Mietbegrenzende Wirkung des Modernisierungsvertrages mit der IBB

1. Der Modernisierungsvertrag des Eigentümers mit der WBK (jetzt IBB) auf Begrenzung der Einstiegsmiete wirkt unmittelbar zugunsten des Mieters mit der Folge, daß er darüber hinausgehende Beträge zurückverlangen kann. 2. Für die Berechtigung der Mietzinsvereinbarung kommt es in diesem Falle nicht darauf an, ob der Vermieter eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung abgegeben hat, sondern ob er materiell zur Mieterhöhung berechtigt gewesen wäre.

3. Der Abbau von Aufwendungszuschüssen ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze des § 2 MHG nicht zu berücksichtigen.

Die Kl. fordert unter Berufung auf das Bestehen einer Mietpreisbindung angeblich überzahlten Mietzins zurück.

Am 15./19. März 1984 schloß die Bekl. mit der WBK (jetzt IBB), einen Modernisierungsvertrag nach dem Landesmodernisierungsprogramm ab. Die Bekl. verpflichtete sich, die Häuser zu modernisieren und nach der Modernisierung von den Mietern keine höhere als die im Modernisierungsvertrag sowie der Mehrertragsberechnung festgelegte Miete zu verlangen. Ausweislich der Mehrertragsberechnung sollte die Einstiegsmiete nach der Modernisierung 4,50 DM brutto pro Quadratmeter und Monat betragen. Der Bekl. wurde gestattet, für die Zeit der gesetzlichen Mietpreisbindung zulässige Grundmietenerhöhungen und Mehrbelastungszuschläge zu verlangen. Mit Aufhebung des Altbaumietpreisrechts sollte die Bekl. zur Vornahme von Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen gemäß §§ 4, 5 MHG berechtigt sein. Gemäß § 4 Abs. 4 S. 2 des Modernisierungsvertrages entscheidet das Land Berlin 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit (1.5.1985), wie die Vorauszahlungsmittel behandelt werden. Gemäß Schreiben der IBB vom 22.6.1995 teilte diese der Bekl. mit, daß die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen entschieden habe, daß die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen seien, und unterbreitete der Bekl. drei verschiedene Rückzahlungsangebote mit der Bitte um Mitteilung der gewünschten Alternative der Rückzahlung bis zum 31.10.1995. Gleichzeitig wurde in Aussicht gestellt, die Vorauszahlungsmittel ab dem 1.11.1995 zu den in der 3. Alternative dargelegten Bedingungen zu gewähren, falls innerhalb der gesetzten Frist keine Antwort erfolge. Die 3. Alternative gestattet in Ziff. 4, daß in Abweichung zu den Regelungen in § 7 des Modernisierungsvertrages Mieterhöhungen nach Maßgabe des § 2 MHG verlangt werden dürfen. Mit Schreiben vom 5.2.1996 bestätigte die Bekl. der IBB, die Bedingungen gemäß der 3. Alternative in Anspruch nehmen zu wollen.

Durch schriftlichen Vertrag vom 23.6.1992 mietete die Kl. von der Bekl. mit Wirkung vom 1.4.1992 eine 62,89 qm große Wohnung. Der Miet-zins wurde mit insgesamt 746,76 DM wie folgt vereinbart:

Netto-Kaltmiete 370,93 DM

Vorauszahlung Heizkosten 99,11 DM

Modernisierungszuschlag 56,60 DM

Vorauszahlung Betriebskosten 220,12 DM

Gesamtmiete 746,76 DM

Mit Mieterhöhungserklärung vom 12.8.1993 wurde der Modernisierungszuschlag wg. Abbau der Aufwendungszuschüsse rückwirkend ab dem 1.5.1993 um 1,89 DM auf 58,49 und mit Erklärung vom 3.11.1994 rückwirkend ab dem 1.5.1994 um 9,43 DM auf 67,92 DM erhöht. Die Kl. zahlte den jeweils geforderten Mietzins, d. h. von April 1992 bis einschließlich April 1993 746,76 DM, von Mai 1993 bis einschließlich April 1994 748,65 DM und von Mai 1994 bis einschließlich März 1996 758,06 DM. Die Kl. begehrt die Erstattung der Differenz zwischen der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete und den tatsächlich geleisteten Mietzahlungen in dem Zeitraum vom Mietbeginn bis zum 31.3.1996.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im übrigen ist sie unbegründet.

