so dass es auf die etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme. […]

In Mannheim darf die Miete für geförderte Wohnungen nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 10 %. Der Mietspiegel sieht dazu bestimmte Kriterien für die Wohnlage von „gut“, „normal“ oder „einfach“ vor.

Die Mieter verlangten Erstattung überzahlter Miete, da die höchstzulässige Miete nach dem Mietspiegel überschritten worden sei. Die Wohnlage sei als „normal“ einzuordnen und nicht als „gut“. Die Vermieterin berief sich u. a. auf die Zeugenaussage einer Mitarbeiterin der Stadt Mannheim, die eine gute Wohnlage angenommen habe. Das Landgericht gab der Rückzahlungsklage statt, da keine gute Wohnlage anzunehmen sei. Dagegen legte die Vermieterin Revision ein.

Der Bundesgerichtshof verwies in seinem Beschluss vom 15. März 2016 darauf, dass die Revision erfolglos sein werde. Dass eine Überschreitung der höchstzulässigen Miete zu einer Teilnichtigkeit führe mit der Folge, dass die Zahlungen des Mieters ohne Rechtsgrund geleistet worden seien, ergebe sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften. Die Einordnung der Wohnlage durch das Landgericht sei nicht zu beanstanden. Es handele sich dabei um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage, so dass es auf eine etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme, die deshalb auch zu Recht nicht vernommen worden sei.

Nach Rücknahme der Revision ist das Urteil des Landgerichts rechtskräftig.