Mietbefreiung wegen Mietmangels

Mietbefreiung wegen Mietmangels; Mitteilungspflicht des Vermieters nach Mängelbeseitigung; Feuchtigkeit; Schimmelpilz

War der Mietgebrauch wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung vollständig aufgehoben und hatte der Mieter die Wohnung verlassen, bestand für den Vermieter zur Erhaltung seines Mietzinsanspruchs nach Mängelbeseitigung die Pflicht, dem Mieter die Weiternutzung der Wohnung anzubieten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat Erfolg.

Der Kl. hat gegen den Bekl. wegen der rückständigen Mieten für die Zeit vom 1. Juni 2010 bis zum 16. März 2011 keinen Anspruch auf Zahlung aus § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Vertrag vom 17. November 2009 mietete der Bekl. vom Kl. die Wohnung in A., Vorderhaus, Erdgeschoss rechts. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 74,01 m2 groß.

Anfang 2010 rügte der Bekl. Schimmel in der Wohnung. Im Auftrag der Hausverwaltung des Kl. erstellte Dipl.-Bauing. B. nach Ortsterminen den Bericht zum Schimmelschaden. Es wurde ein so genannter großer Schaden in beiden Räumen der Wohnung festgestellt. Als Sofortmaßnahme sollten die Schimmelpilzsporen zunächst gebunden werden.

Der Kl. behauptet, diese Sofortmaßnahmen bereits unmittelbar nach dem Gutachten ausgeführt zu haben. Hiervon kann zu seinen Gunsten ausgegangen werden. (Anm. der Red.: Der Bekl. hatte wegen Verzugs der Mangelbeseitigung fristlos gekündigt und war aus der Wohnung ausgezogen.)

Nach dem beigezogenen Verfahren 21a C 91/10 des Amtsgerichts Wedding (= 67 S 578/10 der Kammer) ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nicht vor dem 16. März 2011 endete. Insbesondere war auch eine fristgemäße Kündigung ausgeschlossen, so dass die Frage offen bleiben kann, ob die fristlose Kündigung umgedeutet werden könnte.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist in der Zeit von Juni bis Oktober 2010 ein Mietzinsanspruch nicht gegeben. Unstreitig sind in dieser Zeit die Mangelbeseitigungsarbeiten ausgeführt worden, ohne dass diese näher beschrieben werden. Aus dem Vortrag des Kl. selbst ist aber zu schließen, dass zunächst Trocknungsgeräte im Einsatz waren. Anschließend sind die Räume renoviert worden. Da die Arbeiten hier alle vermieteten Wohnräume betrafen und weitere Angaben des Kl. fehlen, ist - insbesondere unter Berücksichtigung der weit reichenden neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, GE 2012, 60) - zu unterstellen, dass die Nutzbarkeit der Wohnung aufgehoben war. Nach Abschluss der Arbeiten kann zugunsten des KI. angenommen werden, dass eine Beeinträchtigung nicht mehr bestand. Jedoch hat der Kl. dem Bekl. den Wegfall der Beeinträchtigung nicht mitgeteilt. Dies war hier ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil nach der fristlosen Kündigung des Bekl. klar war, dass er die Wohnung in der Auffassung zurückgibt, es läge ein nicht beseitigter Mangel vor.

Diese Auffassung war nachvollziehbar, so dass der Kl. dem Bekl. die Weiternutzung hatte anbieten müssen (siehe dazu Sterne, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. III, Rn. 134 ff.).

Ist die Mietwohnung wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung nicht mehr nutzbar, und zieht der Mieter deswegen aus, besteht für den Vermieter, der seinen Mietzinsanspruch geltend machen will, die Pflicht, den Mieter von der erfolgten Mängelbeseitigung in Kenntnis zu setzen und ihm eine Weiternutzung der Wohnung anzubieten.

Der Mieter rügte dem Vermieter gegenüber Schimmel in der Wohnung. Ein vom Vermieter beauftragter Ingenieur stellte einen entsprechenden Schaden in der Wohnung fest. Als Sofortmaßnahme sollten zunächst die Schimmelpilzsporen gebunden werden. Ob und wann das geschah, ist zwischen den Parteien streitig. Der Mieter kündigte das (befristete) Mietverhältnis wegen Verzugs der Mangelbeseitigung fristlos und zog aus der Wohnung aus. Der Vermieter machte nunmehr Mietzinsansprüche geltend und trug dazu vor, dass eine vollständige Mängelbeseitigung stattgefunden habe. Er hatte zuvor jedoch dem Mieter nicht den Wegfall der Beeinträchtigung mitgeteilt. Im Rechtsstreit verurteilte das Amtsgericht den Mieter zur Zahlung, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), änderte das Urteil unter Klageabweisung ab.

Unabhängig davon, ob eine fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 3 BGB berechtigt gewesen sei, habe der Vermieter keinen Mietzinsanspruch. Dabei könne unterstellt werden, dass nach Abschluss der Mängelbeseitigungsarbeiten keine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs mehr bestanden habe. Jedoch habe der Vermieter dem Mieter den Wegfall der Beeinträchtigung nicht mitgeteilt.

Dies sei aber vorliegend ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil nach der fristlosen Kündigung des Mieters klar gewesen sei, dass er die Wohnung in der Auffassung zurückgebe, es läge ein nicht beseitigter Mangel vor. Diese Auffassung sei nachvollziehbar, so dass der Vermieter dem Mieter die Weiternutzung hätte anbieten müssen.