§ 7 Ziff. 3 des Modernisierungsvertrages stellt in Ansehung von dessen § 1 Ziff. 1 einen Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB dar. Der Zweck dieser Regelungen des Modernisierungsvertrages besteht vorrangig darin, für Dritte, nämlich die damaligen oder späteren Mieter, eine tragbare Mietbelastung abzusichern. Aufgrund dieses Vertragszieles ist davon auszugehen, daß die Vertragsschließenden den betroffenen Mietern ein eigenes Recht einräumen wollten, die Einhaltung der festgelegten Miete zu verlangen. Daß der Kreis der förderungsberechtigten Mieter nicht von Anfang an feststand, ist unerheblich, da er jedenfalls bestimmbar war. Die Kl. kann somit von der Bekl. unmittelbar aus § 328 Abs. 1 BGB verlangen, daß die Bekl. von ihr keine höhere als die im Modernisierungsvertrag festgelegte Miete verlangt und vertragswidrig vereinnahmte Mietzinsbeträge erstattet (vgl. Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 21.4.1995 - 16 C 620/92).

Gemäß §§ 7, 3 Ziff. 2 des Modernisierungsvertrages durfte die Bekl. für den Zeitraum vom 1.4.1992 bis zum 31.3.1996 folgenden Mietzins von der Kl. verlangen:

Da die Bekl. gemäß § 7 Ziff. 10 a des Modernisierungsvertrages berechtigt war, für die Zeit der gesetzlichen Mietpreisbindung nach mittlerer Bezugsfertigkeit - 1. Mai 1985 - zulässige Mehrbelastungszuschläge zu verlangen und mit Aufhebung des Altbaumietpreisrechts, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen vorzunehmen, ist die anteilige Umlegung der Betriebskosten bzw. der vereinbarte Betriebskostenvorschuß auf die Kl. nach dem Inhalt des Modernisierungsvertrag grundsätzlich nicht zu beanstanden. Da es sich bei der maximal zulässigen Einstiegsmiete nach Modernisierung im Jahre 1985 in Höhe von 4,50 DM pro qm jedoch um eine Bruttokaltmiete handelt, sind bei der Ermittlung der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Nettokaltmiete die in der Eingangsmiete enthaltenen Betriebskosten in Höhe von 3,15 DM pro qm zunächst herauszurechnen. Zu diesem Differenzbetrag in Höhe von 1,35 DM pro qm sind hinzuzurechnen die nach Altbaumietpreisrecht zulässig gewesenen Grundmietensteigerungen in Höhe von 3 mal je 2 % (jeweils zum 1.1.1985, 1.1.1986 und 1.1.1987) sowie die nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Mietanhebungen, laut Auskunft der Investitionsbank vom 30.10.1997 um jeweils 0,10 DM pro qm, zum 1.5.1988, 1.5.1991 und 1.5.1994 und die ab dem 1.11.1995 zulässigen Mietanhebungen nach § 2 MHG um 30 % der Nettokaltmiete. Mangels näherer Angaben der Kl. zur Höhe der zulässigen Grundmiete sind die genannten Grundmietensteigerungen in Höhe von jeweils 2 % von der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Einstiegsmiete in Höhe von 4,50 DM pro qm zu berechnen, wobei die zweite und dritte Steigerung ausgehend von dem jeweils erhöhten Betrag zu berechnen ist. Aus den zulässigen Grundmietensteigerungen ergibt sich daher eine Erhöhung von 0,28 DM pro qm (4,50 + 2 % = 4,59 + 2 % = 4,68 + 2 % = 4,78). Bezüglich der nach dem Modernisierungsvertrag zulässig gewesenen Mietanhebung aufgrund des Abbaus der Aufwendungszuschüsse nach Mietvertragsabschluß zum 1.5.1994 in Höhe von 0,10 DM kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. insoweit formell wirksame Mieterhöhungserklärungen abgegeben hatte. Entscheidend ist vielmehr, ob die von der Bekl. verlangte Miete materiell im Rahmen des nach dem Modernisierungsvertrag Zulässigen liegt (vgl. LG Berlin, MM 1985, 168; MM 1987, 255 für die vergleichbare Situation der Rückforderung preiswidrig überhöhter Mieten während der früheren Mietpreisbindung im Altbau). Durch die Ankündigung der IBB mit Schreiben vom 22.5.1995, die Vorauszahlungsmittel ab dem 1.11.1995 zu den in der 3. Alternative dargelegten Bedingungen zu gewähren, falls innerhalb der gesetzten Frist keine Antwort erfolge, hat die IBB von dem ihr gemäß § 4 Abs. 4 S. 2 des Modernisierungsvertrages eingeräumten Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht, § 315 Abs. 1 BGB. Da die Bekl. innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert hat, trat ab dem 1.11.1995 die 3. Alternative des Schreibens der IBB vom 22.6.1995 in Kraft. Diese beinhaltet eine Änderung des Modernisierungsvertrages aus dem Jahre 1984 bezüglich der zulässigen Miethöhe dahingehend, daß die Bekl. ab dem 1.11.1995 zur Durchführung von Mieterhöhungen nach Maßgabe des MHG berechtigt war. Da die materielle Zulässigkeit der verlangten Miethöhe entscheidend ist (vgl. oben), kommt es auch hier nicht darauf an, ob tatsächlich wirksame Mieterhöhungserklärungen abgegeben worden sind bzw. eine entsprechende Zustimmung erteilt wurde, sondern darauf, ob die Bekl. zur Mieterhöhung berechtigt und die Kl. zur Zustimmung

des MHG berechtigt war. Da die materielle Zulässigkeit der verlangten Miethöhe entscheidend ist (vgl. oben), kommt es auch hier nicht darauf an, ob tatsächlich wirksame Mieterhöhungserklärungen abgegeben worden sind bzw. eine entsprechende Zustimmung erteilt wurde, sondern darauf, ob die Bekl. zur Mieterhöhung berechtigt und die Kl. zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre. Eine andere Betrachtungsweise würde zu dem unbefriedigenden Ergebnis führen, daß die nach dem Modernisierungsvertrag zulässige Miete höher wäre, wenn die Bekl. die ohnehin überhöhte Miete durch Erhöhungserklärungen gemäß § 2 MHG noch weiter erhöht hätte, vertragswidriges Verhalten also entsprechend "belohnt" würde, im Falle unterbliebener weiterer Mieterhöhungen die zulässige Miete hingegen geringer wäre. Maßgeblich ist daher, wann und in welcher Höhe die Miete nach dem Inhalt der getroffenen Vereinbarung hätte erhöht werden dürfen. Nach der zwischen den Parteien getroffenen Änderungsvereinbarung durften ab dem 1.11.1995 Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG verlangt werden. Der Umfang der zulässigen Erhöhung betrug gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 MHG 30 % der Nettokaltmiete, d. h. 0,58 DM. Der Erhöhung um volle 30 % steht nicht entgegen, daß sich die zulässige Miete infolge des Abbaus der Aufwendungszuschüsse bereits am 1.5.1994 um 0,10 DM erhöht hatte, innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren also eine Erhöhung von mehr als 30 % anzusetzen ist, da die Erhöhung infolge des Abbaus der Aufwendungszuschüsse nach Sinn und Zweck der Vorschrift wie eine Erhöhung der Kapitalkosten gemäß § 5 MHG gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG außer Betracht bleibt.

Die erhöhte Miete übersteigt auch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Der Berliner Mietspiegel 1996 weist im Feld I 3 für die Wohnung der Kl. einen Mittelwert in Höhe von 8,68 DM pro qm brutto kalt aus. Abzüglich ortsüblicher Betriebskosten in Höhe von 1,71 DM ergibt sich daher eine ortsübliche Nettokaltmiete in Höhe von 6,97 DM. Was den Zeitpunkt der Mietanhebung angeht, ist davon auszugehen, daß die Bekl. ab dem 1.11.1995 zur Abgabe einer Erhöhungserklärung berechtigt und die Kl. zu einer entsprechenden Zustimmung verpflichtet gewesen wäre.

Der Eigentümer hatte sich gegenüber der WBK verpflichtet, als Gegenleistung für die öffentliche Förderung der Modernisierung und Instandsetzung nur eine bestimmte Miete zu verlangen. Lange Jahre danach schloß er einen Mietvertrag mit einem Mieter ab, der wiederum nach Jahren sich auf die Mietvereinbarung mit der WBK berief und angeblich überzahlte Mieten zurückverlangte.

Mit Urteil vom 4. August 1998 gab das Amtsgericht Schöneberg dem Mieter grundsätzlich Recht. Die Vereinbarung mit der WBK sei ein Vertrag zugunsten des jeweiligen Mieters, der daraus bei Überzahlung einen Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen könne (vertragliche Preisbindung). Gleichzeitig meinte das Gericht, daß es für die Höhe des Rückzahlungsanspruchs nicht darauf ankomme, ob der Vermieter formell wirksam ihm zustehende Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschöpft habe. Maßgeblich müsse vielmehr sein, ob er materiell berechtigt gewesen wäre, die Einstiegsmiete nach Maßgabe der Vereinbarung mit der WBK/IBB zu erhöhen. Dies führte dazu, daß der Mieter nur einen kleinen Teilbetrag erhielt.